根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号 )规定，对于原来采用核定征收方式征收企业所得税的房地产企业，从2019年1月1日起，改为查账征收。

　　为了稳步推进房地产企业核定征收改为查账征收的工作，考虑到国地税合并前的征管实际，本着尊重历史的精神，基于信赖利益保护原则，妥善解决房地产企业征收方式变化后，其仍在进行、尚未完工的开发项目前期核定征收、2019年后查账征收(以下简称"跨年老项目")，带来同一开发项目不同阶段不同税收征收管理方式，可能引起税收负担偏离实际的问题，依据征管法及国税发〔2009〕31号等文件规定，采取以下方法，处理房地产开发企业核定征收转为查账征收的税收管理衔接问题：

　　一、对于存在跨年老项目的企业，2019年企业征收方式须鉴定为查账征收，并对所有项目均依据项目实际收入与成本费用情况按查账征收方式填报企业所得税A类申报表。

　　二、针对跨年老项目，基于尊重并承认历史的前提，该项目核定征收年度发生的成本费用可依据实际发生情况在完工结算时计入计税成本。 

　　三、跨年老项目在核定征收期间已缴纳的企业所得税，允许在项目清算时作为预缴税款从项目清算应纳税额中扣减。具体方法是将已缴纳的企业所得税换算为应纳税所得额，作为销售未完工产品的预计毛利额在完工清算年度纳税申报时做纳税调减。

　　四、跨年老项目完工清算企业所得税后，主管税务机关应按照国税发〔2009〕31号、国家税务总局公告2014年第35号等文件要求，及时加强后续管理，对于房地产开发企业因核定征收期间，成本费用未取得发票等原因，导致企业跨年老项目成本资料、费用凭证残缺不全，难以查帐的，依据《征管法》第三十五条之规定，核定跨年老项目的应纳企业所得税额。核定跨年老项目应纳企业所得税额时，原则上应不低于按照企业项目收入与核定征收期间应税所得率计算的应纳企业所得税税额，且不得低于房地产开发企业会计核算的项目利润及法定税率计算的应纳企业所得税税额。

　　五、主管税务机关应针对房地产企业跨年老项目建立管理清册，严格落实国税发〔2009〕31号文件第三条关于完工条件的规定，要求企业确定完工清算时间，持续加强后续管理，督促企业尽快规范查账征收方式。