各县(市、区)地方税务局、市局稽查局、税源监控分局：

　　为强化对重点环节及重点税种的税收风险监控及应对，充分挖掘地方公共一般预算收入的税收增长点和潜力点，依据相关税收法律、法规的规定，市局决定对全市城市基础设施配套费应征契税及房地产企业拆迁补偿环节应征各项税费进行一次专项清理，具体通知如下：

　　一、开展"城市基础设施配套费"应征契税的清理

　　(一)法律依据。"城市基础设施配套费"是由市、县(市、区)两级城乡规划局在发放《建设工程规划许可证》时对项目申请人征收的一种行政性收费，按规划建筑面积及政府批准的征收标准征收，属于"市政建设配套费"的范畴。按照《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)的规定，在国有土地出让环节，国有土地使用权的承受人应缴纳的"市政建设配套费"应计入契税计税依据，所以，目前全市范围内建设项目申请人应缴纳的"城市基础设施配套费"均应依法计征契税。

　　(二)计税依据的确定。1.以项目申请人应缴纳的"城市基础设施配套费"为计税依据。纳税人减征、免征、应缴未缴的"城市基础设施配套费"均应计入契税的计税依据。2.以市、县(市、区)两级规划局执行的"城市基础设施配套费征收标准"作为计算纳税人应缴"城市基础设施配套费"的依据。路北区局、路南区局、高新区局按照《唐山市物价局唐山市财政局关于执行省批复我市城市基础设施配套费征收标准的通知》(唐价经费字[2003] 26号)规定的标准执行，其它单位按本地政府规定的计征标准执行。

　　(三)税款追征时限。2008年9月1日至2013年8月31日。

　　(四)密切与当地规划部门的联系。主动、及时与当地规划部门取得联系，及时取得"城市基础设施配套费"收取标准文件及2009-2013年度的《建设工程规划许可证》发放情况明细清单。

　　涉及路南区局、路北区局、高新区局三家单位的收费文件和明细清单由市局税源监控分局直接下发(市监控分局直接发至三个单位监控分局长邮箱)。

　　(五)清理工作时限。各单位应按规划局提供的清单逐户清理，于2013年10月30日前完成该项清理工作，并将《城市基础设施配套费应征契税清理情况统计表》(附件1)连同文字总结上报市局税源监控分局数据管理科。

　　二、开展房地产企业拆迁补偿环节应征税费清理工作

　　(一)明确税收风险应对措施。1.税收风险点。风险应对的重点是：涉及拆迁补偿的房地产企业(或通过当地政府)将房屋交给被拆迁户使用，协议补偿部分未收取价款，但这部分房产最终会由开发商转让给被拆迁户，应视同销售，交纳相关税费。目前，单靠"以票管税"的管理方式极易造成相关税费缴纳的迟滞。2.纳税时间的确定。一般以房屋竣工并交付被拆迁户使用作为营业税、企业所得税、土地增值税、印花税的征税时间。3.各税的计税依据按相关税收法律、法规确定。市局制定了《房地产企业拆迁补偿涉税风险应对作业指导书》(试行)(附件2)，各单位可结合具体工作参考使用。4.坚持依法、公平、公正的征税原则。应区分房地产开发企业与被迁拆户签订拆迁协议和当地政府与被迁拆户签订拆迁协议两种不同情况，按照"依法、公平、公正"的征税原则，合理确定各税种的计税依据和应纳税额。

　　(二)全面摸清税源底数。时间要求：2008年至今完工、在建的所有涉及拆迁补偿的房地产开发项目。一是以综合治税的方式向当地政府拆迁管理部门获取拆迁补偿信息。二是通过日常管理掌握拆迁项目的工程进度和补偿进度。各单位应于9月30前将本单位"房地产企业拆迁补偿情况统计表"(附件3上报市局税源监控分局数据管理科。另外，市局将向有关单位下发《重点拆迁项目信息表》(附件4)，该项目信息为省局提供，只涉及路南、路北、高新、丰润、丰南，且为部分拆迁项目，涉及单位务必按上述要求连同其它所有项目如实填报《房地产业拆迁补偿情况统计表》

　　(三)开展全面清理。各单位要从9月9日开始全面清理房地产开发企业涉及拆迁补偿的相关税收，并组织税款及时、足额入库。各单位应于1 0月底上报阶段工作总结、清理工作应于年底前结束，并上报工作总结和统计报表(报表将另行下发)。

