琼地税发[2015]19号
各市、县、区地方税务局，各直属稽查局，各农场：
农垦保障性住房(含危房改造、棚户区改造等项目)是国家保障和改善农垦广大职工住房的公益性民生工程。由于农垦的管理体制原因，我省农垦系统保障性住房情况较为复杂，涉及职工较多，建设时间较长。为妥善解决农垦保障性住房营业税问题，需按照建造方式和住户性质进行分类，分别适用有关税收政策。
一、职工自建公助住房
此部分危旧房改造或棚户区改造属于农场职工自行改造自有住房，不存在转让行为，不征收营业税。
农场需准备下列资料以便主管地税机关检查：
(一)《危房改造建设申请审批表》(经农场批准，报农垦总局审批)；
(二)职工身份证明(农场社保管理部门提供的社保编号)。
二、农场统建住房
(一)拆除旧房，在原址上新建保障性住房项目
对于原旧房的住户如未办理退房手续，同时农场也未将原住户的购房款退回住户的，根据"地随房走、房随地走"原则，视同原住户在其使用的土地上建设房屋，农场作为组织管理者组织农场职工建成保障性住房后，按照建筑安装成本价或综合成本造价将住房分配给职工(不论农场通过何种形式建成保障性住房)，不存在转让行为，不征收营业税。对此类型的住房，如有不在原址上居住的职工共同出资建设，视同职工之间的合作建房，农场不需要缴纳营业税。
农场需准备下列资料以便主管地税机关检查：
1.海南省农垦总局关于职工危房改造项目立项的批复；
2.《危房改造建设申请审批表》(经农场批准，报农垦总局审批)；
3.《危房改造合同书》(或《危房改造协议书》)；
4.原住户旧房拆除证明(农场出具)；非原址住户需提供原房改房无条件或无偿退回农场证明(如《危房改造合同书》或《危房改造协议书》中有约定的，则凭《危房改造合同书》或《危房改造协议书》证明)；
5.职工身份证明(农场社保管理部门提供的社保编号)；
6.农垦总局审计报告(或预算造价)。
(二)原住房退回农场，异地新建保障性住房项目
农场重新选址组织职工建房，旧房住户将原来购买的住房交还给农场，且农场未将原住户的购房款退回的，视同原住户将旧房土地使用权与农场置换，换取重建地的土地使用权。原住户出资建设房屋，农场作为组织管理者组织农场职工建成保障性住房后，按照建筑安装成本价或综合成本造价将住房分配给职工(不论农场通过何种形式建成保障性住房)，不存在转让行为，不征收营业税。对此类型的住房，如有未购买过农场住房的职工(以下简称"无房户")共同出资建设，视同职工之间的合作建房，农场不需要缴纳营业税。
农场需准备下列资料以便主管地税机关检查：
1.海南省农垦总局关于职工危房改造项目立项的批复；
2.《危房改造建设申请审批表》(经农场批准，报农垦总局审批)；
3.《危房改造合同书》(或《危房改造协议书》)；
4.原房改房无条件或无偿退回农场证明(如《危房改造合同书》或《危房改造协议书》中约定，则凭《危房改造合同书》或《危房改造协议书》证明)；
5.职工身份证明(农场社保管理部门提供的社保编号)；
6.农垦总局审计报告(或预算造价)。
(三)职工办理退房手续且原购房款已退回，农场新建保障性住房项目
对于购买过农场住房的职工已经办理了退房手续且原购房款已退回职工，农场在原址上或异地建新房，以农场名义在农垦总局或者市县住建部门办理保障性住房立项手续的，属于农场统一建设住房并销售给职工(包括"无房户")行为，需按照"销售不动产"税目缴纳营业税。此类项目按照农垦总局或市县住建部门批复的保障性住房类型分别适用税收政策。
1.属于房改房的，农场需携带下列资料前往办税大厅办理减免税手续：
(1)《减免税备案登记表》；
(2)农垦总局或住建管理部门出具的房改批文(或证明)；
(3)房改房销售合同；
(4)收款凭据。
2.如属于集资房且在2010年12月30日前销售的，农场需携带下列资料前往办税大厅办理减免税手续：
(1)《减免税备案登记表》；
(2)农垦总局或市县住建部门出具的集资建房批文(或证明)；
(3)集资房销售合同或集资建房协议书；
(4)收款凭据。
3.除上述第1和第2目规定的房改房和集资房外，农场销售的其他保障性住房一律需要按照"销售不动产"税目缴纳营业税。
(四)未列入农垦总局保障性住房范围的项目
对农场建设的未列入农垦总局保障性住房范围的项目，农场建成后销售的，不得享受保障性住房营业税优惠政策，需按照"销售不动产"税目申报缴纳营业税。
(五)已购买房改房，又重新购买保障性住房
对于已经购买过农场住房的职工，原住房未交还农场，又重新购买保障性住房的，不得再享受保障性住房营业税优惠政策，农场需按照"销售不动产"税目缴纳营业税。
(六)其他人员参与保障性住房分配
对于目前仍在农场定居的其他人员，经农垦总局批准，已列入保障性住房范围的，参照上述政策执行。其中，适用上述(一)至(二)项政策的，农场需准备下列资料以便主管地税机关检查：
1.海南省农垦总局关于职工危房改造项目立项的批复；
2.《危房改造建设申请审批表》(经农场批准，报农垦总局审批)；
3.《危房改造合同书》(或《危房改造协议书》)；
4.在原址上重建的，原住户旧房拆除证明(农场出具)；异地安置的，原房改房无条件或无偿退回农场证明(如《危房改造合同书》或《危房改造协议书》中约定，则凭《危房改造合同书》或《危房改造协议书》证明)；
5.其他人员身份证明(农场派出所出具的农场户籍证明)；
6.农垦总局审计报告(或预算造价)。
三、有关要求
各农场要加强税收政策的学习，对于把握不准的政策，要及时向主管税务机关咨询。对于非应税事项，各农场要严格按照上述规定按项目准备好相关资料备查；对于应税事项，各农场要严格按照纳税义务发生时间进行纳税申报。农场未按照规定的期限办理纳税申报或不进行纳税申报的，税务机关将依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
各市、县、区地方税务局要做好纳税辅导工作，主动向农场宣传保障性住房营业税相关政策，加强沟通协调，确保依法征税。此外，各市县区地方税务局要定期对辖区内农场保障性住房建设转让情况进行抽查，对农场涉税事项未按规定申报纳税的，应依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
海南省地方税务局
海南省农垦总局
二〇一五年一月二十一日
