【本案特点】

本案主要是通过对房地产开发企业经营过程中不同环节的检查，发现纳税人违法事实。同时对关联企业之间利用资金往来在税前多扣除利息支出的检查方法也具有一定的借鉴意义。

一、案件背景情况

（一）案件来源

根据市地税稽查局检查指令，检查组于2004年3月对某房屋开发有限公司2003年度地方各税缴纳情况进行了专项检查。

（二）纳税人基本情况

某房屋开发有限公司成立于1992年12月，注册资本800万元。经济类型：股份制有限公司。投资情况：某集团股份有限公司占全部股份的62.50%，其余37.50%为其他法人股。经营范围：房地产经营开发。

二、检查过程及采取的检查方法

（一）案件的查前准备

接到检查指令后，检查组进行了认真准备，查询了该公司的税务登记、纳税申报和税款缴纳情况。经研究，检查人员认为：该公司是国营控股企业，内部财务制度健全，会计核算规范准确，纳税人资料保存完整。因此，确定了在检查过程中要以账面检查为主，灵活运用各种检查方法，对该单位进行全面细致的审计式检查。

（二）检查的具体方法

1．对经营收入的检查。鉴于该公司规模较大，检查人员采取了逆查法。首先向企业调取了“商品房面积测绘表”、“商品房销售明细表”、“商品房销售发票”，并与其“商品房销售明细帐”进行核对，其商品房销售款已全部按规定计入当期经营收入。但检查人员在检查过程中发现该企业所销售商品房中没有以房抵债业务，这种现象在房地产行业中是很少见的。带着这个疑点，检查人员到企业售楼处调取“商品房结存明细表”与财务部门的“开发产品明细帐”以及“商品房库存明细表”核对，发现售楼处的商品房结存数小于财务部门的商品房结存数。经询问企业财务人员，解释说造成两个部门结存数不一致的原因是因为有9套商品房被公司在年终用于抵顶施工单位的工程款，因当时对方尚未变现，所以未开具商品房结算发票，未作销售处理。随后，财务人员向检查人员提供了双方签订的“抵债协议”，协议售价4364227元。此项业务少缴营业税及附加242214.60元，土地增值税21821.14元。

2．对开发成本的检查。检查人员直接调取了该公司开发项目起始年度的“开发成本明细帐”，对开发成本项目明细结合相关的立项、合同等纳税资料逐笔进行审核，发现在“开发成本”明细帐中除“建安工程费”（工程已决算）和“利息支出”偏高外，其他成本项目支出均属正常。因此，检查人员将检查重点放在对其“建安工程费”和“利息支出”的检查上。首先，检查人员仔细审查“开发成本”明细帐及相关记账凭证，其中一项摘要栏记载了某小区以前年度工程款。经询问会计人员，该项支出是该公司2000年度已完工项目所欠工程款，因当时该公司账务核算混乱，此项支出没有计入2000年开发成本中。税务部门对该公司2000年企业所得税进行了核定征收，所以此项支出不允许在2003年开发成本中扣除，应调减开发成本1158641.00元。随后，检查人员又调取了该公司正在开发项目的贷款合同，根据合同内容，再经询问会计人员得知，因该公司在银行不具备贷款条件，故由该公司的主管部门——某集团公司向银行贷款，专项用于该公司某小区开发项目，归还利息时，由某集团公司先行垫付，该公司与某集团公司定期结算。该公司在结算贷款利息时，按复利支付某集团公司利息。检查人员随即查阅相关记账凭证，确定该公司应支付利息14628240元，实际支付17517670.29元，多支付2889430.29元。多支付的贷款利息在已售商品房面积和库存商品房面积之间进行分配，应调增2490616.65元，两项合计调增应纳税所得额3649257.65元。

3．对财务费用的检查。检查人员发现其借方发生额为1270906.33元，根据在检查过程中所掌握的信息，该公司未向银行贷款，此项利息从何而来？检查人员向会计人员调取此项利息的贷款合同，通过与“财务费用”明细帐及付息凭证逐一核对，确认是支付给投资方——某集团公司的流动资金借款利息。经查阅该公司的公司章程，其注册资本为800万元，其中，某集团公司是500万元，占注册资本的62.50%。根据《企业所得税税前扣除办法》第三十六条的规定，纳税人向关联企业借款金额超过其注册资本百分之五十部分的利息不得抵扣，应调增应纳税所得额966706.33元。

三、违法事实及定性处理

检查结束后，经稽查局税收行政执法委员会审议，对该公司少缴税款的违法事实依法进行税务处理：

（一）该公司以房抵工程款4364227元，未按规定结转销售收入，依据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》、《征收教育费附加的暂行规定》、《关于开征地方教育费的通知》的规定，补缴其少缴的营业税218211.35元，城市维护建设税15274.80元，教育费附加6546.34元，地方教育费附加2182.11元；依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》以及市局《关于土地增值税若干税收政策问题的通知》的规定，补偿土地增值税21821.14元。

（二）该公司多计贷款利息3457322.98元，多列成本1158641元，以房抵工程款净收益398813.64元，依据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《企业所得税税前扣除办法》的规定，补缴企业所得税1654876.61元。

（三）依据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，对该单位少缴的上述税款加收滞纳金9721.32元。

（四）责令该公司在收到《税务处理决定书》之日起十五日内补缴上述税款及滞纳金合计1928633.67899999999999999元，该公司对稽查局的税务处理决定没有提出异议，在规定的期限内缴清了上述税款及滞纳金。

四、案例分析

通过对该房屋开发公司的检查，检查人员认为该公司的税收违法事实具有一定的普遍性，应引起各级税务机关的重视。

（一）税务机关应切实加强纳税辅导工作

本案中发现的问题，主要原因是财务人员对税收政策不了解而造成的，是完全可以避免的。税收征管部门应把税收政策及时、全面、准确地传达到每个企业。尤其是对财务制度健全，纳税意识较强的税源大户，这些企业本身很少有主观偷税的意识，但是由于摊子大、业务多，对税收政策往往不能够及时掌握。所以，税务征管人员应当提高工作责任心，对税源大户的纳税情况做到心中有数，要上门宣传、主动服务，以避免企业因政策问题出现少缴税款的现象。

（二）税务机关将房地产开发企业与关联企业之间的业务往来作为检查的重点

对房地产开发企业的纳税检查，要注意对有业务往来的企业是否存在关联关系进行严格审核，并针对房地产开发企业资金占用量大，利息支出多的特点，重点检查与关联企业之间借、贷款的来源、性质、用途以及利息支付情况，防止关联企业之间人为调整财务费用，达到调节利润、少缴企业所得税的目的。

（三）税务机关应根据房地产开发企业特点实施全面、细致的纳税检查

针对房地产开发企业开发项目建设期较长的特点，税务机关在对这类企业进行检查时更要全面。特别是对开发成本的检查，要从源头进行检查。同时，建议房地产开发企业在进行股权投资、弥补亏损、财产核销、成本费用的预提以及抵债业务的账务处理时应按规定设置税收备查帐簿，对相关会计业务进行记载，以保证会计核算的准确性，从而提高税收检查工作的效率。