深地税发[2006]454号

各区局：

　　为更好地执行国家有关土地增值税的各项政策和规定，便于基层征管，现将目前土地增值税征收管理中有关问题明确如下：

　　一、关于土地增值税扣除项目问题

　　(一)关于转让土地使用权扣除项目问题。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，按评估价作为扣除项目的仅指"旧房及建筑物"。因此，对转让土地使用权，无论其持有年限有多长，均不能以评估价作为扣除项目。 

　　(二)关于以评估价作为扣除项目问题：对企业重组、分立或联营中，房地产按评估价重新入帐后再转让，如购买使用年限不足5年，应以房地产原值作为扣除项目；如购买使用超过5年(含5年)，可经主管税务机关批准后，按以依法设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除额。凡不能取得评估价格的，可按《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条规定的加计扣除方法计算扣除项目。

　　(三)关于以拍卖和法院判决、裁定等方式转让房地产，由受让方支付相关税费，其房地产扣除项目的确定问题：以拍卖和法院判决、裁定等方式转让房地产，并由受让方支付相关税费，土地增值税扣除项目应包括受让方代转让方缴纳的相关税费。

　　(四)关于按评估价作为扣除项目的管理问题。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第四款的规定："旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。"鉴于"评估价格须经当地税务机关确认"在实际征管中难以操作，主管税务机关可对其是否是由政府批准设立的房地产评估机构进行审核，并将其评估报告留存，以备检查。

　　二、关于项目登记问题。对我市开征土地增值税以前就已经竣工使用的房地产开发项目剩余的少量房产未销售，仍需办理项目登记。由于预售许可证已经被国土局收回，可采用自行编号的方法处理，同时将自行编码情况报数据处理中心备案。

　　三、关于对销售尾盘取得的收入征税问题。对我市土地增值税开征前已经竣工结算的房地产开发项目尾盘销售取得的收入，按尾盘建筑面积占该房地产开发项目全部建筑面积的比例，计算尾盘建筑面积应分摊的扣除项目金额后，再计算出尾盘增值额并按对应增值税税率计算征收土地增值税。如果该房地产开发项目属于普通标准住宅，实际增值额不超过20%，由纳税人申请，经核实后办理免税手续。

　　                                             二〇〇六年八月一日