一、企业基本情况
XX花园置业有限公司成立于2003年12月，属私营有限责任公司，注册资本5180万人民币元，法人代表XXX，实行独立核算。该公司主要在XX市从事"御墅临枫"等项目的房地产开发经营及相关的物业管理。2005年度该公司按预收款预计利润率进行了所得税年度申报，开业至2005年共预缴所得税6,902,676.53元。
二、案情介绍
(一)全面分析、确定疑点
根据2006年度房地产业税收专项检查的要求，XX市国税局稽查局对辖区内的房地产企业进行了系统选案。根据前期的检查经验，该局在本次选案前有针对性地加强了与市计划管理、土地管理、城市规划、城市建设和房产管理等政府行政管理部门的信息交流，建立了房地产项目登记制度，及时掌握了辖区房地产企业建设项目收取预售款、销售进度、收入、费用、成本、合同金额等项目基本情况和财务情况，尤其是与地税部门建立了信息传递制度，掌握了房地产企业的涉税资料和地税税种的纳税情况，确保了该项检查的针对性。
通过上述相关房地产企业信息的收集，结合该局综合数据管理系统对房地产企业涉税信息的分析，发现XX花园置业有限公司开发的“御墅临枫”项目一期、二期已于2005年底前交付使用，但未发现其进行项目年度企业所得税汇算清缴的记录，只有该企业开业至2005年预缴690万
元企业所得税的记录，该局随即将该企业作为重点检查对象安排检查。
(二)周密计划、制定方案
考虑到该房地产企业存在未按期进行开发项目汇算清缴的疑点，检查组认为本次检查应重点在以下两方面加大检查力度。
1.检查应税收入的真实性、完整性。一是确定收入的完整性，重点是各种主营收入、副营收入、营业外收入、投资收益等是否全部按规定入账。有无故意压低售价转移收入的行为；有无将已实现的收入长期挂往来账或干脆置于账外而不确认收入的情况；对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。二是确定收入确认的合法性，检查其开发产品的销售收入、预售收入、视同销售收入等是否符合相关规定。
2.检查税前扣除项目的真实性、合法性。一是要重点检查构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效，有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用；重点查看是否存在虚开办公费、虚开服务业发票、虚增人员工资、虚增广告支出、以有关联关系的销售公司或办事处的名义虚增经费、销售费用等虚增成本套取现金的情况。二是要通过检查总成本、已完工成本、总面积、已完工(可售)面积来检查成本与收入的配比性、合法性，是否将未完工程项目的成本转移到已完工程成本项目中。三是要结合房地产行业的特点，针对会计处理与现行税法规定不一致的项目在纳税申报时是否予以调整，重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。
(三)全面检查、发现问题
检查组于2006年4月3日根据拟定的检查方案对XX花园置业有限公司开业至2005年度所得税缴纳情况进行了实地检查。
检查组采取“听介绍做信息比对、看项目以了解进度、问情况找疑点问题、查资料做调查取证”的方式开始了检查工作。首先“听介绍做信息比对”，就是请该公司经理介绍了该公司成立至今的大体经营情况，从其对该公司主要工程项目的介绍看，除是否有开发项目已完工交付其避而不谈外，其它情况与查前我局从规划、房产等政府职能部门了解到的信息基本相符。接着“看项目以了解进度”，检查人员以实地参观的名义到该公司已开发项目工地进行了实地查看，发现其部分楼盘(“御墅临枫”项目一期、二期)已有业主正在进行装修，证明早已交付使用。随后“问情况找疑点问题”，检查人员针对掌握的情况，直接询问了该公司负责人关于其竣工楼盘是否进行清算的情况，该公司负责人狡辩称其上述项目因还有部分工程未完工，并且房地产管理部门未全部出具工程项目合格证明，因此未进行项目清算。
针对上述情况检查人员一方面将涉及房地产开发清算的“国税发(2003)83号”、“国税发(2006)31号”文件规定的税收政策对其进行了讲解，使其最终承认了其未按期进行企业所得税清算的事实，同时着手进行“查资料做调查取证”工作，即对符合工程项目清算的“御墅临枫”项目一期、二期的营业收入确认、成本分摊等方面进行统计核算，并对相关证据资料进行了调查取证。
