融资性售后回租，是指承租方以融资为目的，将资产出售给具有融资租赁资格，从事融资性售后回租业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动。作为融资租赁业务的一种形式，目前广泛应用于机器设备、存货等有形动产的融资租赁业务，但在房地产等不动产领域开展较少，究其原因，税务规定的不明确也是其中重要的因素。

　　梳理现有税收政策

　　2010年《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》(国家税务总局公告2010年第13号)明确：融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。

　　增值税和营业税

　　根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。

　　企业所得税

　　根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。

　　《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税[2012]82号)，曾规定：对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。

　　基于目前的政策，对于动产的融资性售后回租，由于只涉及增值税与企业所得税，而增值税与企业所得税政策均已明确，在税收执行上已无障碍。反观在房地产领域，以不动产为标的进行融资性售后回租业务中，可能涉及的税收包括增值税、企业所得税、土地增值税、契税。对于增值税和企业所得税，尚可以参照上述政策不征收，但对于土地增值税和契税而言，就存在被征收的可能。从实务中开展此类不动产融资性售后回租的实例来看，金融租赁公司通常会要求房地产企业将商品房以转移备案登记的方式进行销售合同备案至金融租赁公司或过户至金融租赁公司。

　　CASE

　　举例来说，A金融租赁公司与B房地企业签订资产转让协议、融资租赁合同，约定：由B公司将10000平方米的商铺销售给A公司，作价3亿元，A公司向B公司支付3亿元转让款，同时需网签商品房销售合同并向房管局备案。A公司再将该商铺以融资租赁的形式出租给B公司，并按等额本息的方式向B公司收取租金，租期3年，租赁期满后，撤销商品销售合同网签备案，上述商铺转回B公司。

　　在本例中，对B公司将商铺销售备案至A公司的行为，根据2010年第13号公告的规定，A金融租赁公司，具有经批准的融资租赁资格，在增值税和企业所得税上可不确认收入，计缴增值税和企业所得税。同时B公司支付租金相当于利息的部份可以作为财务费用在企业所得税前扣除。

　　在契税方面，根据财税[2012]82号规定，对A公司应按承受商铺的行为征收契税，租赁期满后，B公司收回商铺的行为则不征收契税。但在该案例中，B公司并未向A公司办理产权证书转移，仅进行了合同的备案，且该行为的实质是融资行为，并非房地产的转让。在契税的纳税期限方面各地也通常规定在办理产权证之前(如四川省地税局川地税函【2004】208号)，契税不应当缴纳，但在税收政策进一步明确之前，仍可能与主管税务机关发生争议。

　　在土地增值税方面，现行政策并未涉足，从业务的实质来看，该行为并非房地产的销售行为，B公司并未向A公司办理产权证书转移，仅是一种融资的形式，不应当缴纳土地增值税。但在实际业务过程中，B公司与A公司签订有商品房销售合同并进行合同网签备案，从各地对房地产行业管理的惯例来看，在没有政策支撑的情况下，基层税务机关可能会按形式要件的体现，要求B公司缴纳土地增值税，对于商品房至少按预征的比例缴纳，从而增加B公司的税收负担。

　　在本例中，对于A公司向B公司收取的租金，从形式上看，由于房地产的特有属有，尚存在征收房产税的问题，当然由于B自用或出租也需要缴纳房产税，综合考虑，也有可能不会形成税收的增加。

　　总结

　　从上述分析来看，目前以房地产进行融资性售后回租，在契税和土地增值税方面尚存在一定的障碍，对商品房采用合同备案的形式进行，尚有可能避免高额的税收。如已办理分户产权登记的房屋或存量房，需要采用直接转移登记的情形，则无法避免。由于税收的影响，是目前在领域融资性售后回租业务采用较少的原因之一。