直接转让土地使用权土地增值税的扣除比较特别，与转让新建房扣除有所区别。这是土地增值税特性在税制中的应用和体现。

　　直接转让土地使用权，计算土地增值税时扣除规定听起来不是十分合理，但仍然值得一说，将事情弄清楚。

　　即：直接转让土地使用权情形不同，计税时扣除项目不同；与转让新房相比，两者计税时的扣除差异比较大。

　　一、直接转让土地使用权的扣除政策

　　根据《土地增值税宣传提纲》(国税函发〔1995〕110号)，直接转让土地使用权的，其土地增值税扣除政策如下：

　　(一)对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制"炒"买"炒"卖地皮的行为。

　　(二)对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 %以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。

　　二、直接转让土地使用权扣除分析

　　按上述政策，直接转让土地使用权分两种情形：

　　一是取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的；

　　二是对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的。取得土地使用权后未进行任何开发即转让的，计算土地增值税时可以扣除项目仅有两项：取得土地使用权所支付的金额和与转让房地产有关的税金。

　　取得土地使用权投入资金将生地变为熟地转让的，也就是对土地进行了不同程度的开发再转让，在计算土地增值税时可以扣除的项目有四项：取得土地使用权所支付的金额、土地开发成本、土地开发成本加计扣除和与转让房地产有关的税金。

　　三、直接转让土地使用权与转让新建房扣除比较

　　转让新建房扣除，可以扣除的项目一共五项：

　　取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用、加计扣除和与转让房地产有关的税金。

　　转让新建房与直接转让土地使用权扣除有两个方面的差异：

　　一是开发费用扣除不同。

　　转让新建房计算土地增值税时，开发费用按规定扣除，但直接转让土地使用权的，无论是取得后开发的还是未开发的，计算土地增值税时不能扣除开发费用，也就是即使为取得土地融资而发生利息支出、管理费用，或者为销售土地使用权发生销售费用等，都不能在计算土地增值税时扣除。

　　二是加计扣除的不同。

　　转让新建房的，取得土地使用权所支付的金额可以作为加计扣除的基数，但直接转让土地使用权的，取得土地使用权所支付的金额均不能作为加计扣除的基数。

　　总的来说，直接转让土地使用权计算土地增值税的扣除项目少，而且取得土地使用权所支付的金额不能加计扣除。这些扣除规定导致直接转让土地使用权的增值率比较高，税收负担也比较重。

　　作者单位：江苏正则会计师事务所