【本案特点】
本案对一个接近销售尾声的房地产开发项目，实施了“清算”式的税务检查，使纳税人隐匿销售收入的事实被查处，该方法有助于税务人员对此类案件的检查。
一、案件背景情况
（一）案件来源
2002年5月，市地税稽查局对某房地产开发公司2001年度缴纳地方各税情况实施专项检查。
（二）纳税人基本情况
某房地产开发公司成立于1995年，系中外合资企业，主营房地产开发与经营。从1997年起开发建设“M小区”，小区总建筑面积近15万平方米，以民用住宅为主，到2001年底小区房屋已出售98%。
二、检查过程及采取的检查方法
（一）案件的查前准备
检查人员首先调取了该公司以前年度的纳税资料。通过查阅发现，该公司因少缴税款曾被查处。了解到这一情况后，检查人员分析认为，房地产企业从立项、建设、竣工到销售，时间跨度大，对财务核算的要求较高，容易出现涉税问题。因此对房地产企业应采取“帐簿检查与实地调查并重”的工作思路。
（二）检查的具体方法
到户后，检查人员对该公司2001年帐簿进行检查，初期的检查工作没有太大进展。但是，一个异常情况，引起了检查人员的注意：12月份“应交税金”帐簿中有已提出的营业税金32万元没有申报缴纳。税款为什么提而未缴？带着疑问，检查人员对财务人员进行了询问。财务人员说，税务机关每年都来检查，每次检查都带着任务，为了不让检查人员空手而归，在账面上就预留了些税款。是真有此事，还是另有隐情？为弄清真相，检查人员决定从立项之处开始调查，要求财务人员提供立项报告、竣工决算书、以前年度的帐簿凭证、房屋销售合同及销售明细。开始，财务人员以项目历时太长、工作人员变动、管理不完善、资料不齐全为由不予配合。检查人员按程序下达限期提供纳税资料的税务文书，财务人员只好如期提供。检查人员先将几年来已入帐的销售收入进行了统计，确定了累计售房收入为5.70亿元，同销售合同及销售明细测算的收入相比有较大出入。
检查人员发现仅从帐簿上核对难以发现收入不实的真相，因此迅速调整检查思路，决定把重点转移到外围，对整个小区进行实地调查。检查人员兵分两路，一组负责外部调查，首先实地走访物业公司，意在取得实际的售房情况。但物业公司以相关人员更换及找不到有关的资料为借口进行推托，因而没能取得预期效果。检查人员并没有因此而放弃，他们通过对小区明查暗访，对没栋楼实际售出房屋进行落实并与销售明细核对。另一组则核对房屋销售合同和销售发票，利用电脑按小区楼号、单元统计实际销售明细。经过细致周密的调查，发现该公司存在多处疑点：一是已入帐的销售收入与根据实际销售明细测算的收入相差达千万元；二是每栋住宅楼实际售出情况与企业提供的销售明细逐一核对，发现有许多已售出的房屋未开具发票或是虽开具发票却没有销售合同，帐簿中也没有记载收入；三是通过检查已售商品房开具的发票，发现商品房销售面积与实际建筑面积不符。
“清盘式”的检查取得了决定性的进展，检查人员决定立即召集该公司法人代表及财务人员，将检查结果向其通报，要求该公司如实向税务机关反映情况，提供有关资料，不得拒绝、隐瞒，否则将视情节承担相应的法律责任。面对法律的威严和检查人员掌握的大量证据，该公司只好提供出一些工程补充合同、协议以及往来收据等相关资料。经查实，该公司存在如下问题：以部分房屋抵付工程款，未签订销售合同也未开具销售发票；安置动迁户换建业务未全额作销售处理；以部分房屋抵顶往来款未作销售处理等等。该公司利用上述方式共隐匿销售收入16950492元。
三、违法事实及定性处理
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款的规定，该公司采取多种隐匿手段，在帐簿上不列、少列收入，不缴、少缴应纳税款的行为已构成偷税。对其追缴营业税847524.60元、加收滞纳金55089.10元，并处其不缴、少缴税款百分之五十的罚款计423762.30元。
该公司所偷税款占当年应纳税额的7.9%，未构成偷税罪，稽查局决定不予移送，同时将检查结果向国税机关进行通报。
四、案例分析
（一）实地调查是行之有效的方法
本案中，该房地产开放公司通过在账面上计提税款，避实就虚，企图干扰税务机关的检查，以达到偷税的目的。检查人员不被表面现象所蒙蔽，采用帐簿检查和实地调查相结合的方式，从开始立项、建设、竣工到销售等各个环节查深查透，不放过一丝线索、疑点，经过大量深入细致的工作，终于查清了该房地产开发公司偷逃税款的真相。
（二）突破时间界限取得重大进展
在稽查局的工作惯例中，查账多以检查上一年度为主，这个原则在一般行业中应该适用。房地产企业实行的是较为特殊的财务核算，有项目的连续性，核算上容易脱节，因此难以检查彻底，即使查出违法问题也不尽全面，客观上包庇了不法纳税人。本案中，检查人员打破了时间的界限，实施了“清盘式”的检查，从纳税人立项之日起开始追查，采取多种方法测算其几年来的收入情况，与其以往缴纳税款的情况核对，纳税人违法事实才被彻底查清。
