四、开发成本分配的程序

　　前几篇分析的是开发成本分配实施之前应当关注的问题，接下来进入开发成本分配实施阶段。

　　房地产开发项目的开发成本应当按一定的顺序和过程进行分配，如果顺序不对、过程不完整，成本分配将不会准确。

　　另外，由于房地产开发项目的情况不同，其开发成本分配的程序也不完全一致，说明这一点是为了引起误会。

　　如果房地产开发项目需要按完整程序分配开发成本，一般要经过以下程序：

　　(一)统计总建筑面积

　　统计建筑面积时，各类建筑物要清点全面，不能遗漏，包括住宅、商业、办公、学校、幼儿园、社会活动中心、会所、车库、人防、储藏室、物业管理用房、架空层、其他地上和地下建筑等。

　　总建筑面积=∑某建筑物建筑面积

　　(二)建筑物的建筑面积分类

　　按土地增值税计算对其成本处理的要求，在本文第二部对建筑物分类基础上进一步简化，以使分类更适应土地增值税对开发成本分配的需要。

　　因此建筑物分成四类，并分别统计其面积：

　　1、可售建筑物建筑面积，指所有用于销售的建筑房的面积(包括经过审核认定为可售的建筑物的建筑面积)。

　　2、视同可售建筑物建筑面积。将无产权证或者产权不明确，使用权和收益权属于开发公司的建筑物归为该类。

　　3、公共配套建筑面积，包括两类：一类是不分摊面积的共有建筑面积，一类是无偿移交公共配套建筑面积。

　　4、违反规划建设的建筑物建筑面积。

　　以上四类建筑物的建筑面积的总和与总建筑面积相等。

　　(三)统计开发成本

　　统计全部开发成本，将某类建筑物的直接成本从共同成本中区分开来。

　　(四)计算单位面积共同开发成本

　　单位面积共同开发成本=确认可扣除的共同开发成本÷总建筑面积

　　(五)计算四类建筑物的开发成本

　　1、可售建筑物开发成本=单位面积共同开发成本×可售建筑物建筑面积 直接成本

　　2、视同可售建筑物开发成本=单位面积共同开发成本×视同可售的房地产建筑面积

　　3、公共配套开发成本=单位面积共同开发成本×无偿移交公共配套建筑面积

　　4、违反规划建设的建筑物开发成本=单位面积开发成本×违反规划建设的建筑物建筑面积

　　(五)计算四类建筑物的开发成本

　　按建筑面积将公共配套的开发成本分配给可售的建筑物、视同可售建筑物、违反规划建设的建筑物(以下合称三类建筑物)。

　　1、计算三类建筑物总面积。

　　2、分配无偿移交公共配套建筑开发成本：

　　(1)可售建筑物分摊的公共配套开发成本=公共配套开发成本÷三类建筑物总面积×可售建筑物建筑面积

　　(2)视同可售建筑物分摊的公共配套开发成本=公共配套开发成本÷三类建筑物总面积×视同可售建筑物建筑面积

　　(3)违反规划建设的建筑物分摊的公共配套开发成本=公共配套开发成本÷三类建筑物总面积×违反规划建设的建筑物建筑面积

　　视同可售建筑物和违反规划建设的建筑物的开发成本和它们分摊的公共配套开开发成本不应作为扣除项目金额。

　　(七)计算可售建筑物可扣除开发成本

　　可售建筑物可扣除开发成本=可售建筑物开发成本 可售建筑物分摊的公共配套开发成本

　　(八)分配可售建筑物可扣除开发成本

　　1、统计普通住宅、非普通住宅、其他商品房三类建筑物面积。

　　2、分配可售建筑物可扣除开发成本：

　　普通住宅可扣除开发成本=可售建筑物可扣除开发成本÷可售建筑物面积×普通住宅建筑面积

　　非普通住宅可扣除开发成本=可售建筑物可扣除开发成本÷可售建筑物面积×非普通住宅建筑面积

　　其他商品房可扣除开发成本=可售建筑物可扣除开发成本÷可售建筑物面积×其他商品房建筑面积

　　(九)分配已售和未售商品房可扣除开发成本

　　1、已售普通住宅可扣除开发成本=普通住宅可扣除开发成本÷普通住宅建筑面积×已售普通住宅建筑面积。

　　2、已售非普通住宅可扣除开发成本=非普通住宅可扣除开发成本÷非普通住宅建筑面积×已售非普通住宅建筑面积。

　　3、已售其他商品房可扣除开发成本=其他商品房可扣除开发成本÷其他商品房建筑面积×已售其他商品房建筑面积。

　　作者单位：江苏正则会计师事务所