2005年房地产新政以来，土地供应、房贷利率，税收……各方面措施陆续出台，物业税作为整合房地产税费的一项重要措施讨论日益，是否开征、何时开征、如何开征引起了人们广泛关注。
一、什么是物业税
物业税的正式提出在十六届三中全会的决议中“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”那么究竟什么是“物业税”呢？所谓物业税主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，物业税的开征会将开发商建房时缴纳的一部分税, 改由购房者在购买房屋以后的保有阶段按年缴,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。
二、物业税法理基础与法律特征
开征物业税的理论依据，从国际经验来看主要有四个：一是财政收入说，认为政府开征房地产财产税的目的在于获取财政收入。二是资源配置说，认为物业税的开征将加大房地产的持有成本，从而激励其所有者关注房地产的有效利用。三是财富分配说，认为对房地产开征财产税可以起到重新分配社会财富、缓解社会财富分配不均的作用。四是受益说，认为房地产作为一种私人财产，政府的产权保护保证了其安全，政府进行地方公共设施建设提升了其价值，政府理应从这种公共服务中得到一定的回报。以上四种税收理论依据是相容的，而受益说和分配说通常被认为是开征物业税的主要理论依据。
在国外它物业税属于财产税，以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据，因此也统称为房地产价值税。从分析世界各国征收物业税的实际经验来看，物业税具有一些突出的特点：它属于地方税，由当地政府予以课税；它是针对土地及其附着物的不动产征收的从价税；它是在不动产估价的基础上进行的征税；一般由业主申报并缴纳。
三、我国开征物业税的必要性
我国目前在房地产领域的税费常为学者诟病，税种繁杂，“政出多头”，收费项目多，缺乏规范性，征管不力，物业税酝酿之出就被寄予了整合房地产业税费，公平税负的厚望。
(一)整合房地产产业中的税费问题
1、税种繁杂, 流通环节税费多。我国目前的房地产业税费问题多多。房地产开发流通环节税费多, 税费负担重, 而房地产保有环节课税少, 负担轻, 且税收优惠范围大, 导致炒卖严重。
2 、征税范围过窄。目前我国的土地与房产税征税范围过窄, 只限于城市、县城与建制镇以及工矿,广大农村的一些应征对象和规模庞大的城市居民住房则不在征税范围之内; 同时免税范围也很大, 在城镇里也把机关、人民团体、军队、以及由国家财政拨款的单位自用及个人所有的非经营性房地产排除在外,实际只局限于城市的工矿、金融、商业等经营性企事业单位及各种租用的房产。
3、 计税依据不合理。我国目前的房产税计税依据有两种: 一种是依房屋原价扣除, 另一种是依房屋租金计税。我国土地使用税的征收, 不是按价值, 而是按面积, 这种征税形式不能随着课税对象价值的上升而上升, 税源不足而缺乏弹性。
4 、内外有别的两套税制。现行的房地产税制体系中, 不仅存在同一税种内外分设, 而且有些税种还把外商投资企业和外国企业及外国人排除课税之外，这种在税收立法上实施内外有别的做法, 有违于WTO 基本规则, 有悖于公平竞争原则。
(二) 实现居者有其屋，调节收入分配差距
开征物业税使得房产开发的税金大幅减少，房地产初始价格会降到人民购买力的水平，有利于解决国民的住房问题；同时物业税的应缴税额一般都是由物业的应课税净额乘以比例税率得出, 这样的话就会对居住毫宅者课以高税, 对贫穷家庭居住劣房者少征税甚至免税通过, 达到调节个人收入分配, 缩小社会贫富差距, 维护社会稳定的效果。
(三) 抑制地方政府短期行为，实现地方财政收入稳步增收
2003年来表现出的房地产投资过热的重要原因之一就是地方政府大量批地追求短期的经济增长，物业税的开征, 使开发商建房时缴纳的一部分税, 改由购房者在购买房屋以后按年缴纳, 在短期内地方财政收入会大幅度减少。但从长远看, 物业保有者每年缴付的物业税会随着物业价值的升值而提高,使得政府可以参与物业的持续升值的再分配, 有利于地方财政收入稳步增收。
四、开征物业税我国的面临的困难
是否开征物业税可以说是我国最近几年来在财税体制上的最大动作，而不能仅看成是针对楼市高烧的一剂感冒药，匆忙开征而估计不足可能对分税体制、地方建设、人民生活乃至国家的稳定带来巨大的不利影响，不能不稳健前行。
（一）如何合理分配税权
