房地产开发项目计算土地增值税中，开发成本分配是一个重要方面。有的房地产开发企业财务经理认为：精确的开发成本分配，比任何成本费用的调整对土地增值税的计算影响都要大。

　　但在实际的税款计算中，成本分配没有给予足够的重视，以下的的现状可以见证：无论是税务机关还是税务鉴证业界，很少见到有讨论开发成本分配的讨论。

　　土地增值税开发成本分配，是一项技术含量高的业务，如果难见深刻的讨论，则表明难有认真的业务实践。

　　也可以进一步说，一些开发成本需要经过复杂分配房地产开发项目，很难说其土地增值税计算税款是准确的。

　　开发成本分配困难不仅仅是分配本身，更困难是如何将土地增值税扣除规则应用于规范各项成本的运行，直到它们计入税收扣除。

　　本文将对开发成本分配的有关方面进行分析，讨论开发成本分配的目的、要素、方法和程序。

　　一、开发成本分配的目的

　　房地产开发项目在计算土地增值税时，对其开发成本分配，应当有两个目的：一是准确计量资产成本，二是准确计算税款。

　　为什么要强调开发成本分配的准确计算资产成本这一目的？

　　因为房地产项目开发形成的权属归房地产开发公司的公共配套建筑，与专有的商品房或者共有建筑在形态是是不可分割的建筑物，使其资产的独立性识别受到影响；

　　在计算税款时，这些配套建筑常因为其权属的混淆，其资产价值(或者说成本)的确认也被忽略，影响土地增值税的准确计算。

　　例如

　　有的不领取产权证的地下车库，如果在销售合同中不明示其权属，按法律规定其权属归于房地产开发公司；

　　但房地产开发公司却往往回避对这类资产权属和价值的确认，不计算这部分公共建筑的成本，将其与权属属于全体业主的共有建筑的成本混同处理，一并计入商品房的开发成本。

　　因此开发成本分配首先要明确它应当归属的全部资产，准确地计量它们的成本(价值)，才能进一步在不同征税类别商品房之间准确分配，准确计算应纳税额。

　　将属于自己的配套建筑开发成本计入商品房，房地产开发公司无意或有意，业主并不在意，但计算税款应当留意。

　　有的房地产开发公司也许真的不知道，配套建筑如果不明示权属应归开发公司，而将其开发成本计入了商品房，但即便是无意的，也影响了税款的计算；

　　有的房地产开发公司对于配套建筑的权属确定规则是非常清楚的，将属于自己的公共配套建筑开发成本计入商品房，尽管从开发公司账面上看，因这部分配套建筑因资产价值未确认而不存在，但并不影响对其占有和收益，而且增加了土地增值税的扣除金额。

　　大多数业主不具备物权法的专业知识，意识不到房地产开发公司将其配套建筑成本计入商品房开发成本其中的不当之处，由于商品房的入住和使用不受影响，也未体味到权益被侵犯，并不在意开发成本如何分配。

　　但是计算土地增值税时，应当对开发成本分配的目的清楚在胸，留意房地产开发形成的所有独立的资产是不是都参与了分配，面避免漏计配套建筑的价值，开发成本分配不合理，土地增值税计算不准确。

　　作者单位：江苏正则会计师事务所