各县(区)地方税务局，各直属机关，局内各单位：

　　近期各基层局在土地增值税清算过程中反映一些问题，现将有关问题明确通知如下：

　　一、关于清算中纳税人不同清算项目的补退税款是否能互相抵减的问题

　　纳税人在清算中有多个项目符合清算条件，其不同清算项目的补退税款是否能互相抵减的问题，分以下两种情况处理：

　　(一)清算项目如均未经税务机关审核，纳税人自行申报时可选择按其全部项目应补退税款数抵减后仍应补缴的税款缴纳。

　　(二)清算项目中如有一个项目经税务机关审核的，必须对所有项目进行审核后才能进行抵减。

　　二、关于个别企业以前年度已按旧政策向税务机关申报清算，但无清算结论，如何适用清算政策的问题。

　　对上述情形，仍按《自治区地方税务局关于土地增值税清算工作若干问题的通知》(桂地税发〔2008〕96号)第五点"关于清算项目划分类别及成本分摊计算问题"的规定执行。对项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，统一划分普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别，分别核算其增值额。

　　三、关于已售房应收未收房款的，其应收未收的房款是否确认为土地增值税应税收入问题

　　房屋销售后，纳税人应收未收房款的，由于纳税人已取得了索取营业额的凭据，因此，已售房应收未收的房款应确认为土地增值税应税收入。

　　四、关于采用层高系数法计算分摊扣除项目金额中，纳税人同一项目中住宅有多种层高高度时如何确定层高系数标准的问题

　　在采用层高系数法计算分摊扣除项目金额中，纳税人同一项目中住宅有多种层高高度时，以纳税人该项目中层高面积比重最大的住宅层高作为系数1。

　　五、关于土地增值税核定征收方式的适用问题

　　(一)对目前仍未按规定报送清算资料的纳税人，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第七条规定，采取核定方式进行土地增值税清算。

　　(二)建筑安装工程竣工验收或交付使用两年后(含两年)，纳税人未取得的建安支出合法票据金额占清算项目建安成本20%以上(含)的，可以根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第七点第三款规定核定征收土地增值税。

　　(三)经审核发现纳税人清算项目扣除项目金额明显偏高，纳税人又无法做出合理解释的，可以根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第七点第五款规定核定征收土地增值税。

　　六、采取核定征收方式进行土地增值税清算的，其审批程序、审批流程仍按《关于印发《南宁市地方税务局土地增值税核定征收管理暂行办法》的通知》(南地税发〔2008〕197号文)执行。

　　七、原《关于印发《南宁市地方税务局土地增值税核定征收管理暂行办法》的通知》(南地税发〔2008〕197号文)第五点规定与本通知不一致的，按本通知规定执行。

　　八、各单位执行过程中遇到的问题，请及时向市局反映。

　　                                                二〇〇八年十二月十九日