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类型 |
计税方式 |
跨县（市、区）预缴税款预征率 |
跨县（市、区）预缴税款计算 |
销售额 |
税率（征收率） |
发票开具 |
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一般纳税人 |
一般计税 |
2% |
应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2% |
以取得的全部价款和价外费用为销售额 |
11% |
纳税人自行开具。以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税专用发票或增值税普通发票,备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）及项目名称。申报时全额纳税。（见例1） |
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简易计税 |
甲供材 |
3% |
应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3% |
以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额 |
3% |
纳税人自行开具。以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税专用发票或增值税普通发票，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）及项目名称。申报的税款按差额计算。（见例2） |
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清包工 |
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老项目（2016年4月30日前） |
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小规模纳税人 |
简易计税 |
3% |
应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3% |
以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额 |
3% |
纳税人自行开具增值税普通发票或申请代开（不能自行开具增值税普通发票或需要开具增值税专用发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关申请代开）。开具发票时,以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税发票，申报的税款按差额计算。（同例2） |
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类型 |
计税方式 |
取得方式 |
预缴税款 预征率 |
预缴税款计算 |
销售额 |
税率（征收率） |
发票开具 |
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一般纳税人 |
一般计税（2016年5月1日后取得或之前取得自愿选择一般计税方式的） |
非自建 |
5% |
应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5% |
以取得的全部价款和价外费用为销售额 |
11% |
纳税人自行开具。以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税专用发票或增值税普通发票。票面货物或应税劳务、服务名称栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写）；单位栏填写面积单位；备注栏注明不动产详细地址。（见例3） |
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自建 |
5% |
应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5% |
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简易计税（2016年4月30日前取得） |
非自建 |
5% |
应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5% |
以取得的全部价款和价外费用减去不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额 |
5% |
纳税人自行开具。使用增值税发票管理新系统中差额征税开票功能开具增值税专用发票或增值税普通发票。货物或应税劳务、服务名称栏填写不动产名称及产权证书号（无房屋产权证书的可不填写）；单位栏填写面积单位；备注栏注明不动产详细地址，系统自动打印“差额征税”字样。（见例4） |
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自建 |
5% |
应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5% |
以取得的全部价款和价外费用为销售额 |
纳税人自行开具。以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税专用发票或增值税普通发票。 |
|||
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小规模纳税人（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产） |
简易计税 |
非自建 |
5% |
应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5% |
以取得的全部价款和价外费用减去不动产购置时原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额 |
5% |
纳税人自行开具增值税普通发票或申请代开（不能自行开具增值税普通发票或需要开具增值税专用发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开）。开具发票时使用增值税发票管理新系统中差额征税开票功能开具。（同例4） |
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自建 |
5% |
应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5% |
以取得的全部价款和价外费用为销售额 |
纳税人自行开具增值税普通发票或申请代开（不能自行开具增值税普通发票或需要开具增值税专用发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开）。开具发票时以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税发票。（同例3） |
