问：还迁房部分视同销售需要预缴土地增值税和增值税吗？

答：增值税和土地增值税预缴税款的税制设计思路，一是为了保证财政均衡入库，二是为了防止集中缴纳产生欠税而在纳税人有现金流入环节预征。回迁房土地增值税纳税义务发生时间是发生所有权转移时，也就是交房时，因此竣工结算前不需要预缴土地增值税。对于增值税而言，预缴增值税的计税依据是预收款，回迁房属于产权调换，并不是预售环节收取的预收款，也不需要预缴土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条　纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第(一)项  房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第四十五条第(四)项  纳税人发生本办法第十四条规定情形（视同销售情形）的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%