经落实该公司开业至2005年末共实现营业收入23160万元，发生开发成本26864万元。期间费用420万元,其中：管理费用221万元，经营费用199万元，营业外支出62.7万元。该企业总可售面积154158平方米，已售总面积98590平方米，占总可售面积的63.95%(98,589.79/154,158.14)。开业至2005年末该公司只是以预缴税款的形式预缴企业所得税6,902,676.53元，未进行项目清算。
三、案件处理
根据国税发(2003)83号文件、国税发(2006)31号文规定，税务机关对该企业开业至2005年末实现的营业收入231,605,508.00元，发生的开发成本268,638,692.90元，按已售面积占总可售面积的63.95%进行了分配。应转营业成本171,794,444.11元(268,638,692.90*63.95%)，营业税金及附加8,950,979.28元，期间费用4,202,361.35元，营业外支出626,682.85元。至2005年末该公司共实现利润46,031,040.08元，应缴纳企业所得税15,190,243.23元。
该企业开业至2005年末已预缴企业所得税6,902,676.53元，税务机关最终做出了补缴企业所得税8,287,566.70元的处理决定。
四、案例分析
从近年来对房地产企业所得税专项检查的情况看，房地产行业不按规定进行企业所得税汇算清缴、费用列支混乱、隐匿收入等偷税问题普遍存在。上述问题产生的原因，一方面是房地产企业纳税意识淡薄以及自身私利的趋势造成的，另一方面与日常税收征管方面相对薄弱以及税收政策的相对滞后有一定的关系。
面对房地产业的种种涉税问题，要全面予以解决，实现该行业税收秩序的规范化，不可能一蹴而就，从目前税务部门对该行业的税收管理现状看，建议应从以下几方面予以加强：
(一)关注房地产企业的获利时段和资金流，强化日常税收管理。从房地产企业的经营特点看，其经营期大体包括“工程立项”、“开工建设”、“开盘销售”和“工程清算”四个阶段，其中“工程立项”和“开工建设”阶段属于企业资金筹集和集中投入阶段，“开盘销售”和“工程清算”阶段是其资金回笼和资金再分配阶段。针对该行业经营周期长但其具有施工投入期和销售回笼期两个特殊阶段的特点，在日常税收管理中，应针对“开盘销售”和“工程清算”涉税申报及清算的关键阶段，加大日常税收监控管理力度，确保企业所得税的及时预缴和准确清算，并进行经常性的税源分析，发现异常及时予以管理落实。
(二)实施以年度汇算清缴与工程项目管理相结合的税收管理方式。目前对房地产企业基本采用年度汇算清缴管理方式，但房地产企业的特点是每家企业可能存在多个工程项目滚动开发的情况，加之开发地域分散，不一定在其税务注册区域，税务部门要全面及时了解其整体涉税情况难度较大，建议对房地产企业在实施年度汇算清缴管理的同时结合开发项目所在地进行税收管理，这样不但能使税务机关非常直观地了解本辖区的房地产开发情况，同时可最大限度地提高税收管理的针对性。
(三)建立完善房地产业涉税信息外部传递和协作机制。建立完善与土地、规划、房产管理等政府行政部门和金融机构在建筑商品信息的传递制度，全面及时地掌握房地产开发企业的工程立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度和预收房款、已交付产权情况等各种信息，进而加强对上述企业纳税申报情况的审核、查验。同时也应解决因土地出让、经营贷款等原因，导致政府各部门、金融机构与房地产企业形成的无形利益集团的现象，减少税务部门在行使检查权时的压力，解决被查单位采取“拖、找、赖”等方式不配合检查的情况。
(四)加强对房地产企业所得税税收政策的研究。针对目前房地产企业管理和检查中存在的诸如房地产完工时间口径、房地产成本分摊与相应售价之间的配比要求、公共配套成本扣除政策以及长期使用权出让征税问题方面的疑点问题，应及时予以研究解决。
(五)强化税务稽查，提高监控能力。首先要强化稽查选案，结合通过外部收集到的房地产行业经营指标和要素，建立合理的计算机选案体系，提高选案的准确率。其次要加强税务检查，税务检查要做到税种查全、环节查到、事实查清，通过外部取证调查，合同查清，相关情况查清等情况，全面、详细了解土地的征用、开发数量、销售情况、财务核算、纳税情况、资本构成情况等，对企业财务情况进行分析，了解掌握企业的开发经营情况，有的放矢地开展检查工作。另外要加强国地税稽查部门的配合，互通营业税、所得税及其他税种的纳税检查情况，相互印证，加大防范偷逃税收的力度，有效遏制房地产业的偷逃税行为。
