内地税发〔2005〕36号

 

各盟市、计划单列市地方税务局，区局各派出机构，事业单位，东风场区地方税务局： 

　　现将《房地产业营业税征收管理暂行办法》印发给你们，请遵照执行。 

　　房地产业营业税征收管理暂行办法 

　　第一条 为了进一步加强我区房地产业营业税征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，制定本办法。 

　　第二条 本办法所称房地产业，是指在我区境内销售不动产的行为，即所销售的不动产座落在我区境内，均按本办法管理。 

　　销售不动产，是指不动产所有权人(产权人)有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的建筑物、构筑物、其他土地附着物。 

　　在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产一并征收营业税。 

　　第三条 销售我区境内不动产的单位和个人，为房地产业营业税的纳税义务人，其取得的收入应依法申报缴纳营业税。 第四条 在我区境内销售不动产的中华人民共和国境外机构，其应纳营业税税款以代理者为扣缴义务人，没有代理者的，以受让人或购买者为扣缴义务人。 

　　第五条 下列行为属于房地产业营业税征收范围 

　　(一)以转让建筑物有限产权或永久使用权方式销售建筑物； 

　　(二)单位将房地产无偿赠与他人； 

　　(三)单位、个人置换房地产； 

　　(四)转让已进入建筑物施工阶段的在建项目： 

　　(五)对一方提供土地使用权，一方提供资金，合作建造不动产的行为，依据下列不同情况，分别征收营业税。 

　　1、合作双方按比例取得部分不动产所有权，或出地方取得固定利润或按比例取得销售收入的，只对提供土地使用权的一方按转让土地使用权行为征税，将出资方的投资额按出地方所分得房屋的比例确定应纳税营业额。若合作一方或双方将分得房屋进行销售，应以销售者作为纳税人征收销售不动产营业税。 

　　2、对出地方提供土地使用权，由出资方负责建造不动产并使用若干年，期满后不动产无偿归还出地方的，对出地方按“服务业”征税，对出资方按“销售不动产”征税。 

　　3、合作双方成立合营企业，合作建房，房屋建成后，双方采取风险共担，利润共享的方式分配利润的，只对合营企业按销售不动产征税。 

　　第六条 纳税人销售不动产，应以向对方收取的全部价款和价外费用作为营业额。全部价款，是指成交合同的总价格，包括向对方收取的各种物质利益、分期付款金额以及金融机构提供的按揭贷款。价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外费用。 

　　第七条 房地产业营业税营业额的特殊规定： 

　　(一)纳税人发生以下行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定其营业额。 

　　1、纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的； 

　　2、单位、个人置换房地产； 

　　3、单位将房地产无偿赠与他人。 

　　(二)单位和个人销售其购置或抵债所得的不动产，以全部收入减去不动产购置原价或抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。 

　　(三)纳税人采取折扣方式销售不动产，如果销售和折扣额在同一张发票上分别注明的，可以扣除折扣额后的余额为营业额。 

　　第八条 纳税人销售不动产，按照销售额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式： 

　　应纳税额=销售额(营业额)×税率 

　　第九条 房地产业营业税纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。 

　　纳税人采取预收款方式销售不动产的，其纳税义务发生时间为纳税人收到预收款的当天。 

　　纳税人将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。 

　　第十条 纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报缴纳营业税。 

　　房地产业营业税扣缴义务人应当向不动产所在地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的营业税。 

　　第十一条 纳税人销售不动产收取款项(包括收取预收定金)时，必须向受让人开具(或由代征单位开具)统一印制的《建筑安装业、销售不动产、转让无形资产专用发票》，不得以其他任何收据代替。 

　　房地产开发企业持相关证明材料到主管税务机关申购房地产销售专用发票。其他单位和个人销售不动产时，需持交易合同到主管税务机关申请开具销售不动产专用发票。 

　　第十二条 本办法由内蒙古自治区地方税务局解释。 

　　第十三条 本办法自发布之日起执行，对国家已有的政策规定，不受此时间限制。 

　　                                             二〇〇五年六月十七日