摘要：我国商业地产萌芽于90年代，相比于西方而言，起步较晚，随着我国经济的高速发展，商业地产的发展也较为迅速。对于一个城市的品质、一个区域的经济发展，甚至是人们的生活水平来说，商业地产行业都做出了卓越的贡献。商业地产要想正常生产运营，就要解决关键的资金问题。本文围绕商业地产在开发活动中的融资成本及存在风险展开讨论，并提出相应解决措施。

　　一、商业地产与住宅地产的区别

　　商业地产和住宅地产两者不可同论，可以从六个方面看出两者之间的不同之处。

　　第一，理论不同。住宅地产开发基础是满足人们"居住"的需求，而商业地产的开发是为了满足"投资"需求。

　　第二，功能不同。住宅地产主要功能就是居住，而商业地产功能要复杂的多，包括商品流通、休闲娱乐、餐饮、商务功能等等。

　　第三，操作复杂性不同。从房地产商角度来讲，商业地产的操作复杂性比之住宅地产多。住宅地产，从开发到出售，意味着该住宅地产项目已经结束了，其住宅价值就可以在消费者手中实现。而商业地产出售后要经过招商，招商后的运营好坏决定着商业地产的价值能否实现。

　　第四，开发程序不同。商业地产比住宅地产开发程序多了开业支付及运营管理环节，而这两个环节恰恰是体现商业地产价值的关键。

　　第五，销售方式不同。住宅地产销售方式简单，一般为自销式，地产商与消费者钱货两清。而商业地产销售方式多种，分为直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式，每种销售方式还可以进行细分，以应对不同消费者。

　　第六，投资回报方式不同。住宅地产通过销售来实现投资回报。而商业地产可以通过销售、招商运营、物业升值三种方式获得投资回报，后两种是商业地产获得投资回报的主要方式。

　　二、商业地产融资方式及成本分析

　　(一)企业自有资金，商业地产开发融资中最基本的一种方式，也是其他融资方式运用的前提，企业使用自有资金投入项目，可以降低资金提供方和需求方的交易费用，提高交易效率。自有资金也是有成本的，自有资金是股东投入企业的资金，是股东以放弃其他投资机会为代价而进行的投资，对自有资金的使用，要求不得低于机会成本的报酬率，否则便意味着使用自有资本成本过高，企业经营业绩不合格。

　　(二)银行贷款，该种融资方式一直以来都是房地产行业融资的主要方式之一，商业地产融资也不例外。银行贷款成本变动主要受贷款利率及所得税率影响，根据规定贷款利息可以抵税，企业可以少缴纳一些所得税。在货币政策宽松、贷款利率较低的情况下，使用银行贷款融资，企业融资成本较低。

　　(三)上市融资方式，房地产公司通过公开发行股票，同时在证券交易所挂牌交易所采取的一种融资方式。此种方式虽然占用的资金成本不高，但是发行上市所需要支付的费用较高。股票融资的资本性成本较高，分红带来的融资成本是从税后利润中支付的，这部分成本是不能抵税的。

　　(四)私募基金，近年来私募资本非常活跃，是通过非公开的方式募集证券性资本，但根据证监会相关文件规定，私募基金融资成本较高。它的优点就是融资金额巨大，对于规模大、地理位置较好的商业地产来说，只要严格按照私募基金发行规定操作，也是非常好的一种融资方式。

　　(五)商业地产抵押证券化(CMBS)，这是一种创新型的证券化融资方式，是指房地产企业以商业地产作为抵押，用地产未来收入为偿债本息来源的资产支持证券产品，是商业地产公司开展融资活动所使用的有效融资工具之一。其优势是发行价格较低，流动性较强，放贷人多元化，有利于企业减少融资成本。部分商业地产公司在融资时会采取多种融资方式来获得项目资金，如印力集团，前身是深国投商置，于2003年4月在深圳成立，是国内领先的商业地产投资、开发和运营商。印力集团在金融创新方面一直在不断探索，比如在2010，印力就联合汉威基金发行了一支规模5亿美元的中国零售地产开发基金，打通与私募资本对接；在融资方面还采取了CMBS融资方式。在不断的创新下，印力集团现今在全国持有或管理的商业项目数量超过120个，管理面积1000万平方米，管理资产规模近800亿人民币，遍布中国58个城市。

