编者按：近期部分地区楼市恐慌性上涨已经引起高层关注，业内人士认为，对于短期供需矛盾无法缓解的城市来说，控房价、控地价、收信贷和限购令等调控措施仍是主要手段。同时，房价上涨背后还折射出"资产荒"问题。如何引导资金进入实体，合理管理公众对楼市的预期同样不容忽视。
导读：
楼市尖峰时刻：炒房团活跃 多地调控加码
中国房价,我听到远处传来冰山脆裂的声音
楼市火爆卖方坐地起价 卖房就像是在拍卖
祭出救命稻草 73家上市公司靠房子"救急"
上市房企发债近3000亿 上交所收紧发债
楼市尖峰时刻：异地炒房团再度活跃 房价上涨存三推手
近期部分二线城市房价大涨，异地炒房团有再度活跃的迹象。济南的沈先生是山东某股份制银行高层，近期他不时接到北京朋友的电话，询问济南楼市情况和优质楼盘，不少人考虑来济南买房投资。毕竟与北京相比，济南房价仍算是"白菜价"。
中国证券报记者了解到，部分地区楼市恐慌性上涨已经引起高层关注。业内人士认为，对于短期供需矛盾无法缓解的城市来说，控房价、控地价、收信贷和限购令等调控措施仍是主要手段。同时，房价上涨背后还折射出"资产荒"问题。如何引导资金进入实体，合理管理公众对楼市的预期同样不容忽视。
更多城市料收紧政策
在本轮房地产调控中，地方政府成为了各地调控政策发布的主体。中原地产首席分析师张大伟表示，从目前政策动向来看，各地调控政策仍以约束信贷和购房资格为主，"边走边看"、小幅渐进加码的趋势明显。
目前，一线城市中仅有北京尚未公布调控政策，前期二线城市中房价涨幅居前的四个城市均已公布了调控政策。由于之前的政策效果不明显，近期多个地政府继续加大调控力度。
8月9日，合肥市限贷政策加码，规定：市区有2套及以上住房，有1次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清的；市区有1套房或无房，但有2次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清的，均停止贷款。其中，查贷包括外地贷款记录。而按照此前的规定，房产有两套房，贷款有一笔没结清，可按照60%的首付比例贷款。不过，合肥尚未实施限购。
9月18日杭州宣布限购后两天，杭州三宗冷门地块仍以高溢价成交，溢价率分别高达323%、325%和150%。这使得杭州调控压力陡增。9月27日，杭州升级调控政策，自9月28日起，同步上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例、暂停购房入户。根据公告，二套房公积金贷款和商业贷款的首付比例将不低于50%。
昆山市28日也发布房地产调控政策，在苏州市调控文件的基础上，将二套房公积金贷款的比例上调至30%。
机构人士表示，部分二线楼市高烧，未来还有多个城市可能升级调控政策，这些城市都是最近房价涨幅较高、较快的城市。郑州、无锡、福州、石家庄、天津、济南等城市出台或加码楼市调控的可能性较大。
除了调控政策加码外，监管机构对违规机构的惩罚力度也在加大。9月26日，深圳6平方米的"蚁房"被通报涉嫌违法违规，相关部门已经责令"蚁房"所在的侨城尚寓项目整改。此外，上海银监局要求银行立即终止与违规房地产中介的合作。
张大伟表示，随着部分二线城市调控加码，未来政策开始"托底盖帽"。相对宽松的趋势已经出现变化，在市场分化的情况下，调控政策也有区别。在这种情况下，房价上涨较快的城市，包括部分一二线城市及辐射区出现了约束性政策。未来一些城市房价涨幅过快的话，还会出台进一步的政策。
房价上涨存"三推手"
业内人士表示，资金潮叠加资产荒，以及部分购房者在这一轮房价上涨中获利带来的财富示范效应，是楼市开始高烧的主要原因。