　　三、组织协调

　　一是成立专门清理工作小组。"一把手"任组长，负责税政、征管、税源监控工作的主管局长、相关科室负责人为成员，做好专项清理工作组织、协调工作。二是密切配合，协调联动。各单位税源监控分局、税政征管科、管理分局、稽查局要密切配合，全面、深入地完成本次清理工作。三是充分利用综合治税力量。与当地政府积极沟通，取得支持；与相关部门密切联系，取得相关综合治税数据。同时，加强对这两个环节的税源监控，形成税源控管的长效机制。四是真抓实干，务求实效。五是加强监督考核。清理工作列入各单位全年绩效考核内容(综合治税、纳税评估)，同时这两个重点税源环节列为今后纳税评估和税务稽查的重点。市局税源监控分局将在今年和明年一季反对各单位工作完成情况逐户进行核实。

 

　　                                                        二〇一三年九月五日

　　附件：

 

 

　　一、政策依据

　　(一)营业税及相关税费

　　依照《中华人民共和国营业税暂行条例》及实施细则、《河北省地方税务局关于房地产业营业税有关政策问题的通知》(冀地税发[2000] 93号)文件的相关规定及市局研究，现就旧城改造中房地产开发企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的住房征收营业税问题予以明确，在省局未作出具体规定之前，暂按此原则掌握执行。

　　(1)对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由税务机关确定征收营业税。房产开发企业账目健全、能准确核算收入、成本、利润的，按开发企业实际成本征收营业税；房产开发企业账目不健全，不能正确核算收入、成本、利润的，按同期开工建成的同类住宅房屋的实际成本核定征收营业税。

　　应纳营业税税额=开发企业实际成本价×偿还面积与拆迁面积相等的部分(即1：1)×5%，同时按税法规定征收城建税及教育费附加。 

　　(2)对补偿面积超过拆迁面积的部分，收取房款的，按取得的买际收入征收营业税；未收房款的，由税务机关按条例及细则规定核定征收营业税。

　　应纳营业税税额=超过拆迂面积的部分按市场价确认实际收入× 5%，同时按税法规定征收城建税及教育费附加。

　　需要注意：拆迁补偿营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。

　　(二)土地增值税

　　依据国税函[2010] 220号文件第六条关于拆迁安置土增税计算问题：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入，预征土地增值税。(注：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。)同时将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

　　土地增值税预缴税额=同类房地产的的平均价格、市场价格或评估价格×偿还面积×2%

　　需要注意：在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征。待整个楼盘全部销售完毕时，必须清算。

　　(三)契税

　　依据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)规定：出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

　　1.以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

　　2.以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

　　依据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条规定承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。及河北省契税实施办法。

　　应纳契税税额=成交价格×4%

　　需要注意：纳税义务发生时间为补偿房产竣工并与被拆迂户办理交接手续时。

　　(四)企业所得税

　　依据"房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)规定：

　　房地产开发企业在房屋拆迁过程中，返还拆迁户的面积内的房屋，按房屋的市场价格确认收入(或利润)的方法和顺序为：

　　A、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

　　B.由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。

　　C.按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

　　同时，根据收入与费用配比原则，减除企业建造等面积的同类开发产品发生的销售成本、期间费用后的余额，并入其应纳税所得额计征企业所得税。

　　房地产开发企业根据拆迁补偿协议与被拆迁户进行产权交换，收到被拆迁户缴纳的超过补偿面积部分的房价款，应视同预收款按规定的预计毛利润率计算出毛利润，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后，并入其应纳税所得额计征企业所得税。(核实征收)

　　房地产开发企业在房屋拆迁过程中，返还拆迁户的面积内的房屋，按房屋的市场价格确认收入，计算企业所得税等于收入乘以应税所得率再乘以企业所得税率。(核定征收)

　　需要注意：纳税义务发生时间为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。

　　二、资料及报表

　　(一)需提供的相关资料(复印件)

　　A.《房屋拆迁安置补偿协议》。

　　B、《国有土地使用证》、《国有土地使用出让合同》。

　　C、发改委的立项、审核信息资料及核准证。

　　D、规划部门核发的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证>。

　　E、开发成本明细账。

　　F、根据具体情况需掌握的其它信息资料。

　　(二)需提供的相关数据，填写报表。(见附表)

　　A、涉及拆迁补偿开发项目成本明细表

　　项目名称：                                      单位：元

　　B、房屋补偿情况明细表

　　项 目名称：　　　          　　　　单位：平方米

　　C、拆迁补偿纳税情况明细表

　　说明：

　　1、上述三个数据表内容主要来源于纳税人财务核算数据及取得相关证据资料；

　　2、数据内容应反映真实、准确。

　　3、此报表加盖纳税人公章由主管税务分局和所属地监控分局分别审核并由所属地监控分局于2013年10月17日之前上报数据管理科324房间。