　　三、影响商业地产融资成本的因素

　　(一)经济周期波动，当国家经济处于低谷时期的时候，为了刺激经济复苏，此时货币政策宽松，贷款利率较低，企业采用银行贷款融资，成本较低。而股票融资因经济不景气预期收益不高，资金持有者要求更高的债券收益，这会增加企业融资成本。当经济处于高峰时，银行贷款融资成本较高，债券融资成本较低。

　　(二)企业规模，通常情况，企业规模会影响其融资成本。企业规模大且远远领先于行业中其他企业，处于行业中领导地位，更容易获得低利率的银行贷款，及较低的股票和债券融资成本。反之，则情况相反。

　　(三)对行业的政策规定，国家宏观政策调控及经济结构调整的需要，政府会对需要扶持的行业给予优惠贷款、股票、债券政策，从而达到降低企业融资成本，扶持行业发展的目的。对于需要抑制的行业会缩紧政策，限制企业进行融资，如企业想开展融资活动，那其成本必然会增加。

　　(四)企业自身，企业资产状况良好、信誉度高、经营管理较佳的情况下都会使企业更容易获得较低的融资成本。如果这些因素较差，企业要想筹集资金，就要付出高昂的成本代价。

　　四、解决商业地产融资风险对策

　　商业地产建设周期长、项目操作复杂性高、专业性强、投资回报方式特殊等等特点，导致其对资金需求大，在项目建设中要求资金链不间断。而商业企业开展融资，必然会面临种种风险，企业要采取相应有效的措施，减少商业地产融资风险，使商业地产能够更加健康的发展。

　　(一)严格遵守融资原则，保证融资工作的顺利开展

　　融资原则包括：第一，规模适度。商业地产项目从期初到完工，都需要不断的投入资金，而这需要有庞大的资金数量支撑。然而对于商业地产企业而言融资规模不是越大越好，商业地产企业要考虑自身项目特点，可以采用的融资方式、能够获得的融资金额，融资成本是否能够承受，从而确定融资金额。第二，进行成本效益分析。但凡企业最终的目标都是实现经济效益。因此，开发项目的成本及其效益是商业地产企业必须重视的一个问题。融资是需要付出一定代价的，降低成本是企业提高效益的一种方法。商业地产企业在明确投资方向后，确定资金使用用途，就可以调节融资环节，有效控制成本，从而达到提高效益的目的。第三，融资时间选择要合适。融资是否顺利，时间把控也是非常重要的，商业地产企业要分析好项目的投资时间，以此确定最合适的融资时间、融资方式、融资规模。时间过早或者过晚，都不恰当，会发生资金闲置或者项目建设延迟等状况，这些状况都将使经济效益受损。

　　(二)融资方式多样化，分散融资风险

　　商业地产企业的融资方式是多种多样，对于商业地产企业而言，单一的融资方式，会加大融资风险，不利于融资活动的进行。在考虑商业地产企业自身规模、项目开发建设要实现的目标等基础上，分析多种融资方式的优缺点，结合自身需求，确定符合自身所需的多种融资方式，实现融资风险分散的目的。

　　(三)加强商业地产企业自身建设

　　企业要加强对自身各方面的建设，要不断改善资产状况、提高企业信誉度、完善管理制度、提高经营业绩，使得企业在更容易筹集资金的同时能达到降低融资成本，减少融资风险的目标。(四)时刻关注国家政策变化国家宏观经济政策的变化，会影响商业地产企业融资的难易度、融资成本的高低及融资风险的大小。因此，商业地产企业要随时了解国家宏观政策的变化，深入分析政策走势，政策走势的不确定性是企业常面临的风险，因此，企业要建立一套应对政策变化的风险控制机制。

　　五、结束语

　　总而言之，商业地产企业开发项目进行融资时，所带来的风险问题，企业应引起重视，尤其是商业地产因其特殊性，融资金额巨大，企业一定要严格严格遵守融资原则，融资方式多样化，提高企业自身建设，关注政策变化等。只有这样，商业地产企业融资才会顺利，才能筹集更多的资金，才能保障使商业地产企业更加健康、良好的发展。

　　作者单位：佛山市深国投商用置业有限公司，本文发表于期刊《财会学习》