【本案特点】

本案主要在案件查处过程中工作思路的选择及把握上有独到之处，特别是对房地产企业开发项目的审批流程、财务核算方法有比较透彻的了解，使案件查处工作达到了事半功倍的效果。

一、案件背景情况

（一）案件来源

市地税稽查局在计算机选案后下达检查指令，检查人员于2005年6月对某房地产开发公司2004年度地方各税的缴纳情况进行了专项检查。

（二）纳税人基本情况

某房地产开发公司是1997年5月成立的一家独立核算的私营企业，主要从事房地产开发及销售业务，注册资本5000万元，平均职工人数35人，采取计算机记账方式。

二、检查过程及采取的检查方法

（一）案件的查前准备

接到检查以后，检查人员首先通过局域网“一户式查询”系统，查阅了该公司的税务登记、对外投资、纳税申报、税款缴纳情况及2003年度以来的税务稽查报告。发现近几年来，该公司陆续开发了A、B两个项目，销售情况良好，年收入近亿元，以前年度都有较大盈利，但是2004年当年却亏损372.32万元。检查人员针对当前房地产行业普遍存在的问题进行了全面、细致地分析，认为该公司在成本、费用方面存在问题的可能性较大，应做为本次检查的重点。

（二）检查的具体方法

在送达了《税务检查通知书》之后，检查人员对该公司纳税情况实施了检查。首先与财务人员进行了攀谈，据财务人员介绍：该公司2001年度、2002年度陆续开发A、B两个项目，由于资金紧张，工程停顿了一段时间，所以成本、费用比较高，造成2004年度亏损，但今年的情况会有所好转。

了解到情况与检查人员的案前分析基本一致，检查人员不动声色，按照事先制定的检查方案，要求财务人员提供开发项目所属年度“开发成本”明细帐，分项目进行重点检查。由于开发项目时间跨度长，成本项目多，资料繁杂，因此检查工作进展缓慢。期间在财务室保险柜上存放的幻灯机引起了检查人员的注意，检查人员在征得财务人员同意后将幻灯机与计算机连接，以财务室的白墙作为荧幕，把成本整理单中的每一项内容映射到墙上，对照帐簿、凭证逐一进行检查分析，这一做法极大地提高了检查工作的效率。

1．对A项目开发成本的检查。在对照检查“建筑安装工程施工成本——土石方工程”时，发现土石方工程成本较大，该工程总排土石方为7.6万立方米，总成本为304万元，单位成本达到了每立方米40元。经过分析，检查人员认为其单位成本明显偏高，逐检查计算机中账务记录，发现土石方工程成本中有三笔业务是预提数，没有原始凭据。经询问财务人员，财务人员解释说：因公司资金紧张，工程款没有支付，对方没有开具发票，并提供了《土石方工程施工合同》，合同约定工程报价采用固定单价方式，其中场内挖运、外排：29元/立方米，回运11元/立方米，工程总排土石方7.60立方米，工程总造价304万元。检查人员在分析后认为，该项工程早已完工多年，按常规应该已经决算。于是在财务人员的陪同下，来到工程管理部门，在相关人员没有思想准备的情况下，调取了《土石方工程决算书》，该决算书中明确记载工程名称为场内挖运、外排工程：29元/立方米，工程造价为220.40万元。原来，合同中的回运工程并未发生，只发生了场内挖运、外排工程，合同内容已经发生了变化，而财务核算仍然是按照原合同中约定的全部报价作账，并且在工程已经完工决算的情况下未作账务调整，因此多列开发成本83.60万元。A项目已销售了77%，按照此比例进行分配，已销售的商品房多结转销售成本64.37万元，应调整增加应纳税所得额。

