根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和财政部、国家税务总局的有关规定，结合我市实际，决定进一步规范我市房地产开发项目土地增值税预征和核定征收管理，现将有关问题公告如下：

　　一、关于房地产开发项目土地增值税的预征

　　(一)纳税人在未取得由主管地税机关作出的开发项目土地增值税清算申报审核结论之前，转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入，均应按规定的预征率，预缴土地增值税。

　　纳税人在销售开发产品的过程中，随同房价向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费和咨询费等价外收费，应并入房地产转让收入，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴土地增值税。

　　(二)纳税人开发建设并销售房地产，土地增值税预征率如下：

　　1.普通标准住宅，预征率为2%。但对于每平方米销售价格超过20000元，不超过25000元的，预征率为3%；每平方米销售价格超过25000元的，预征率为5%。

　　2.非普通标准的住宅，预征率为3%。但对于每平方米销售价格超过20000元，不超过25000元的，预征率为4%；每平方米销售价格超过25000元的，以及别墅(独栋商品住宅)，预征率为5%。

　　3.单独销售车库、车位、阁楼、储藏室等附属设施，预征率为3%。

　　4.商业用房、办公用房，预征率为5%。

　　纳税人销售的经济适用住房、廉租住房、限价房等保障性住房，暂不预征土地增值税；销售保障性住房项目中的商业用房和非保障性住房，应按规定预征土地增值税。

　　房地产类型的划分标准，按照房地产销(预)售登记和权属登记的有关规定执行；普通住宅与非普通住宅的划分界限，按照青岛市人民政府的有关规定执行。

　　(三)纳税人开发建设的房地产项目，平均销售价格明显高于本区域房地产销售价格，增值额和增值率较高，主管地税机关可在该项目取得预(销)售许可后，通知纳税人提交土地成本、建安成本和销售价格等信息，匡算预计增值额，确定土地增值税税负率，若分房地产类型超过本条第(二)项规定的预征率的，制作《税务事项通知书》告知纳税人，按照匡算的税负率预缴土地增值税。

　　纳税人取得前款所称的《税务事项通知书》后，不再执行本条第(二)项的规定，并于取得《税务事项通知书》后的次月申报期内，计算补缴该项目前期房地产转让收入预缴土地增值税额与按照主管地税机关通知税负率计算应纳税额之间的差额。

　　二、关于土地增值税的核定征收

　　(一)土地增值税核定征收的启动条件，按照国家税务总局《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第三十四条的规定执行。

　　(二)对符合条件的房地产开发项目核定征收土地增值税时，应通知纳税人提供开发项目的收入和主要成本费用数据和信息，按下列顺序测算，分别核定普通标准住宅、非普通标准住宅、别墅和非住宅等三种类型开发产品的应纳土地增值税税额：

　　1.获取开发项目的转让收入数据，对房地产转让价格明显偏低且无正当理由的，依规定进行调整；

　　2.查阅涉税记录，包括契税缴纳金额；向国土、财政部门查询，获得该项目取得土地使用权支付的价款，和财政补贴金额等；

　　3.向建管部门查询建筑工程中标、预算和结算等信息，确定建筑工程成本，或者参照各级建筑工程管理部门发布的分年度建筑安装工程平方米造价指标，确定工程成本；按照配套费、设计费等相关规费的收取标准，以及拆迁安置情况，确定其他开发成本。房地产开发费用，按照土地成本和开发成本的10%计算；

　　4.测算土地增值税税额，有关加计扣除和税费金额按照规定计算扣除；

　　5.确定合理的分类型开发产品土地增值税核定征收率。

　　采取税额测算方式计算的应缴土地增值税税额，低于按照《房地产开发项目土地增值税核定征收率明细表》(见附件1)规定下限计算的税额时，按照《房地产开发项目土地增值税核定征收率明细表》规定的征收率，核定征收土地增值税。

　　(三)存量房地产交易的土地增值税的征收，按照《青岛市地方税务局关于存量房地产转让土地增值税若干问题的公告》(2011年第7号)的规定执行。对于核定征收的，其核定征收率，按照修订后的《存量房地产转让土地增值税核定征收率明细表》(见附件2)执行。

　　三、本公告中所称"超过"均不含本数，"不超过""不低于"均含本数

　　四、本公告自2014年3月1日起施行，有效期至2018年12月31日。《青岛市地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率的公告》(2011年第1号)、《青岛市地方税务局关于调整土地增值税分类核定征收率的通知》(青地税发〔2010〕105号)和《青岛市地方税务局关于存量房地产转让土地增值税若干问题的公告》(2011年第7号)的附件，同时停止执行。

　　特此公告。

　　附件：

　　1.房地产开发项目土地增值税核定征收率明细表

　　2.存量房地产转让土地增值税核定征收率明细表

 

　　                                            青岛市地方税务局

　　                                            二〇一四年二月二十六日