各县(市)地方税务局，市区各分局，稽查局：

　　为了进一步做好房地产开发企业土地增值税清算工作，确保已售面积的成本、土地增值税增值额的合理性，同时解决以后营业用房销售后因售价与扣除成本差异大、增值率高、税负不均等问题，对房地产开发企业土地增值税清算中未售营业用房及车库成本的分摊计算暂作如下规定：对房地产开发企业未售营业用房及车库等采用平均售价系数分摊法进行成本分摊，具体计算办法如下：

　　将住宅商品房的平均售价作为参数，营业用房平均售价、车库平均售价同时计算成本分摊系数，后按各自的分摊系数在总成本中进行分摊。

　　所用数据：

　　营业用房平均售价　　住宅商品房平均售价　　车库平均售价

　　营业用房总可售面积　　住宅商品房总可售面积　车库总可售面积

　　营业用房已售面积　　住宅商品房已售面积　　车库已售面积

　　总开发成本(含加计扣除费用，不包括已交的营业税等税金)

　　计算步骤：

　　1、营业用房与住宅商品房开发成本分摊系数(M1)=营业用房平均售价/住宅商品房平均售价

　　车库与住宅商品房开发成本分摊系数(M2)=车库平均售价/住宅商品房平均售价

　　营业用房平均售价=已售营业用房收入/已售营业用房面积

　　车库平均售价=已售车库收入/已售车库面积

　　住宅商品房平均售价=已售住宅商品房收入/已售住宅商品房面积

　　2、营业用房应分摊的总开发成本=[总开发成本/(营业用房总可售面积×M1+住宅商品房总可售面积×1+车库总可售面积×M2)]×(营业用房总可售面积×M1)

　　住宅商品房应分摊的总开发成本=[总开发成本/(营业用房总可售面积×M1+住宅商品房总可售面积×1+车库总可售面积×M2)]×(住宅总可售面积×1)

　　车库应分摊的总开发成本=[总开发成本/(营业用房总可售面积×M1+住宅商品房总可售面积×1+车库总可售面积×M2)]×(车库总可售面积×M2)

　　3、营业用房单位成本=营业用房应分摊的总开发成本/营业用房总可售面积

　　住宅商品房单位成本=住宅商品房应分摊的总开发成本/住宅商品房总可售面积

　　车库单位成本=车库应分摊的总开发成本/车库总可售面积

　　4、已售营业用房开发成本=营业用房已售面积×营业用房单位成本

　　已售住宅商品房开发成本=住宅商品房已售面积×住宅商品房单位成本

　　已售车库开发成本=车库已售面积×车库单位成本

　　5、已售房屋总开发成本=已售营业用房开发成本+已售住宅商品房开发成本+已售车库开发成本

　　6、已售房屋可扣除成本=已售房屋总开发成本+税金

　　7、未售营业用房开发成本=营业用房未售面积×营业用房单位成本

　　未售住宅商品房开发成本=住宅商品房未售面积×住宅商品房单位成本

　　未售车库开发成本=车库未售面积×车库单位成本

　　8、对成本差异、售价差异较大的不同类型的房屋，如多层、小高层、高层可比照此方法进行计算

　　9、对已进行土地增值税清算的房地产开发项目，以后再有转让销售的，一个年度清算一次。

　　以上通知请遵照执行。

　　                                          二ΟΟ八年十月十七日