央行日前发布的8月金融统计数据报告显示，当月人民币贷款增加9487亿元，同比多增1391亿元。分部门看，住户部门贷款增加6755亿元，其中，短期贷款增加1469亿元，中长期贷款增加5286亿元。分析人士指出，个人贷款的中长期贷款，多数是住房按揭贷款。8月个人贷款当中的5286亿元中长期贷款，占当月人民币总贷款的55.71%，且8月这一数字较7月的4773亿元又多增了513亿元。
张大伟表示，数据显示，过去十几年的房地产波动历史与货币政策完全吻合，外部宏观因素是主要原因。不论是经济大环境的变化，还是各项调控政策出台，都是造成市场下行的主要原因。由于信贷刺激，本该降温的房价再现爆发。
杠杆与库存水平的错配也是本轮房价大涨的原因之一。其中，供求关系紧张、房价较高的北京和上海却是目前贷款利率折扣力度最大的地区。记者了解到，目前北京首套房商贷折扣有所降低，从原先的83折略有上升，但仍然处于85折的较低水平。济南、武汉等省会城市，首套房商贷折扣大约在9折到9.5折。而在去库存压力最大的三四线城市，首套房商贷基本处于不打折的水平。若考虑到北京、上海流行的消费贷和房抵贷中可能有相当部分进入了楼市，京沪楼市的实际杠杆要高得多。
今年以来，流动性总体趋于宽松，债券、信托等金融产品收益率下滑，加之实体经济回报率下行，高收益产品刚性兑付逐步被打破，资金对低风险高收益资产需求得不到满足，"资产荒"随之出现。房地产尤其是一二线城市的房地产成为大量资金追逐的标的。
此外，先入市者的财富效应也吸引了更多的后来者。在一些供应有限的地区，供需关系失衡，导致房价上涨。
熨平情绪期待组合拳
在房价上涨的背景下，看空的声音越来越小，惜售现象层出不穷，这又进一步推高了房价。
郑州作为本轮房价上涨的城市之一，出现了一手房和二手房房源同步枯竭的怪现象。记者了解到，目前郑州新盘最火的区域当属郑东新区，热门楼盘往往一出即是"日光"。新房市场情绪也传递到了二手房市场，热门地区二手房房源紧缺。郑州本地人杨先生对记者表示，近期本来打算购买一套二手房用来自住，可是小区里竟然一套二手房都没有供应。"并不是没房可卖，而是卖家认为房子还要涨价，捂盘惜售的心态严重。这加剧了买家的恐慌性情绪。"杨先生说。
北京的数据也显示市场情绪有逐渐陷入恐慌的迹象。云房数据市场分析师对记者表示，北京月度房价环比数据显示，今年以来房价大幅上涨并非是线性上涨，而是经历了多个阶段，其中市场预期对房价走势作用十分明显。这位分析师表示，今年1-3月是北京房价的加速上涨期，当时在深圳、上海房价大涨以及各种利好因素的带动下，北京出现恐慌性购房，卖方纷纷上调挂牌价格，房价快速上涨。进入4月，随着深圳、上海先后出台严格的调控政策，购房者逐渐趋于理性，房价涨幅收窄，这一趋势维持到了7月。但进入8月，受投资性需求带动，购房者追涨情绪加剧，市场再度升温，价格明显回升。
中介的感受则更加直观。链家地产经纪人对记者表示，在市场上行的趋势下，买家买涨不买跌的心态严重。小区内只要有一套房涨价并顺利成交，后续房源的价格只会比之前的价格高，涨价也就顺理成章。整个小区乃至相关区域的房价就上去了。
张大伟认为，解决当前部分城市楼市高烧的问题要从三个角度来着手：降低资金潮；增加优质资产；化解购房者恐慌情绪。这三个方面都需要政策发力。信贷不能只投到房地产中，应引导其进入实体；房地产去库存也不能只去一二线的库存，银行对三四线城市应加大优惠力度。同时，还应当增加重点城市的土地供应。"必须要给市场一个平稳的预期，从而有助于为市场降温。"张大伟表示。
"在正常的市场中，看多和看空的差距大致相等，即使这样，其微小差异的长期积累也会导致市场波动，从而形成周期。从目前的房地产市场看，尽管总体风险仍然可控，但多空差异在日益扩大，整体看多的趋势越来越强烈。这种现象值得警惕。一旦看多力量呈现压倒性优势，市场的泡沫会急剧放大。"中国建设银行高级研修院刘旌表示。(中国证券报)
