一、关于自治区地税局2013年2号公告的执行时间
为便于清算工作开展，以及考虑到全区部分地市在2号公告下发之前将车库(位)、杂物房等计入其他商用房类型，明确：2号公告中2013年5月1日指的是销售房地产的时间，即开发商在5月1日后销售的车库(位)、杂物房、阁楼等建筑物的，其土地增值税的征收按2号公告执行；5月1日之前销售的，仍按各市原政策执行 。
二、公共配套及人防工程的扣除
1.在《商品房购销合同》中已注明建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；未注明的，凭房地产企业在当地主要媒体上刊登的移交公告或小区业主委员会出具的移交证明，其成本、费用可以扣除。若清算时，小区业主委员会尚未成立的，可暂以房地产企业出具的移交承诺书作为扣除依据；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，凭移交清单或接受清单，其成本、费用可以扣除；属于政府、公用事业单位原因不能及时接收的，经接收单位或者政府部门出具证明，由主管税务机关确定后，其成本、费用可以扣除；
3.未移交或开发商、物业公司实际占有、使用、受益的公共设施，不得扣除相应的成本、费用；
4.建成后由房地产开发企业有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
地下人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。
三、公寓的房产类型
公寓暂以单套建筑面积划分，144平米以下(含144平米)为普通住宅，超过144平米为非普通住宅
四、关于房地产企业缴纳的市政建设配套费、散装水泥建设基金、白蚁防治费、建设(工程)质量监督费等政府性基金和行政事业性收费是否可以加计扣除问题
财税﹝1995﹞048号文的规定，对于此类政府性基金和行政事业性收费，允许其作为开发成本扣除，但不得加计扣除。(此类收费还包括：报批报建费、水电增容费、放空地下室易地建设费、新型墙体材料专项资金等)
五、关于水利建设基金(防洪保安费)、地方教育附加费、残疾人保障基金是否作为税金予以扣除问题
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(五)款规定，"与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。"
虽然水利建设基金(防洪保安费)、地方教育附加费、残疾人保障基金等与教育费附加的性质相同，属于地方规费性质，但是，根据"法无授权即禁止"的原则，没有列举就不能计入"与转让房地产有关的税金"，对地税部门代收的水利建设基金(防洪保安费)、地方教育附加费、残疾人保障基金等，应计入期间费用-"管理费用"。
六、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途后，若干年后对外出售，这部分房地产在计算土地增值税时，作为增量房(新房)还是存量房(旧房)处理？
(一)行业规定：《建设部关于印发〈房地产统计指标解释(试行)〉的通知》(建住房[2002]66号)规定：商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋；存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。因此，从行业看，存量房以取得所有权证书为前提；
(二)企业所得税的规定： 《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)规定：企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。(一)将资产用于生产、制造、加工另一产品； (二)改变资产形状、结构或性能；(三)改变资产用途(如，自建商品房转为自用或经营)；……(注：不视同销售收入即所得税账务上不作销售收入处理，但不等同于房子仍属新房，而且土地增值税是相对独立的税种，与所得税关联度不大)
(三)土地增值税规定：
1.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税函〔2006〕187号)：房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
2.《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)规定："七、关于新建房与旧房的界定问题。新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省，自治区，直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。"广西配套文件：《广西壮族自治区财政厅 自治区国家税务局 自治区地方税务局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(桂财财税字[1995]第28号)：关于新建房与旧房的界定标准为：凡房屋建成后至第一次办理产权证完毕。这段时间属于新建房，如再次办理产权转移的，不论时间长短与磨损程度如何，一律视为旧房。
3.细则第七条：旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
4.财税字[1995]048号"十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题。转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。"
5.《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)规定："二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题。纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为"与转让房地产有关的税金"予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定，实行核定征收。"
分析：为融资需要，房开企业将部分房地产转自用、出租时，绝大多数办理权属证书(商业银行规定：在建工程不办理商业贷款，只有办理了权属证书才予以抵押贷款)；房开企业再次转让时，按照建住房[2002]66号、财税字[1995]048号、广西桂财财税字[1995]第28号的规定，均属于旧房，不能视同新房。
结论：就土地增值税政策来说，房开企业将部分房地产自用或出租后再销售时，就已经是旧房，应该按照如下顺序处理：
第一，有评估价格的，按照048号文处理，按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税，扣除项目金额：实际支付的地价+规费+重置成本价×成新度折扣率 +税费；