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个人（含个体工商户和其他个人） |
非自建住房 |
购买2年以内 |
无 |
无 |
以取得的全部价款和价外费用为销售额 |
5% |
以取得的全部价款和价外费用全额向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税专用发票或增值税普通发票。 |
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购买2年以上 |
无 |
无 |
免税 |
—— |
以取得的全部价款和价外费用全额向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税普通发票。 |
||
|
自建自用住房 |
无 |
无 |
免税 |
—— |
以取得的全部价款和价外费用全额向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税普通发票。 |
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|
其他个人 |
取得的不动产（不含住房） |
无 |
无 |
以取得的全部价款和价外费用减去不动产购置时原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额 |
5% |
可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税专用发票或增值税普通发票，使用增值税发票管理新系统中差额征税开票功能开具。（见例5） |
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|
类型 |
计税方式 |
预缴税款预征率 |
预缴税款计算 |
销售额 |
税率（征收率） |
发票开具 |
|
|
一般纳税人 |
一般计税（出租其2016年5月1日后取得或出租其2016年4月30日前取得自愿选择一般计税方式的） |
3% |
应预缴税款=含税销售额 ÷(1+11%)×3% |
以取得的全部价款和价外费用为销售额 |
11% |
纳税人自行开具。以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税专用发票或增值税普通发票。 |
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简易计税（2016年4月30日前取得） |
5% |
应预缴税款=含税销售额 ÷(1+5%)×5% |
5% |
纳税人自行开具。以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税专用发票或增值税普通发票。 |
|||
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小规模纳税人 |
简易计税 |
出租不动产（不含个人出租住房） |
5% |
应预缴税款=含税销售额 ÷(1+5%)×5% |
以取得的全部价款和价外费用为销售额 |
5% |
纳税人自行开具增值税普通发票或申请代开（不能自行开具增值税普通发票或需要开具增值税专用发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开）。开具发票时以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税发票。 |
|
个体工商户出租住房 |
5％减按1.5% |
应预缴税款=含税销售额 ÷(1+5%)×1.5% |
5％减按1.5% |
纳税人自行开具增值税普通发票（见例6）或申请代开（见例7）（不能自行开具增值税普通发票或需要开具增值税专用发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请开具）。开具发票时以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税发票。开具时税率栏选择1.5%，票面打印显示“***”。 |
|||
|
其他 个人 |
—— |
出租非住房 |
|
—— |
以取得的全部价款和价外费用为销售额 |
5% |
以取得的全部价款和价外费用全额向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税专用发票或增值税普通发票。 |
|
出租住房 |
|
—— |
5％减按1.5% |
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类型 |
计税方式 |
预缴税款预征率 |
预缴税款计算 |
销售额 |
税率（征收率） |
发票开具 |
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一般纳税人 |
一般计税（2016年5月1日后开工或4月30日前开工自愿选择使用一般计税方式的） |
3% |
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% |
以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） |
11% |
纳税人自行开具。以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税专用发票或增值税普通发票。（见例8） |
|
简易计税（2016年4月30日前开工项目） |
3% |
以取得的全部价款和价外费用为销售额。 |
5% |
纳税人自行开具。以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税专用发票或增值税普通发票。（同例8） |
||
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小规模纳税人 |
简易计税 |
3% |
应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3% |
以取得的全部价款和价外费用为销售额。 |
5% |
纳税人自行开具增值税普通发票或申请代开（不能自行开具增值税普通发票或需要开具增值税专用发票的，可向主管国税机关申请代开）。开具发票时以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税发票。 |
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服务类型 |
纳税人类型 |
计税方式 |
销售额 |
税率（征收率） |
发票开具 |
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劳务派遣服务 |
一般纳税人 |
一般计税 |
销售额=全部价款和价外费用÷（1+6%） |
6% |
纳税人自行开具。以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税专用发票或增值税普通发票。 |
