各市地方税务局,省直属征收局:

　　根据各地调查反映的情况,经研究,现就房地产业营业税有关政策问题予以明确,在国家未作出具体规定之前,各地暂按此原则掌握执行。

　　一、农村集资建房征税问题

　　随着农村人口增长和耕地的减少,村民的住宅方式也发生了变化,有些由原来自建自用行为改为由村民集资、村委会统一建房,然后再分配给用户的形式,分配对象不同,价格也不一样。对于村民集资形式的建房行为,凡销售给本村村民的(以户口或是否拥有宅基地为准)暂不征收营业税;销售给非本村村民的,不论是否办理产权手续,应按营业税有关政策规定按“销售不动产”税目征收营业税。

　　二、委托建房征税问题

　　对房地产开发企业接受建房单位委托,为其代建房屋的行为,应按“服务业-代理业”征收营业税,其营业额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件:

　　(一)以委托方的名义办理房屋立项及相关手续;

　　(二)与委托方不发生土地使用权、产权的转移;

　　(三)与委托方事前签订委托代建合同;

　　(四)不以受托方的名义办理工程结算。
   凡不同时符合上述条件的,受托方不论以何种形式与对方结算,均属房屋销售行为,按“销售不动产”税目征收营业税。

　　三、旧城改造中涉税问题

　　在旧城改造中,房地产开发企业拆除居民住房后,补偿给搬迁户的住房,应按照“销售不动产”税目征收营业税。对偿还面积与拆迁面积相等的部分,由当地地税机关按同类住宅房屋的实际成本核定征收营业税,对超面积部分按取得的实际收入征收营业税。

　　四、合作建房纳税义务发生时间问题

　　一方提供土地使用权,另一方提供资金合作建房,房屋建成后双方按一定比例分配房屋,在这一合作建房过程中,双方均发生了营业税应税行为。为便于征管,其纳税义务发生时间确定为双方实际交换行为发生的当天。

　　五、以分期付款和预收定金方式销售商品房的纳税义务发生时间问题

　　企业采取分期收款方式销售商品房纳税义务发生时间的确定分为两种情况:对期房的销售,凡是以分期收款方式销售的按预收款对待,纳税义务发生时间为收到预收款的当天;对现房的销售,凡是以分期收款方式销售的,纳税义务发生时间为合同规定的收款日期。

　　预收定金属于预收款的范围,纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。

 

　　二〇〇〇年九月六日