中国房价听到远处传来冰山脆裂的声音
中国房价，我听到远处传来冰山脆裂的声音！
高房价何时会迎来拐点？每个人都想知道。优选金融副总裁贺江兵认为，高房价拐点只等一件大事，会很快发生！
今天的房价，中国历史上绝无仅有！
经济学家马光远认为，可以肯定地说，像今天这样的疯狂在中国房地产市场的历史上是绝无仅有的。2008年的"4万亿"，引发了中国房地产市场在金融危机中的一次大狂欢，但当年无论是房价的绝对值、杠杆的使用，以及投机因素，都无法和今天相提并论；2013年，中国房地产数据最好的一年，房价涨至市场上难觅空头，交易量创历史最好，但也无法和今天比。
房价为什么疯涨？马光远认为，去库存的房地产政策是第一推手，为稳增长释放出来的货币成了最大的助力，高杠杆拿地导致地王频出，最后，没有及时跟进的土地供应再次强化了房价上涨的预期。这些因素叠加的结果，使市场爆发出超乎预期的疯狂，以致于每一次，每一个城市的限购似乎成了某种暗示，引发了购房者更大的上涨预期。
马光远称，房子已经失去了真正的居住功能，而是成了了资本玩家的传递游戏，这种与居住需求无关的玩法一旦到头，释放出来的下跌动能绝对不可小视。如果市场泡沫过大，下跌引发的风险势必危及实体经济。
从货币角度看房价，贺江兵认为，无论存量与增量中国的货币都是世界第一，这么多货币流向哪里好呢？股市不是好的蓄水池，房地产绝对是中国最好的货币洪水的蓄水池，甚至是分洪区。大量资金进入房地产市场，必然会带动地价和房价的大幅上涨。
不过，也有好处。第一，中国土地国有，卖地收入归地方政府，可以缓解地方财政债务危机，地方融资平台风险。第二，房价上涨可以降低银行信贷风险。第三，这个池子稳定，股票不稳定是因为买卖太容易、便捷，韭菜们还没长好就跑了，房地产市场买卖都很漫长，并且，长期来看，中国房价只涨没跌过，老百姓(50.320, 0.00, 0.00%)也是买涨不买跌。
但是，没有不破的泡沫，也没有不满的蓄水池！
现在疯狂的楼市已经到了让人窒息的地步了。无处无人不谈楼市，有上市公司眼看要退市，卖了两套学区房包住了壳；罗永浩创业造锤子手机，投进去两亿元，现在亏完了，网友们问：你咋不买几套房子呢？更多的父母对要创业的孩子说：创什么业，炒房子去。
贺江兵认为，现在，楼市不再是蓄水池和分洪区了，已经核裂变成了中国最大的"堰塞湖"！！！处置不当后果不堪设想，或比日本失去的十年严重的多。
海通证券一份最新的报告显示，无论从哪个指标看，中国的房市都到了崩溃的边沿，新增房贷占GDP比重大，经济存在泡沫化风险。日本即使在房产泡沫最严重的89年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，美国金融危机前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落。而15年中国新增购房商贷+公积金贷款占GDP比重为4.9%，今年上半年已达已达7.7%，不仅大幅提升，也与美国历史高点相当接近，表明地产泡沫化风险已近在咫尺。
或许楼市疯长与你无关，崩盘时绝对与你有关，这么多水流到哪里哪里就会涨。水来之前，吃点便宜瓜去！
高房价的拐点什么时候到来？只等一件大事！
贺江兵认为，简言之，人民币实现国际化、可自由兑换之际，就是房价暴跌甚至崩盘之时。反过来，由于高房价绑架了中国金融和经济，这样也会成为人民币国际化进程中最大的障碍。
人民币国际化正在加速进行中，一旦实现人民币可自由兑换，游戏就结束了，快则一年内，最多不会超过3年。人民币国庆节即将纳入国际货币基金一揽子货币，中国人民银行和外汇局随时都可能宣布资本项下开放，即人民币可自由兑换。
