各直属地方税务局，省局稽查局：

　　为了加强土地增值税征收管理，进一步推进土地增值税清算工作，现将土地增值税清算中的有关问题明确如下：

　　一、关于清算单位的问题

　　土地增值税以国家有关部门核发的“建设工程规划(临时)许可证”确认的房地产开发项目为单位进行清算。

　　二、关于同一清算单位的房地产项目中包含不同类型房地产应如何计算土地增值税的问题

　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第一条和《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)第十七条的规定，对同一清算单位的房地产项目中同时包含普通住房和非普通住房的，应该分别计算普通住房和非普通住房的增值额、增值率，征收土地增值税。纳税人在申报土地增值税清算时，未分别计算普通住房和非普通住房增值额、增值率的，税务机关审核时，应分别计算普通住房和非普通住房的增值额、增值率，征收土地增值税。普通住房的增值额未超过扣除项目金额百分之二十的，免征土地增值税。

　　三、关于收入确定的问题

　　对商品房销售价格明显偏低的，其收入按下列方法和顺序确认：

　　(一)按本企业同期、同类商品房的平均销售价格确定；

　　(二)按本企业近期、同类商品房的平均销售价格确定；

　　(三)由税务机关参照当地当年、同类商品房的市场价格或评估价值确定。

　　四、鉴于许多“开发间接费用”的金额较小，纳税人申报进行土地增值税清算，提供开发间接费用明细申报表时，可不提供入账凭证。税务机关审核时对某笔业务有疑问的，可要求纳税人提供该入账凭证核实。

　　五、各直属地税局向纳税人下达《土地增值税清算受理通知书》后，应在45个工作日内作出审核意见，并出具清算报告(土地增值税清算核准表)。清算报告出具后10个工作日内，向省地税局报备。报备内容包括土地增值税清算核准表、纳税人申报表、税务机关汇总表等。

　　六、本通知自发文之日起执行。本通知下发前税务机关已作清算结论或其他税务处理的，不再按本通知调整。

　                                     

                                   　二○○九年十二月二十三日