第二，没有评估价格，但有购房发票的，按照21号文处理；，扣除项目金额：发票额×(1+持有年度× 5%) +税费；
第三，税收征管法第35条的规定，实行核定征收
意义：堵漏增收。目前部分房开企业实行核定征收，如果自用、出租后的房产仍视同新房，仍按照原核定率征收，直接造成土地增值税税负率低，税款流失、税负不公。
七、非房开企业销售房地产，土地成本和开发成本能否加计20%？
根据细则第七条的规定，只有从事房地产开发的纳税人才能按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除，非房开企业不得享受该加计。(期间费用10%是否可加计？)
八、划拨土地的成本确定问题
《自治区地方税务局关于土地增值税清算工作若干问题的通知》(桂地税发[2008]96号)第四条关于取得划拨土地的成本确定问题：对于纳税人取得的土地，在计算增值额的成本扣除时，因无合法有效票据，如何确定土地成本的扣除问题。经研究，关于纳税人取得土地使用权所支付的金额，按以下顺序确定：1、纳税人支付土地出让金的，以实际支付土地出让金为取得土地使用权所支付的金额；2、纳税人缴纳契税的，以土地缴纳契税时的计税依据为取得土地使用权所支付的金额。
注意费用挤列土地成本的情形：1、招拍挂佣金手续费；2、地价款融资费用；3、土地使用税；4、违约金、滞纳金。
九、房开企业销售环节的印花税如何处理？
《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]第048号)规定："九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题。细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。"也就是说，按照房开企业的财务制度，印花税已经在管理费用列支，不能再在"与转让房地产有关的税金"列支；如列支，须予以剔除。非房开企业除外。
十、开发费用(期间费用)的加计如何掌握？
国税函〔2010〕220号规定：房地产开发费用的扣除问题
(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的5%以内计算扣除。
(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。(注：给足10%)
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。(注：《自治区人民政府办公厅关于我区开征土地增值税有关具体问题的通知》(桂政办[1995]98号规定：关于房地产开发企业的开发费用，扣除比例在房地产开发企业的开发费用中，财务费用的利息支出能单独分开，并提供金融机构证明的，扣除的比例为5%；凡财务费用的利息支出不能单独分开的，扣除比例为10%)
(三)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。(注：只能选其一)
(四)土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
十一、土地增值税清算单位的确认问题
国税发〔2006〕187号第一条、国税发〔2009〕91号第十七条规定：房地产开发项目以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
1.在实际工作中，应以县级(含)以上人民政府下属的发改委(局)下达的项目立项批准(核准)文件或县级(含)以上人民政府下属的建设规划主管部门下达的项目建设用地规划定点文件上注明的开发项目(包括分期开发的项目)作为清算单位。
若项目立项批准(核准)文件和项目建设用地规划定点文件上注明的开发项目(包括分期开发的项目)不一致的，由主管税务机关根据具体情况确定清算单位；
2.一般情况下，税务机关不得以企业自行确定的分期项目为单位进行清算。但对于经上述国家有关部门批准的开发项目因开发周期较长或其它特殊原因，纳税人自行分期开发的，且各期的公共配套设施相对独立、齐全，其收入、成本、费用也能按规定分别归集的，主管税务机关可将企业的分期项目确定为清算单位。
十二、关于审批项目规划外政府要求房地产开发企业额外承担的部分市政建设费用(支出)的扣除问题
据桂地税发〔2008〕44号文："房地产开发商按照当地政府要求建设的道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用，凡属于房地产开发项目立项时所确定的各类设施投资，可据实扣除；与开发项目立项无关的，则不予扣除。"对于房地产开发企业发生的、满足下列条件之一的项目建设用地边界外的市政建设费用(支出)，可以凭建安工程发票或财政部门开具的收据计入本项目取得土地使用权所支付的金额予以扣除：
1.房地产开发企业在与国土资源管理部门签订的《国有土地使用权出让合同》中约定或国土资源管理部门在《国有土地使用权招拍挂出让公告》中注明有房地产开发企业在项目建设用地边界外(即"红线"外，下同)应政府要求建设公共设施或其他工程等内容的；
2.房地产开发企业在项目建设用地边界外应政府要求建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据(如新建、扩建出入小区的市政道路、桥梁等)和县级以上(包括县级、市辖城区)人民政府的正式文件的。
对于不满足上述条件的项目建设用地边界外的市政建设费用(支出)(包括为提升小区周围环境品质、促进开发产品的销售而自行对小区周边绿化、道路进行整治发生的成本费用)，不得计入本项目扣除金额。
十三、关于项目营销设施建造费的扣除问题
房地产开发企业修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：
1.房地产企业在开发小区内、规划建筑范围外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产开发费用(期间)按规定的比例扣除。
2.房地产企业在可售开发产品内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予在项目的建安成本费用扣除。如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入，应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。其中销售家用电器、家具等取得的收入按照购置时的含税销售额计算。
3.房地产企业利用规划配套设施(如会所、物业管理用房)，修建临时售楼部、样板房的，其发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：
(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
十四、关于购置未竣工房地产再开发销售的加计扣除问题
纳税人整体购置未竣工房地产开发项目后，再投资建设后转让的，在清算土地增值税时，其整体购置未竣工房地产开发项目的价款作为开发成本扣除，但不得作为加计20%、10%扣除的基数。
