深地税发[2009]70号 

 

各基层局：

　　现将《土地增值税核定征收工作指引》印发给你们，请遵照执行。

　　                                             二〇〇九年二月十三日

 

　　土地增值税核定征收工作指引

　　为加强我市土地增值税的征管，方便各基层局土地增值税核定征收工作的开展，特制定本指引:

　　一、土地增值税清算核定征收

　　1.核定征收条件：

　　(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；或者无法按清算要求提供开发成本核算资料、所提供的开发成本资料不实、虚报房地产开发成本等；

　　(2)擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；

　　(3)《土地增值税鉴证报告》提出保留意见，或主管税务机关审核确定其有疑问的；

　　(4)符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；

　　(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　2.核定征收的原则：从高核定，避免核定税负低于据实清算税负。对核定征收的房地产开发项目，不得享受任何土地增值税减免税优惠。

　　3.确定销售收入：从国土局房地产交易中心取得该房地产项目全部转让合同金额、以及企业开具房地产销售发票金额、转让房地产实际取得的金额，从高确定销售收入。

　　4.核定开发成本费用：

　　(1)确定土地价款：以国土局提供的土地价款为准。

　　(2)核定开发成本：成本核定参照以下指标：

　　同地段、同类型、同时间、销售档次相同的房地产；

　　房地产开发企业上报市发改局审定的房地产投资总规模、土地成本、工程造价成本等相关数据；

　　房地产开发企业在国土产权登记部门办理产权初始登记中有关土地成本以及开发成本等相关数据；

　　按照建设局公布的建筑工程造价成本；

　　上述指标中按最低的指标确定开发成本。

　　5.核定开发费用：(土地价款+已核定开发成本)×10%

　　6.计算：土地增值税=(销售收入-土地价款-核定的开发成本-核定的开发费用-实际缴纳房地产转让税费)×土地增值税率-(土地价款-核定的开发成本-核定的开发费用-实际缴纳房地产转让税费)×速算扣除系数

　　实际核定征收率=土地增值税÷销售收入

　　7.核定征收率确定标准：

　　(1)对普通标准住宅、非普通标准住宅、商铺、写字楼、其它类型房产，分别核定征收土地增值税。普通标准住宅核定征收率不得低于6%，非普通标准住宅核定征收率不得低于8%，写字楼、商铺核定征收率不得低于10%，其他类型房产核定征收率不得低于5%。实际核定征收率高于上述标准的以实际核定征收率为准，低于上述标准的以上述标准为准。

　　(2)2008年3月31日后销售的房地产土地增值税核定以实际核定征收率为准。

　　(3)对房产销售收入以及开发成本均不确定的房地产开发项目，按照同地段、同类型、同时间房地产销售价格从高核定销售收入，核定征收率不得低于10%。

　　8.核定征收管理：各主管区局对房地产企业核定征收率的确定要严格审核把关，确定房地产开发项目土地增值税核定征收率时，应设置工作底稿，详细记录该房地产开发项目的核定征收率确定的过程和结果。主管区局确定核定征收率后，需在10个工作日内将核定征收率确定文书以及工作底稿复印件报市局税政三处备查。核定征收管理列入市局组织的税收执法检查。

　　对此前已经办结的核定征收要重新审核，按上述方法确定核定征收率。

　　二、旧房转让核定征收

　　1.单位和个人自建或购买的房地产1年后转让适用旧房转让政策，不包括房地产开发企业二级市场开发销售房产。自建房迄止时间为房产证登记时间至转让合同签订，购买房地产迄止时间为购买合同签订至转让合同签订。从房地产三级市场购买的房产均认定为旧房。对旧房转让，不能提供扣除项目凭证的，按转让房地产收入核定征收土地增值税，核定征收率具体如下：别墅为3%，普通标准住宅为1%，其他房地产为2%。

　　2.对拍卖和法院判决、裁定以及仲裁机构仲裁房地产转让，比照上述核定征收率。

　　3.各区局应将旧房转让核定征收情况汇总报市局税政三处备案，每年7月20日前报上半年汇总，1月20日前报送上年度全年汇总。

　　附件：旧房转让核定征收汇总表

　　                                             二〇〇九年二月十三日