各设区市、杨凌示范区、韩城地方税务局，省地方税务局直属税务分局：

　　为进一步加强房地产开发经营业务企业所得税的征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，堵漏增收，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发﹝2009﹞31号，以下简称《办法》)等法律法规和规范性文件的规定，结合房地产开发经营业务的特点及我省的实际，现就进一步加强房地产行业企业所得税管理的有关问题通知如下:

　　一、主管地税机关要根据《办法》二十六条的规定，要求房地产开发企业在开工前按照《房地产开发企业基本情况表》(详见附件1)的格式报备成本对象,据以掌握房地产企业开发产品的类别、位置、占地面积、建筑面积、可售面积、可售套数、是否异地开发、产品结构、开工时间和预计竣工时间等基本信息，为日常管理和后续的分析、评估、检查等夯实基础。

　　二、对企业销售未完工开发产品取得的收入，必须按《办法》规定的预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。主管地税机关要加强销售未完工开发产品收入结转的管理，要在企业取得预售收入后1月内建立《房地产企业销售未完工开发产品收入结转台账》(详见附件2)，详细登记销售未完工开发产品收入的基本情况，包括本年度销售收入总额、以前年度转入本年的尚未结转销售收入的预售款、本年销售未完工开发产品的预售款、本年转为销售收入的预售款、本年调增的计税毛利额、本年调减的以前年度已调整的计税毛利额、留待以后年度结转收入的销售未完工开发产品预售款等。

　　三、主管地税机关要依据行业间的关联关系，加强房地产业计税成本的审核。应重点审核建筑安装成本、配套工程成本，参照建筑工程定额，查看建筑安装工程合同，衡量成本费用水平是否真实、合理，如与建筑工程定额差距较大，应当要求企业说明原因。同时，主管地税机关要对房地产企业的大额成本费用发票进行专项核查，以房地产企业为中心，延伸到出具发票的企业，核实业务及发票的真实性。

　　四、主管地税机关要通过分析近年来辖区内房地产企业的预缴及汇算清缴申报数据，针对房地产企业的所得税贡献率较低、亏损面较高等突出问题，采取分析、约谈、评估、检查等措施，不断加大后续管理工作力度，提高房地产企业所得税的征管质效。

　　附件:1.房地产开发企业基本情况表

　　2.房地产企业销售未完工开发产品收入结转台账

 

　　                                  陕西省地方税务局

　　                                  二〇一二年十二月三日