摘要：宏观经济的企稳，给房地产调控带来了操作空间，但是，宏观经济的进一步企稳，还需要房地产投资的稳定，所以，在因城施策的调控中，一线城市的限购限贷尽管可以越来越严厉，但想看到房价的大幅度下跌比较困难。
　　一线房价松动的滞后期有多长？

　　程凯
 

　　先说结论，宏观经济的企稳，给房地产调控带来了操作空间，但是，宏观经济的进一步企稳，还需要房地产投资的稳定，所以，在因城施策的调控中，一线城市的限购限贷尽管可以越来越严厉，但想看到房价的大幅度下跌比较困难。
　　12月1日公布的国家统计局11月制造业PMI让人很放心，51.7的数值比10月份上升0.5个百分点，不仅保持了原来的上行势头，还达到了两年来的高点，说明实体经济中企业的生产在不断回升。但是困难依然存在，更多代表了中小企业生产走势的财新PMI指数就相对上个月出现了下滑，各种数据还不稳固，容不得半点大意。
　　应该说，11月份的宏观经济数据继续走好，仍然是得益于财政刺激下的基础设施建设，PPP，和今年以来不断增长的房地产销售，因此，如果想要挤出一二线城市目前显而易见的房地产泡沫，就不可能不会影响到明年的房地产投资，而想要把这种影响降到最低，一个办法就是上马更多的PPP项目，一个办法就是在打压房价的同时尽量控制对明年房地产投资的伤害。
　　瑞银的经济学家汪涛就预测，房地产销售明年可能会出现大幅度调整，房地产投资的下调却会比较温和，因此，整个房地产对经济增长的贡献会有拉低，但是，因为有财政和基础设施的发力，预计明年经济仍会平稳运行。
　　为什么2017年的房地产投资依然会稳定？我的理解是，在如此严厉的限购限贷政策之下，在今年的行情中挣得盘满钵满的资金实力雄厚的开发商还是对一线二线城市的楼市持续看好，这一点可以由现在依然火爆的"抢地"现象得到印证。
　　以至于官方媒体的《经济 参考报》发出了这样的评论，"天津、济南、武汉等城市土地拍卖再次出现溢价超过200%现象，给楼市稳定带来了负面效应。专家认为，"出台楼市调控政策不应只针对商品房销售环节，在土地拍卖与竞标等环节也应继续加强控制，从多个角度来抑制此轮楼市的上涨热潮。"
　　最后的结论是，市场在如此严厉的调控之下依然持续亢奋，既有本地需求的坚实支撑，也反映出当前调控政策还存在进一步完善的空间。也就是说，调控还应该再加码呗。
　　那么好了，如果政策在和市场角力，市场的"正确反应"应该是什么呢？我觉得应该是低头，作为市场参与者的房地产商们不能不低头，不低头只会招致更严格的调控，导致最不好的结果，不好的结果可能来自几个方面，一个就是伤及市场明年正常的投资开发，一个就是伤及正常购买改善性住房的刚需。
　　什么叫做低头？很简单，在成交量下滑的背景下，早降价早安全。那么问题来了，对于购房者来说，大家最关心的房价，尤其是一线和热点二线城市的房价，什么时候才能真正整体上出现松动呢？
　　这个问题不好回答，但是还是有人在尝试回答。
　　上海财经大学不动产研究所的执行所长陈杰在为FT中文网的撰稿中就预测，一线房价松动的滞后期，大概是"四五个月"，"一线城市房价可能不会马上出现大幅度下跌，房价存在一定的惯性……但短期内至少楼市成交量会大幅下降，已经有一些热点城市的交易量出现速冻。而一旦成交量降下来，楼市资金的流动性就会出现问题，再加上房价上涨势头被压住，在买涨不买跌的心理作用下，房价下跌压力就很大了。"
　　当然，也有继续看好2017年一二线城市房价上涨的，尽管涨幅可能不会太大，房地产咨询公司莱坊就预测，明年中国一线城市住宅价格仍会上升3%到5%，主要二线城市住宅价格上升2%-4%。因为"考虑到投资需求，即使一线城市出台限购令，投资者仍然希望在一线城市布局。"莱坊还预计，来年房价上涨最好的五个城市应该是深圳、上海、北京、广州及南京。
　　不管是看房价滞后会回落的，还是看房价明年会微涨的，大家可以发现，对于一线城市，分析者的态度都是不敢看空，但是也不大幅看涨，所以看似不一致的预测，其实内在的逻辑是一样的，那就是楼市将进入一个横盘期。
　　这个时候，价格可能会走高也可能会走低，但是我觉得整体的平均数据并不重要，在每一个城市的不同区域，都会出现价格的波动，我的结论就是，对于一个购房者来说，如果你有足够的购房能力，不过于加杠杆的话，你总能找到一个合适你的自住或投资的房产。