各市、县、区地方税务局，各直属稽查局：

　　根据《国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》(税总发〔2013〕67号)的要求，为进一步做好土地增值税征管和清算工作，现将有关事项通知如下：

　　一、加强纳税人清算申报土地增值税的征收管理

　　严格执行《海南省地方税务局关于明确土地增值税清算申报主体的公告》(2010年第2号)中第五条"纳税人清算申报应补缴土地增值税的，应补缴税款，税务机关进行清算审核后，根据清算结果多退少补"的规定。主管税务机关在受理纳税人土地增值税清算申报时，凡纳税人清算申报有应补缴土地增值税的，应要求纳税人将清算申报的补缴税款缴纳入库；对已受理清算申报的项目进行核实，发现纳税人清算申报有应补缴税款而尚未征收入库的，应责令纳税人及时将税款缴纳入库。

　　二、加强房地产项目土地增值税清算管理

　　(一)督促纳税人对符合清算条件的房地产项目及时进行清算申报，对拒不清算申报的要严肃处理；全面清理已受理清算项目，制定工作计划，抓紧完成清算审核工作，将税源转化为收入。

　　(二)严格执行核定征收有关规定，不得擅自扩大核定征收的范围，严禁在清算中出现"以核定为主、一核了之"、"求快图省"的做法。

　　(三)对纳税人未按规定期限办理清算申报，经税务机关责令限期申报逾期仍未申报，或已经受理清算但因收入和成本费用存在较大争议难以确定等情形的房地产项目，主管税务机关应按照《国家税务总局关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知》(国税函〔2007〕544号)的要求，有针对性地做好纳税评估工作。并可参照《海南省地方税务局调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》(2012年第3号)的标准，评估计算应交土地增值税，要求纳税人先按评估应交土地增值税减除已缴土地增值税后的余额申报缴纳税款，待项目清算土地增值税后，根据主管税务机关清算审核结果结算税款，多退少补。

　　三、加强房地产项目清算后继续销售的土地增值税管理

　　切实加强房地产项目清算后续管理工作，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

　　(一)对已进入清算程序(即受理清算)后销售或有偿转让房地产的，不再预征土地增值税；

　　(二)纳税人在清算期间销售或有偿转让房地产的，在税务机关出具清算结论(即土地增值税清算核准表)后，按不同类型分别申报缴纳土地增值税，纳税期限为出具清算结论之次月15日前；

　　(三)纳税人在清算(即出具清算结论)后销售或有偿转让房地产的，按不同类型分别申报缴纳土地增值税，纳税期限为销售或有偿转让房地产之次月15日前。

　　四、加强房地产项目日常管理

　　按照《海南省地方税务局关于印发海南省地方税务局房地产业建筑业税收管理规范(试行)的通知》(琼地税发〔2013〕19号)的要求，采取案头审核和现场核实、动态跟踪等方式，强化房地产开发项目土地增值税的日常管理。

　　(一)加强对项目动、静态信息的核实，强化土地增值税的预征管理。认真审核房地产项目基本信息和增量房源信息，借助项目管理台账重点核对项目登记信息中总建筑面积、可售面积、总套数、容积率、规划许可证信息和预售证信息等的准确性，及时跟踪核实房地产开发企业销售、开票等情况是否与系统数据一致，核实企业实际收款与开票情况是否一致，认真分析企业是否按规定及时、足额预缴土地增值税，对纳税人未按规定预缴税款的，应及时追缴并加收滞纳金。

　　(二)加强房地产项目符合清算条件情况的监控管理。重点监控项目的销售比例、取得销(预)售许可证年限等信息，及时掌握符合清算条件的房地产项目情况。

 

　　                                            海南省地方税务局

　　                                            二〇一三年八月三十日