二、征地、拆迁补偿协议

　　房地产开发项目用地如果是直接征收的集体性质的土地或者是非净地出让土地，房地产开发企业需要与原土地使用人签订征地拆、迁补偿协议，土地征用及拆迁补偿费应根据该协议确定。

　　但土地征用及拆迁补偿费是土地增值税中常产生扣除争议的费用，不少房地产开发项目发生巨额的土地征用及拆迁补偿费，但是当需要判断其是否应当发生，或者金额是否合理，我们很可能不知如何着手。征地、拆迁补偿协议是解决土地征用及拆迁补偿费难题的关键。

　　(一)征地、拆迁补偿协议主要内容

　　房地产开发项目用地如果需要补偿的，原土地的状况不同和拆迁方式不同，征地、拆迁补偿协议常可分为三类：国有土地拆迁补偿协议、集体土地征用拆迁补偿协议和委托拆迁协议。

　　1、国有土地拆迁补偿协议。

　　国有土地拆迁协议的内容包括：拆迁许可证文号，拆迁房屋的位置、拆迁土地和房屋的状况，拆迁补偿房式(货币补偿还是产权调换)，货币拆迁补偿的金额，产权调换的房屋的要求、拆迁过度安排等。

　　如果是货币补偿，会明确补偿的具体内容：包括土地和房屋的补偿费、补助费用、赔偿费用。产权调换补偿的，如果需要补差价，还会明确补差价的一方和补差价的金额。

　　2、集体土地征用、拆迁补偿协议。

　　集体土地征用、拆迁补偿协议的内容包括：征收的集体土地的状况(原土地的各类用途和面积、土地四至)，征地补偿费标准、金额及计算过程，劳动力安置办法等。

　　3、委托拆迁协议。

　　委托拆迁协议有两种情况：

　　一种情委托协议的内容是：房地产开发公司与原居住户和土地使用人签订拆迁协议，受托拆迁的单位只负责提供拆迁劳务，按征地、拆迁补偿总额的比例收取拆迁劳务费。

　　另一种情况协议其实不能称为委托拆迁，而应称为发包拆迁，其协议内容是：房地产开发公司委托拆迁公司拆迁，由拆迁公司与原居住户和土地使用人签订征地、拆迁补偿协议，并支付征地的拆迁补偿费。

　　房地产开发公司支付给拆迁公司的费用，既包括征地、拆迁补偿费，又包括拆迁公司的拆迁劳务费。

　　(二)征地、拆迁补偿协议土地增值税相关分析

　　征地、拆迁补偿协议对土地增值税事项的影响比较多，以下是几个重要相关方面的分析：

　　1、征地、拆迁补偿协议必须与原土地上的居住户或用地单位逐户签订。

　　如果房地产开发公司拿不出分户征地、拆迁补偿协议，或只能拿出支付给政府等方面的协议，这样的地征用及拆迁补偿费一般有问题。

　　2、征地、拆迁协议中或相关文件中有征收、拆迁土地的范围，可以据此区别房地产开发项目用的土地征用及拆迁补偿费。

　　有的房地产开发项目用地拆迁时，应政府部门的要求，常对领近土地进行拆迁或整治，所发生的土地征用及拆迁补偿费包括了其他土地的整治费用。从征地、拆迁补偿协议的用地范围，可以识别上述情况。

　　3、征地、拆迁协议中确定了补偿的具体内容、补偿标准、补偿方式和计算过程，可以据些判定费用的合理性。

　　如果拆迁土地是国有土地，原土地、房屋等补偿对象的市场价格必须评估，如果对补偿费用有怀疑，可以进一步查看评估报告。

　　4、无论是委托拆迁还是发包折迁，支付给拆迁公司的拆迁费用应当取得发票。

　　在发包拆迁情况下，由于征用和拆迁协议是由拆迁公司与原居民或土地使用人签订的，无法核实具体的土地征用及拆迁补偿费用，支付的拆迁费用的真实性有时难以确定。

　　例如，某房地产开发项目向拆迁公司支付了21亿元的土地征用及拆迁补偿费，该项目用地的单位面积成本远高于同期出让土地的单位面积成本。但是如果不进一步深入了解双方的关系和跟踪资金的流向，不能确定其地征用及拆迁补偿费是否真实。