2．对B项目开发成本的检查。发现帐簿中记载的地价款为11810万元，而《中标通知书》中的地价款为10302.40万元，两者相差了1507.60万元，这引起了检查人员的怀疑。经询问得知项目所用土地是该公司以中标形式取得的某工厂用地，当检查人员就此疑点继续询问时，相关人员以工作忙为理由不再正面回答问题了。为此，检查人员对财务人员进行政策攻心，同时对该公司下达了《限期提供纳税资料通知书》，该公司在规定的期限内按要求提供了取得土地使用权的有关协议以及其他相关资料。

通过政府有关部门下达的关于土地使用证过户某房地产开发公司的文件中，检查人员发现某工厂转让给了该公司两块厂地，一块是西厂区，土地转让金额为1.03亿元；一块是分厂区，土地转让金额为1507.60万元，两块土地转让金额合计为1018亿元。在《关于建设用地位置的批复》以及《建设用地规划许可证》中发现建设用地位置与《中标通知书》中的位置相同，都是西厂区。接下来检查人员又查看了施工平面图以及商品房销售合同，进一步证明了该公司开发的B项目所用土地是西厂区用地，地价款应为1.03亿元，至于分厂土地，经检查人员实地检查到目前尚未开发。因此该公司多列B项目土地开发成本1507.60万元，B项目商品房已销售了42%，按照此比例进行分配，已销售的开发产品多结转了销售成本633.19万元，应调增应纳税所的额。

3．对B项目销售成本的检查。发现结转销售成本的面积比销售台账中记载的销售面积多了105平方米，经过核实，在销售收入中有一笔红字冲回业务，对照销售合同来看，确定是一笔销售退回业务，即此笔销售退回业务只进行了销售收入冲减，未进行销售成本冲减，造成了多转B项目的销售成本34.50万元，应调整增加应纳税所的额。

另外，该公司在管理费用中列支补缴以前年度的营业税金及附加6.51万元，超过税前扣除标准列支工资及“三费”13.13万元，应予以调整增加应纳税所的额。

以上共调整增加应纳税所的额745.19万元，弥补该公司当年亏损372.32万元后，应补缴企业所得税123.05万元。

三、违法事实及定性处理

该公司在帐簿中多列支成本、费用745.19万元，造成少缴企业所得税123.05万元。经稽查局税收行政执法委员会审议后作出税务处理决定：

1．依据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《企业所得税税前扣除办法》、《关于纳税人补缴以前年度应在所得税前扣除的各项税金及附加如何税前扣除等问题的批复》的规定，追缴该公司2004年少缴的企业所得税123.05万元。

2．依据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，对该公司加收企业所的税滞纳金3.38万元。

责令该公司在收到《税务处理决定书》之日起十五日内补缴上述税款及滞纳金合计126.43万元，该公司对税务处理决定没有提出异议，在规定的期限内缴清了上述税款及滞纳金。

四、案例分析

（一）查办本案的认识及体会

该公司的涉税业务错综复杂，工程项目跨越四个年度，这就要求检查人员不仅要熟练掌握税收法规，还要熟悉所检查行业的特点，认真审核，才能做到查深查透。

该案的成功查处关键在于三点：一是案前准备充分。表现在案前分析全面，检查方案制定得当；二是案中检查方法灵活多样。充分利用各种技术手段，提高检查工作效率；三是熟悉房地产开发项目审批程序和流程。

房地产开发企业利用成本、费用科目登记的内容“杂而多”的特点，任意加大成本、费用支出，是目前房地产开发企业涉税案件中的普遍采取的手段，这就需要检查人员具有认真负责的精神，同时熟练掌握税收法规、财务会计知识，才能更好的行使税务检查的职责。

（二）工作建议

税务机关在现行征管模式下，应对房地产开发企业制定出一套严格的管理制度。从房屋开发主管部门提出项目计划并函告市规划局开始，到招标委员会会议确定中标单位，办理《中标通知书》，工程施工，直到商品房销售整个过程进行信息交换、电脑联网，做到源头控制，过程监管，结果监督。这样就可以堵塞征管漏洞，防止税款流失，保证国家税款应收尽收。