业务案例
某房地产企业开发的一处房地产项目，取得土地使用权支付金额1.5亿元，开发该项目发生开发土地和新建房及配套设施的成本1亿元，发生销售费用0.15亿、管理费用0.1亿元、财务费用0.2亿元(直接向金融机构支付的利息)。
那么，这些费用，在进行土地增值税清算时，到底该如何列支呢？
政策依据
根据《土地增值税实施细则》第七条第(三)项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按1、取得土地使用权所支付的金额；2、开发土地的成本、费用，项目规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条1、取得土地使用权所支付的金额；2、开发土地的成本、费用，项目规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
选择与解析
1、销售费用、管理费用实际累计发生0.25亿元， 根据政策规定，限额内可扣除费用为 2.5亿元×5%=0.125亿元；
2、利息支出:
(1)如果按政策规定，限额内可扣除费用为2.5亿元×5%=0.125亿元;
(2)如果能够提供金融机构支付明证，则按实际发生利息0.2亿元据实列支；
通过对以上政策及发生费用的分析，我们得出如下筹划结论：
1、与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用，采用的是“计算扣除”，而非“限额内据实扣除”。
也就是说，房地产开发项目有关的销售费用、管理费用按取得土地使用权所支付的金额与开发土地的成本、费用项目规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。至于企业实际发生多少？所发生的费用是否符合费用列支规定，在进行土地增值税清算时，税务不会过多核实。
当然，在企业所得税费用扣除时，却没有这个规定。
2、与房地产开发项目有关的利息费用，如果是支付给金融机构，可以据实列支。也就是说，实际发生的利息费用，可以超过“按取得土地使用权所支付的金额与开发土地的成本、费用项目规定计算的金额之和的5%”扣除。
如果利息费用，不是支付给金融机构的，而是自有资金或关联企业借款，那么就按取得土地使用权所支付的金额与开发土地的成本、费用项目规定计算的金额之和的5%内计算扣除，至于企业实际发生多少？所发生的费用是否符合费用列支规定，在进行土地增值税清算时，税务也不会过多核实。
当然，在企业所得税费用扣除时，也没有这个规定。
房地产开发企业的利息支出在土地增值税清算中怎么扣除
政策现状
根据目前已出台的政策，我们可以明确在开发环节中发生的利息支出有两种方法：
方法一：若能够按项目计算分摊并提供金融机构证明，且不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，允许据实扣除，这时其他开发费用以拿地成本加开发成本的合计数5%以内扣除；
方法二：若不能按项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，则调整开发费用整体扣除比例，以拿地成本加开发成本合计数的10%以内计算扣除。
其中据实扣除部分，利息的上浮幅度需按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分以及超过贷款期限的利息部分和加罚的利息都是不在据实扣除范围之内的。
若房企全部使用自有资金，没有利息支出，仍然可以按照方法二扣除。但是若房企既有向金融机构借款，又有其他借款也只能选择其中一种方法进行扣除。
由于目前的税会差异，会计处理上，对于符合资本化条件的利息支出计入开发成本核算。但是土地增值税清算时则需要将已经计入房地产开发成本的利息支出，调整至财务费用中计算扣除。
仍不明确的问题探讨
1、委托贷款的利息支出能否在土地增值税税前扣除？
对于房地产企业从其他非金融机构取得借款，委托居间保障，金融机构收取一定的手续费，对于房地产企业向非金融机构支付的利息支出，能否在土地增值税税前扣除呢？针对此种情况，目前暂无明文规定委托贷款是否允许税前扣除。
笔者认为：有金融机构做居间保障，那么金融机构可以证明贷款利息支出的真实合法有效，即可视同金融机构证明，在土地增值税税前据实扣除。
2、逾期支付的土地出让金利息能否在土地增值税税前扣除呢?
对于房地产开发企业在取得土地使用权环节，与国土部门签订土地出让合同约定分期支付土地出让金。实际情况中，可能存在逾期支付土地出让金，按照出让合同约定需要额外支付相应的土地出让金利息，该利息是否能够在土地增值税税前扣除？
此部分的争议在于，一部分观点认为应参照财税字〔1995〕48号对利息支出的规定，认定为逾期利息，不可扣除；另一部分观点认为应该参照文件财法字〔1995〕6号确认取得土地使用权所支付金额的规定，认定为取得土地使用权所支付的金额和按照国家统一规定交纳的有关费用，计入拿地成本，还可享受加计扣除。
笔者认为第二种观点并不合理，因为逾期交纳出让金而加收的利息并不属于“按国家统一规定交纳的有关费用”，所以不应计入“取得土地使用权所支付的金额”。
3、项目竣工后的利息支出能否在土地增值税税前扣除？
对于房地产项目竣工后，土地增值税清算前支付的利息支出能否归入项目开发利息支出据实扣除？目前的争议在于土地增值税相关规定中仅要求了能够按照项目分摊计算，并未明确利息支出截止计算的具体时间点。
笔者认为，参照会计核算方法，会计上对开发产品利息支出资本化的截止时间规定为项目整体竣工，竣工后产生的利息支出不属于应分摊到特定项目的利息支出，所以不能归入可据实扣除的利息。