由于中国的人民币还基本是封闭运行的，人民银行发行的货币都是在被圈起来的池子流通。一旦人民币国际化后，人民币可以自由流通，那么，中国人民币的封地池子就会被打开，与国际货币的水合流，直到与国际均衡，被高估的人民币将会不以人的意志为转移的贬值。无论什么指标看，中国房价非常虚高，人民币国际化后，必将让包括房价在内的资产泡沫破灭。
楼市火爆卖方坐地起价 经纪人：卖房像是在拍卖
进入9月以来，房地产市场的火爆局面刺激着购房者敏感的神经。记者近日走访北京房地产市场，观察和思考影响买卖双方心态的几大主要因素。
在中秋节小长假期间，记者来到位于北京南四环公益西桥附近的一个项目。即将开盘的该项目将销售价格定在每平方米6万5千元。在售楼处的沙盘前，不少看房者望"盘"兴叹。"两个月前，该项目前一期的开盘价格还是每平方米5万元。如今，一套小户型的总价也要涨了100万，就这么错过了。"
而在通州，由于北京城市副中心因素的带动，房价上涨同样动力十足。在位于通州运河核心区的一个项目，3个月的时间，已经由单价5万3千元左右，上涨至6万5千左右。与未出手者的追悔莫及相比，早在今年6月已经出手的张女士心态全然不同。"买房三个月，已经涨出了烟台一套房。"在北京工作，出生在烟台的张女士连称幸运。
不同群体的冰火两重天都源于房价的一路狂奔。他们的故事似乎在向身边的人传递着一个信号：买得越早赚得越多。这也让越来越多尚未购房的人看得心急如焚。
最近刚拿到购房资格的"80后"李先生立即加入了买房大军。他说："大家都是买涨不买跌，房价越是上涨，就越觉得是买房好时机，我身边不少朋友最近都在买房子。"
"目前宽松的信贷环境提高了购房者入市能力。"伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，8月房价普涨的最重要因素则是恐慌心理刺激了人们的购房欲望。
进入9月以来，发生在上海的"离婚潮"引发了新媒体时代舆论新一轮"狂欢"。不同年龄阶段、不同社会阶层的夫妇在离婚登记处打情骂俏，谈笑风生。这些前来办理离婚的夫妇与通常因感情破裂而离婚的传统认知极为不符，其背后的奥秘则是为了买房而离婚。
在北京则为避免假结婚而突破限购，出台了相应的限制政策。按照目前网签要求，以家庭名义购房的京籍家庭，具备购房资格的人可单独获得不动产登记证，或者不具备购房资格的人可作为共有权人。如果不具备购房资格人作为买受人且单独所有，将无法生成网签。也就是说，如果夫妻双方一起买房，假设男方有购房资格，但女方没有，那么房本上将不能只有女方名字，需要写男方一人或者夫妻双方。
今年中秋小长假，二手房经纪人小孙一天都没有休息。近一个月来，小孙手头的客户越来越多，有买有卖，最多的一天，他带过10拨客户看房子，每天忙到晚上11点才能下班。
"供需比例逐渐失衡，一些卖家坐地涨价成了常态。"小孙坦承，现在市场形势好，经纪人又赶上了赚钱的好时机。"中介费都是按房屋总价提成，我们当然希望房价越来越高，一些业主坐地起价，也是因为我们传递了他们的房子需求较旺，多人争抢的信息。"小孙得意地说。
记者在走访中发现，中介经纪人的表现在极大程度上影响了买卖双方的心态。在二手房交易过程中，中介机构利用买卖双方信息不对称、"垄断"房源信息、提供金融产品等方式在不同程度上影响着房价走势。
一位从事二手房买卖多年的经纪人告诉记者，一旦中介人员手中有业主交付钥匙，委托出售的优质房源时，将很难避免出现多位买家抬价买房的情况。
这位经纪人说："中介人员经常私下把该房源有多少购买意向透露给买房者，制造买房者恐慌心理，致使卖方坐地起价和买方主动提价。卖房就像是在'拍卖'。"(经济参考报)
扎堆卖房祭出"救命稻草" 73家上市公司靠房子"救急"
