三、开发成本的分配方法及其问题

　　土地增值税有关方面规定：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

　　因此对于开发成本的分配方法，税收政策并没有限定用什么方法，只强调分配方法合理。正是由于开发成本分配方法没有限定，在使用一些分配方法时容易产生问题。

　　下面来了解开发成本分配的一些方法及其中存在的问题。

　　(一)开发成本的分配方法

　　开发成本通常的分配方法是建筑面积法，这一分配方法直观，易于理解。但是如果只按建筑面积法分配开发成本，有时不能将所有的开发成本合理地分配。

　　因此对整体开发成本利用建筑面积法分配时，仍需要其他合理的分配方法辅助，以使受层高、楼高和其他因素影响的成本更加合理地在层高、高度等特点不同的房地产之间进行分配。

　　目前有的房地产开发企业应用的另外的开发成本分配方法主要有三个：层高系数法、楼高系数法和工时法。

　　无论是建筑面积法，还是其他方法，在分配开发成本时，如果考虑不全面，都可能造成分配不准确。

　　(二)开发成本分配问题

　　开发成本分配问题有两类，一类是分配方法本身的问题，另一类是分配中数据准确性问题。

　　1、成本分配方法问题

　　开发成本方法问题为成本费用与分配依据的相关性问题。

　　分配的成本费用与分配方法中的分配依据应当具有相关性，否则不能用这些方法分配开发成本。

　　但是在分配不同类别商品房开发成本时，往往将与分配依据没有相关性的成本费用，也按这些方法分配。开发成本分配时，不考虑成本费用与分配依据之间的相关性，分配的结果不会准确，在些前提下计算的税款也不准确。

　　--建筑面积法。

　　并不是开发成本都与建筑面积区有相关性，如果受层高或楼高影响的开发成本按建筑面积法分配，分配的结果肯定不准确。

　　--层高(楼高)系数法。

　　例如，底层为商业用房、其上为住宅的房地产项目，底层商业用房高度明显高于楼上住宅。在分配两者开发成本时，部分工程造价与层高之间是相关的，按层高系数分配是合理的。

　　但是在实际的成本分配过程中，常常是将所有工程造价和与层高没有相关性的、前期工程费、基础设施费、公共配套费混在一起用层高系数法分配。楼高系数法分配开发成本的问题与之相似。

　　--工时法。

　　某房地产项目，其不同类别的商品房成本按工时法分配开发成本，没有考虑到，只有工人劳动成本和相关费用与工时相关，而工程使用的材料与工时无关。

　　2、开发成本分配的数据准确性问题。

　　按房地产类别分配开发成本，是计算土地增值税的要求，但房地产开发公司核算中，一般情况下没有按不同类型商品房分配成本的必要，或者说，不需要分配得那么细致，因此会计核算通常是按建筑面积法分配开发成本的。

　　土地增值税要求按不同类型商品房计算，房地产开发公司为追求自己的税收利益，会选择对自己有利的分配方法分配开发成本。

　　计算土地增值税时，重新对有关的成本按层高系数等方法对开发成本分配时，一方面核算时未按分配标准细分相关成本，另一方面重新分配与核算时间已相距数年，还能够区分清楚与分配依据相关的成本费用的金额吗？

　　因此计算土地增值税时，分配开发成本的方法与会计核算不一致的，往往难以取得准确数据，难以做到准确分配开发成本。

　　作者单位：江苏正则会计师事务所