对地方来说，开征物业税地方政府必须承受地方财政收入的减少的阵痛。对中央来说如何开征物业税,中央政府似乎处于两难境地。如果物业税决策的权限完全下放给地方,那么物业税对房地产市场的宏观调控色彩就会大大减弱,不利于中央政府产业政策的制定;如完全归于中央,一是有悖于物业税是一个地方税种的特点。是否物业法构成要素采全国统一的标准，多大的决策权限给地方，匹配地方政府的财权与其事权，如何规定一个可操作的税率，实现经济发展不平衡的各地的税收公平，都是亟待解决的难题。
(二) 新旧税种改革困境-土地出让金的去留
开征物业税, 首先明确我国目前涉及房地产的税费应该取消哪些旧的税种, 开征统一的物业税。流行的一种说法----物业税改革的基本框架, 是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并, 转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。改革的关键在于是否将土地出让金纳入物业税。支持者认为取消一次性土地出让金可以解决当前地方政府在土地出让上的“寅吃卯粮”，有利于地方财政的长期稳定增长；同时减少大额的一次性土地出让金可以使房产成本下降，房地产价格回落，人民居者有其屋。反对者认为物业税代替土地出让金, 必然会使政府目前的财政收入大幅减少, 这将会使政府改善公共服务和城市基础设施的能力受到很大影响; 当前房地产价格的回落, 可能导致消费者买得起供不起, 增加购房风险; 另外如果不用一次性交付土地出让金, 土地开发门槛可能降的太低，大量资本不够雄厚的开发商涌入房地产业，将使房地产业遭受致命打击。根本上来说开征物业税不是光为抑制房地产泡沫，而是借此健全我国的财产税体系。
(三) 对谁课税
如同前文所分析的，物业税是在当前我国房地产税费存在很多不合理问题的背景下提出的, 理论上来说应当依照“宽税基、低税率”的原则, 扩展物业税的征税范围, 要逐步把城市自有居住用房和事业单位用房和农村的非农用房地产也纳入征税范围，但这也存在不小的困难。
产权不明。开征物业税要求土地房屋的产权必须明晰。然而, 我国目前有很多企业、部门、事业单位的用房历史沿革复杂，产权不清、产权与使用权分离的情况非常严重。有很多房屋只有使用权, 根本没有产权。登记混乱，明晰产权关系还有相当大的困难。开征物业税可能互相推诿。
旧房的重复征税。因为土地出让制至今已实行了20多年, 相当数量的房地产已经一次性交纳了多年的土地税费, 并且已经纳入财政。而物业税一旦开征, 对所有的房地产一律按新法收税, 也就意味着重复计征, 会令大量“ 有产者” 承受额外的税收负担。因此, 如何解决旧房的征税问题也是应该慎重考虑的。另外, 物业税的改革还面临不同房产如何计税问题。我国住房类型多样化, 有商品房、公产房、经济适用房、安居房等。对于不同房产的税制, 也是物业税改革中一个不容回避的问题。
是否区别税目。我国现行房地产税的征收范围仅限于经营性的物业, 对个人所有非营业用的住宅实行物业免税。实行统一的物业税, 住宅性物业也纳入物业税的征收范围, 但是两者是否应当区别对待，如何进行合理的税目分类, 实行不同的税制。对住宅物业税制是否确定一个合理的免征额,如何确定这个免征额既符合“纳税水平与收入水平、税负能力的对称性”的原理, 又能取到一定的合理调节房产资源配置、调节收入分配的效果。
(四) 如何建立我国财产评估制度
根据国际惯例, 征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格作评估, 按照评估价值对房地产所有者征税。目前,我国房地产税费的征收实际上由土地管理部门和税务部门双重管理。房地产税由税务部门征收, 而土地出让金则须向土地部门缴纳。开征物业税, 不仅需要协调税务部门与土地管理部门的关系, 而且必须建立与评估税收征管有关的信息数据库, 运用计算机技术进行搜集、处理、存储和管理, 在此基础上建立规范的房地产评税制度。
从理论上看, 最理想的是对每宗房地产的价值进行评估，但是影响一套房屋价值的因素很多, 物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修, 以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等。这种评估模式需要投入大量的人力和物力, 无论对我国当前的评估机构还是税务部门都是难以承受之重。
在房产评估可行性技术方案没解决，国内物业价值评估体系尚未完善,评估技术不发达，配套不完善、市场不规范,评估机构的可信度、诚信度存在问题的情况下，开征物业税有可能引发一系列问题。
综上分析，笔者认为，改革当前在房地产领域的税费问题是个大趋势，开征物业税是对此的一项重要措施，但是开征物业税根本上是完善健全我国的财税体制而不是仅仅是抑制房地产泡沫，是事关根本的重大问题，在一些基本问题没探讨出相对统一的认识时，物业税的开征应当缓行，积极冒进，美好的初衷可能走向反面。
来源：财税法网 作者：祁荣