据统计，截至9月28日，今年以来，共有73家公司发布房产交易公告。记者注意到，上述涉及房产交易的上市公司其主业均不是房地产，公司所处行业趋势正在走下坡路，或是公司处于退市边缘，用卖房从而实现减亏甚至保壳的效果。在形形色色的上市公司房产交易中，不乏卖房减亏，也有受让房产度过难关。
73家上市公司靠房子"救急"
据同花顺iFinD统计显示，截至9月28日，今年以来，共有73家公司发布房产交易公告，包括天和防务、高鸿股份、*ST宁通B等。其中包括出售或处置房产、转让房产、购买及投资性房产、涉及到房产的关联交易、房产抵押等等。记者注意到，上述涉及房产交易的上市公司其主业均不是房地产，公司所处行业趋势正在走下坡路，或是公司处于退市边缘，用卖房从而实现减亏甚至保壳的效果。
其中，长城电脑8月22日晚间公告称，为盘活公司存量资产，优化资源配置，同时考虑到深圳房产市场价格现处于相对高位，经2016年2月1日公司第六届董事会审议，同意公司通过北京产权交易所有限公司(简称"北交所")以公开挂牌的方式出售所拥有的位于深圳市南山区沙河世纪村15栋7D房产;首次挂牌价格为人民币948万元。
公司称，根据公司财务初步测算，如本次交易能够顺利完成，预计本次交易对公司财务状况及经营成果的具体影响约为人民币400万元(未经审计)。
从长城电脑发布的半年报成绩单来看，公司2016年上半年实现主营业务收入约316亿元，比调整后上年同期减少4.55%，归属于上市公司股东的净利润约亏损727万元。
若按照长城电脑在深圳房产的挂牌价计算，其房地产收益可覆盖上半年公司业绩的亏损。
慧球科技拟获赠实控人近6000万元房产保壳
有卖房减亏，也有受让房产度过难关的上市公司。此前，因为股转质押平仓风波，ST慧球曾一度站上舆论风口。今年1月公司发布公告称，为支持公司经营发展，公司董事长、控股股东、实际控制人顾国平决定将其定购的位于南宁市良庆区凯旋路15号南宁绿地中心7#楼21-22层房产无偿赠与公司，作为公司在广西南宁的固定办公场所，房产价格合计为5995.77万元。
ST慧球称，随着公司智慧城市业务的逐步拓展，公司已在广西南宁组建了核心智慧城市业务团队，之前一直租用临时办公场地，随着业务团队人员的增多，现有办公场地已经无法满足需求，对公司智慧城市业务快速拓展造成一定影响。
据介绍，该房产建筑面积合计为4157.88平方米，单价为14420.26元/平米，房产价格合计为5995.77万元。赠与房产目前已竣工，预计于2016年下半年交付，预计公司可于2016年年底入住使用。
北京房产成"提款机" 天和防务欲2630万抛3套房减亏
而在近期处置房产的案例中，天和防务和*ST宁通B也是炙手可热的话题。天和防务27日晚发布公告称，公司拟将3套房产公开出售，北京这三套房子可不便宜，最便宜的拟转让价格为680万元，贵的要1250万元。转让理由是有效盘活公司存量资产，预计产生收益约1000万元。
天和防务是一家在创业板上市的公司，是一家以连续波雷达和光电探测等核心技术进行侦察、指挥、控制系统的研发、生产、销售及技术贸易为主营业务的高科技企业，主要产品为末端防空指挥控制系统系列产品，于2014年9月10日上市。上市当年的业绩相当不错，净利润达7528.8万元，每股收益达0.77元。但到2015年业绩开始变脸，当年净利润为-5532.7万元，每股亏损0.46元。其2016年上半年业绩依然不佳，亏损达2170万元，每股亏损约9分钱，每股亏损减少，是因为在2016年初实施了10送10股的高送转措施。如果在2016年卖房成功，天和防务至少能够弥补上半年的亏损。
此前最出名的卖房者是*ST宁通B，该公司卖两套北京房，预计收益1200万元，尽管弥补不了上半年亏损，市场还是将之解读为卖房保壳，获得强烈反响。
