最高法院房地产司法观点集成
 

　　1、商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费　　[导读与说明] 商品房买卖合同因出卖人的原因被确认无效后，买受人取得了合同约定的房屋并利用该房屋从事经营活动，对占用期间的房屋使用费应当按什么标准向房屋出卖人返还，实践中处理不统一，最高人民法院对此作出了批复。
　　[最高人民法院民一庭意见] 善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准，最高人民法院于2003年11月30日以(2003)民一他字第13号对辽宁省高级人民法院一个请示的答复中已经有明确的意见。该函全文如下：
　　辽宁省高级人民法院：
　　你院《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案的请示》收悉，经研究认为：商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。
　　2、商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房人不能以合同目的不能实现要求解除合同
　　最高人民法院民一庭认为：在交通干线已经客观存在，且开发商没有违反合同义务的情况下，购房人诉称的交通运输噪声污染并非由于出卖人违约行为所致。其以合同目的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不符合《合同法》第94条的规定，不应予以支持。
　　3、房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需要优先支付为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋
　　三门峡水利管理局(买方)诉郑州市配套建设公司(卖方)房屋买卖合同纠纷案(判决时间：2004年3月11日，二审法院：河南省高级人民法院)《最高人民法院公报》2004年第8期
　　[判决摘要]配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。因此，买方水利管理局的诉讼请求应予以支持。从合同约定及诚实信用、公平原则出发，卖方应向水利管理局赔偿与定金全额相等的经济损失。依双方合同约定，卖方拖延两个月以上交付房屋，应赔偿买方与定金相等的损失，即736万元。由于买方尚有643.95万元购房款未付，可与卖方支付的赔偿金相抵。卖方辩称房屋已处置给第三方，合同不能继续履行的主张不符合法律规定，不予采信。