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简易计税 |
销售额=（全部价款和价外费用-代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理的社会保险及住房公积金）÷（1+5%） |
5% |
纳税人自行开具。向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。 |
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小规模纳税人 |
简易计税（全额） |
以取得的全部价款和价外费用为销售额。 |
3% |
纳税人自行开具增值税普通发票或申请代开（不能自行开具增值税普通发票或需要开具增值税专用发票的，可向主管国税机关申请代开）。开具发票时以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税发票。 |
|
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简易计税（差额） |
销售额=（全部价款和价外费用-代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理的社会保险及住房公积金）÷（1+5%） |
5% |
纳税人自行开具增值税普通发票或申请代开（不能自行开具增值税普通发票或需要开具增值税专用发票的，可向主管国税机关申请代开）。向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。 |
||
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旅游服务 |
一般纳税人 |
一般计税（全额） |
销售额=收取的全部价款和价外费用÷（1+6%） |
6% |
纳税人自行开具。以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税专用发票或增值税普通发票。 |
|
一般计税（差额） |
销售额=（收取的全部价款和价外费用-向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用）÷（1+6%） |
6% |
纳税人自行开具。试点纳税人向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。 |
||
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小规模纳税人 |
简易计税（全额） |
销售额=收取的全部价款和价外费用÷（1+3%） |
3% |
纳税人自行开具增值税普通发票或申请代开（不能自行开具增值税普通发票或需要开具增值税专用发票的，可向主管国税机关申请代开）。以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税专用发票或增值税普通发票。 |
|
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简易计税（差额） |
销售额=（收取的全部价款和价外费用-向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用）÷（1+3%） |
3% |
纳税人自行开具增值税普通发票或申请代开（不能自行开具增值税普通发票或需要开具增值税专用发票的，可向主管国税机关申请代开）。试点纳税人向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。 |
例2：A建筑公司为一般纳税人，采用简易计税方式。收取B公司工程款100万元，支付C公司分包款80万元。开具增值税专用发票。计算金额(不含税)、税额方法如下：税额=1000000÷(1+3%)×3%=29126.21元；金额=1000000-29126.21=970873.79元；按照上述金额和税额开具增值税专用发票。B公司取得增值税专用发票后，可以抵扣进项税额29126.21元。A建筑公司申报按差额计算税额：(1000000-800000)÷(1+3%)×3%=5825.24元。
例3：A公司为一般纳税人，出售其2016年5月1日后购入(自建)房产1套，取得含税收入200万元，开具增值税专用发票。计算金额(不含税)、税额方法如下：税额=2000000÷(1+11%)×11%=198198.20元；金额=2000000-198198.20=1801801.80元；按照上述金额和税额开具增值税专用发票。
例4：A公司为一般纳税人，出售其2016年4月30日前购入房产1套给B公司，取得含税收入200万元，房产购入原价120万元，选择简易计税方法，开具增值税专用发票。发票开具方法如下：第一步，进入开票页面，点击页面上方“差额”按钮；第二步，录入扣除额120万元；第三步，发票金额栏录入含税销售额200万元，系统自动计算金额(不含税)和税额，填写在相应栏次(计算过程：税额=(2000000-1200000)÷(1+5%)×5%=38095.24元；金额(不含税)=2000000-38095.24=1961904.76元)。
例5：赵六，出售其购入写字楼一套给B公司，购买方为一般纳税人，取得含税收入100万元，房产购入原价70万元，向地税局申请代开增值税专用发票。发票开具方法如下：第一步，进入开票页面，点击页面上方“差额”按钮；第二步，录入扣除额70万元；第三步，发票金额栏录入含税销售额100万元，系统自动计算金额(不含税)和税额，填写在相应栏次(计算过程：税额=(10,0000-700000)÷(1+5%)×5%=14285.71元；金额(不含税)=1000000-14285.71=985714.29元)。
例6：A公司为小规模纳税人，出租一套自有住房给B公司，收取5月份租金60000元。自行开具(代开)增值税普通发票。发票开具方法如下：第一步，选择新系统中征收率减按1.5%征收开票功能。第二步，金额录入含税销售额。第三步，系统自动计算税额和金额(不含税)(计算过程：税额=60000÷(1+5%)×1.5%=857.14元；金额(不含税)=60000-857.14=59142.86元)。
例7：远方商贸有限公司为小规模纳税人，出租一套自有住房给B公司，收取5月份租金60000元。向住房所在地主管国税机关申请代开增值税专用发票。发票开具方法如下：第一步，选择新系统中征收率减按1.5%征收开票功能。第二步，金额录入含税销售额。第三步，系统自动计算税额和金额(不含税)(计算过程：税额=60000÷(1+5%)×1.5%=857.14元；金额(不含税)=60000-857.14=59142.86元)。
例8：A房地产公司将一栋楼价税合计1000万元销售给M公司，开具增值税专用发票，允许扣除的土地价款100万元。计算金额(不含税)、税额方法如下：税额=10000000÷(1+11%)×11%=990990.99元；金额=10000000-990990.99=9009009.01元；按照上述金额(不含税)和税额开具增值税专用发票。M公司取得增值税专用发票后，可以抵扣进项税额990990.99元。