9月20日，*ST宁通B发布公告称，公司以公开挂牌方式通过北京产权交易所转让北京市西城区槐柏树街11号楼的两套房产。据报道，这两处房产均为学区房，截至评估基准日2016年7月31日，两套房产账面价值为129.74万元，评估值为2272.62万元，增值额为2142.88万元，增值率1651.68%。
对于已经连续亏损两年的*ST宁通B来说，卖房或许成为保壳的救命稻草。公开信息显示，*ST宁通B2014年和2015年已连续两个会计年度出现亏损，净利润分别亏损1897万元和1659万元，公司股票因此已被交易所实行退市风险警示，而公司披露的2016年半年报业绩也不理想，净利润亏损2110.91万元。(投资快报)
A股上市房企年内发债近3000亿 上交所收紧发债利空中小房企
近日，一则上海证券交易所将实施房地产公司债券审核新政的消息，引发市场强烈关注。
对此，国金证券大类资产配置分析师徐阳称，此举与近期房地产市场异常火爆有关，监管层面希望通过提高公司债的融资门槛，来让楼市降温。因为楼市火爆会刺激房企拿地，制造出更多的地王，甚至于推高房价引发抢购潮。
实际上，证监会此前也曾表示，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。不过效果并不明显，这次收紧也预示着房企的融资渠道或再次收紧，政策很可能就此转向。
同时，《证券日报》根据数据统计后发现，截至9月28日，A股上市房企年内累计发债217只，部分企业的发债次数高达4次以上，总金额达2924.6亿元。发债利率最低则达到了2.7%，超过三分之一的债券利率低于五年期贷款利率。
中原地产首席分析师张大伟也分析认为，债券市场的大规模发展，是2016年房企资金成本降低的主要原因，大量房企获得了低成本的债券资金，也是其获取高价土地的重要资金来源。
而根据初步方案，房企发债主体被限定为四类评级为AA级及以上的企业，包括境内外上市的房地产企业；以房地产为主业的央企；省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房企；中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。
针对基础范围内的房企，方案还设定了综合指标评价的方式进行遴选。目前设有五项指标：最近一年末总资产小于200亿元；最近一年末营业收入小于30亿元；最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值；扣除预收账款后资产负债率大于65%；存货中，开发产品、开发成本、土地储备于三、四线城市占比大于50%。若触发一项及以内为正常类，触发两项为关注类，触发三项及以上为风险类。
对于正常类，交易所会给予正常审核；对于关注类，需要更详细的信息披露，细化到项目具体细节，明确一些契约条款或增信；对于风险类，原则上不受理，需要增信达到AA+及以上再按照关注类审核的要求进行审核。
对此，中信建投在研究报告中指出，上交所公司债审核新政，主要针对低评级房企和中小型房企。一线和强二线城市大型房企，尤其是大型房企的房地产债偿债压力仍然不大。截至9月19日，房地产企业发债规模已经突破9600亿元，为2015年同期的三倍以上，这使得房地产企业现金流充裕。不过鉴于监管层对房地产泡沫的严厉打压，未来房价上涨势头或被压制。
中信证券则认为，若房企发债标准收紧，受冲击最大的是近期拿下地王的中小型房企。"融资渠道受到更严苛监管后，缺乏一、二线楼盘控盘能力加之未来资金周转对房价增长高度依赖，一些房企可能无法覆盖成本，导致资金流断裂，债务违约风险增大。反观房地产龙头企业，融资空间将进一步扩大，资金滚续压力减小之后，进可投资扩张、退可派息分红"。(证券日报)
