【本案特点】
本案集中反映了房地产企业利用往来账偷税的问题，对今后查处房地产企业利用这一手段偷税具有一定启发。
一、案件背景情况
（一）案件来源
根据专项检查指令，市地税稽查局于2003年3月，对某房屋开发公司进行纳税检查。
（二）纳税人基本情况
某房屋开发公司属于乡镇企业，成立于1999年9月，经济性质为有限责任公司。主要经营房屋开发、建筑材料、五交化商品销售、物业管理服务。该公司自1999年成立以来只开发、销售了位于市内某区某山庄的一个项目，2002年自行申报收入58850127.62元，利润总额2429567元。
二、检查过程及采取的检查方法
（一）案件的查前准备
检查人员首先进行了查前分析，确定了以下步骤实施检查：
1．从微机调出该企业资料，了解已申报纳税情况以及其他有关经营情况。
2．根据房屋开发企业的特点，将检查重点放在“其他应收款”等往来账上。
3．采用“实地检查法”，即到售楼处查看“商品房销售及结存情况平面图”，掌握售楼的实际情况，通过内查外调，寻找突破口。
（二）检查的具体方法
检查人员有针对性的调出该笔业务的记账凭证，发现后面仅附有一张情况说明，说明与某广告公司相互抵顶往来款。双方对抵的往来款项具体是什么呢？检查人员没有立即要求企业有关人员做出解释，而是不动声色地继续检查销售发票。该企业销售发票开具金额合计为58850127.62元，与企业申报的收入额一致。
为了查清事实真相，搜集证据，检查人员带着疑问赶到该公司售楼处开始调查取证。通过询问销售人员，了解该项目开工、竣工时间以及售房价格等情况，并调取查阅了销售台账、建筑图纸、售房平面图、决算书等有关资料。经过仔细研究山庄平面图纸，并对应销售许可证进行核实。该山庄可售建筑面积64283平方米，2002年已销售29959平方米，尚未销售面积20078平方米，检查人员根据已售面积乘以售价测算当年应实现销售收入约5939万元。检查到这里，检查人员向企业财务人员提出了下列问题：第一、该企业收入帐簿、会计报表记载的收入数与在售楼处掌握的情况测算出的收入数为何相差近54万元？第二、一笔537413元的款项为何用“其他应收款”与“应付账款”对冲？第三、该往来款项的具体事由是什么？对这些问题，财务人员回答说，该往来款是双方的代垫款项。至于具体事由已记不清楚，需要询问经理，而经理却避而不见。
检查人员又赶到某广告公司，出示了相关证件，履行了合法手续后，向该广告公司负责人说明来意，并晓以利害关系，打消了企业的顾虑，得到了公司负责人的配合。原来该广告公司以前年度为该房屋开发公司做广告，该房屋开发公司在去年以两套价值为537413元的房屋抵顶了广告费，当时该房屋开发公司为给该广告公司开具销售发票，只签订了以房屋抵顶广告费的协议。为证实所言非虚，该负责人出具了这份协议。
第二天，检查人员直接来到该房屋开发公司经理室，将掌握的证据，特别是从广告公司取得的以房屋抵顶广告费的协议出示。在事实面前，经理承认了以房屋抵顶广告费，通过往来挂帐，少结转收入，从而少缴税款的事实。检查人员经进一步检查，发现用于抵顶广告费的两套房屋已结转销售成本。至此案情真相大白。
三、违法事实及定性处理
该房屋开发公司采取以房屋抵顶广告费的手段，在帐簿上少列收入537413元，造成少缴应纳税款，经稽查局税收行政执法委员会审议后，依法做出了税务处理决定，对该公司追缴营业税26870.65元，城建税1880.95元、教育费附加、地方教育费附加268.71元、土地增值税2687.06元、企业所得税166882.86元。依据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，加收滞纳金3146.80元；依据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条的规定对该单位少缴税款的违法事实，定性为偷税，处所偷营业税、城建税、企业所得税数额百分之五十的罚款，计97817.23元。该公司已于2003年5月份教清了少缴的税款、滞纳金和罚款。该公司未提出税务行政复议和行政诉讼。
四、案例分析
（一）往来账是对房地产行业进行纳税检查的重点
房地产企业资金流量大，往来客户多，在发生资金短缺的情况下往往会以房屋抵顶工程款、广告费、材料款等。企业往往不记收入，而记入往来科目中，然后再用往来科目对冲，达到少缴税的目的。
（二）采用多种稽查方法，是本案告捷的重要因素
本案的突破在于检查人员不仅仅局限于“就账查账”，而是成功采取了“实地检查法”实施勘查。房屋开发企业均要绘制销售及结存平面图，将开发、待售的全部商品房标于图上，对已售、未售做出标记。检查人员熟悉此情况，到售楼处检查，掌握了房屋销售及结存情况，并与会计报表和帐簿核对，顺利取得了相关证据，为查清案件奠定了基础。
