北京北四环东风桥北有一个项目叫瞰都·领仕馆,目前在售170平方米和80平方米两种房型的房源,精装修并有全套家具家电,均价22000-24000元/平方米。记者咨询买房事宜时,问售楼员能否办理二成首付。售楼员直言不讳地告诉记者,80平方米的房源只能一次性付款,而170平方米的房源,由于银行政策执行得比较宽松,可以办理二成首付,但在实际操作中,最低首付约相当于总价的三四成。售楼员解释说:“为了避税,我们在订立买房合同时把房款和装修款分开来算,装修款按照3000元/平方米价格计算。”
房产,装修款最多只能按照总房价的10%来计算,也就是38万元,相当于需要补交3900元契税。当然,能够支付127万元首付的消费者不会在乎这个不到4000元的差额,况且还可以将其转移到下一个买家身上。
不过,对于开发公司来说,房款和装修款分开算完全是一笔划算的账目。一位业内人士告诉记者,瞰都·领仕馆项目是2004年一家日本公司从瞰都开发商永同昌京都公司手上接下来的,为瞰都六座楼当中的6号楼,建筑面积不到1.3万平方米,作价1.5个亿。
“瞰都最早拿到的土地价格不到300元/平方米。”这位人士透露。记者查询北京国土局的土地出让结果清单,发现永同昌京都公司在2003年10月受让了朝阳区一块宗地面积为34630.2平方米的住宅用地,与瞰都项目的总体占地面积数据一致,而该地块成交价格为3020.478万元,规划建筑面积107050平方米。不过,2007年11月该地块的规划发生了变更,规划建筑面积变更为106763.12平方米,土地合同价款变更为3072.9129万元,楼面地价为288元/平方米。
北京自2004年全面实行招拍挂之后,地价占房价的比重大幅提升。根据国土资源部土地勘测规划院此前对全国620个房地产项目的地价房价比调查,北京21个被调查项目的地价房价比大多集中在在15%-40%的区间内,全国105个城市620个项目平均为23.2%。而瞰都·领仕馆地价288元/平方米,销售均价22000-24000元/平方米,地价房价比只有1.36%。按照这样的增值幅度,其应缴纳的企业所得税和土地增值税都将是一个天文数字。
以土地增值税为例,建筑面积约1.3万平方米,假设成交价格在22000元/平方米,则其全部售出后总销售收入约为2.86亿元,房地产项目建安成本通常占总成本的20%-30%。据统计,2009年1月北京高层项目建安成本平均为2160元/平方米。由于该商品房项目为高档项目,假设建安和装修成本总计为5000元/平方米,总成本为8000元/平方米,则增值幅度为175%。按照四级超率累进税率,增值额未超过扣除项目金额50%的部分;增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分;增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分;增值额超过扣除项目金额200%的部分。土地增值税的税率是30%、40%、50%、60%。那么,该项目所征土地增值税适用最高税率为增值额的50%,达到每平方米5800元。一套170平方米房源的应交税额为98.6万元,整个项目的应缴税款总额达7540万元。
而在51万元房款被计入装修款之后,每平方米大约可以少缴上千元土地增值税,一套170平方米住房省下的土地增值税款达十多万元。
瞰都·领仕馆项目生动地说明了房地产开发商避税的巧妙操作手法。不过,这种做法只是“毛毛细雨”,更多的房地产公司,采取了开具假发票、设立上下游公司等操作手法。
7月27日,国税总局为“确保完成今年税收收入增长预期目标”,印发《进一步加强税收征管若干具体措施》的通知(国税发[2009]114号),要求各地税务机关加强税收征管工作。其中,建筑安装业和房地产业再度成为税收重点管理行业。文件指出,要“根据项目开发经营链条,将土地储备、土地一级开发、土地供应、取得土地使用权(包括二手地交易)、勘探、设计、开工(包括土建、设备安装、装修、绿化)、监理、售房、保有、物业管理、二手房交易、租赁等所有环节涉税行为,都纳入控管范围”,并“严格按照《土地增值税清算管理规程》的要求,加强土地增值税清算工作,结合所得税申报有关信息,重点对房地产开发成本费用进行审核”。对国税局、地税局共管的房地产企业,国税总局要求主管税务机关要定期将所得税和营业税申报信息互相通报,加强比对分析,对有疑点的共同开展评估或稽查。
土地增值税目前每年征收的数额不算很高,不过,近几年的征收规模在不断翻番,2006年我国全年的土地增值税收入为231亿元,2007年403亿元,2008年537亿元。
据测算,土地增值税清算对盈利在30%以上的房地产上市公司较为不利,平均净利润将受到9%至15%的影响,其中毛利率50%以上的高端项目净利润将减少24%,毛利率30%以下的项目受到的影响较小。
房地产开发公司由此想尽办法增加成本、做低或转移利润,以便少交土地增值税。
设立上下游公司是大公司常用的做法,包括设立装修公司、设计公司、园林绿化公司、建筑公司、工程管理咨询公司、甲供材贸易公司等,由于这些上下游公司都不需要缴纳土地增值税,因此可以将利润外移至上下游公司以便避税。以富力为例,集团旗下设有住宅建筑设计院、工程监理公司、物业公司、担保公司、创业投资公司、园林绿化公司、市政公司、广告公司、门窗制造公司、会所公司等众多下属公司。
SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)董事长潘石屹表示:“土地增值税清算当中,住宅相关的项目要补交的比较多,商业因为是翻番预交,所以本来交得就多。”
一位地方税务局官员表示,税务机关要开展房地产开发企业的土地增值税清算工作,需要的人力物力比较庞大,因为开发环节的链条很长,可能涉及上百个供应商,涉及的扣除项目也很多,滚动开发的项目更为复杂。有些成本、费用、定额的数据,还需要相关部门配合。目前,包括房管局、统计局在内的几个部门都在配合行动。
