2010年的企业所得税汇算清缴工作已经开始，在此，笔者就如何做好房地产企业的所得税汇算清缴，谈几点工作心得。
一、要熟练掌握国税发(2009)31号文的相关内容
国税发(2009)31号文是《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，我们在做房地产企业所得税汇算清缴时主要是依据这个文件进行处理。
二、取得相关资料，了解企业基本情况
1.通过查看企业的营业执照和税务登记证，了解企业的成立日期，企业的性质及所得税征管机构，因为可能在有些实施细则方面。国、地税的政策稍有差异。
2.通过查看企业的土地证和土地出让合同，了解企业开发项目的土地取得时间及土地出让金的支付情况。 ，
3.通过查看企业的规划许可证，了解企业开发项目的规划情况，如容积率，开发分期等。
4.通过查看企业的施工许可证和相关的施工合同，了解企业的施工方、开工和竣工日期，判断企业是否有延迟确认收入的可能性。
5.通过查看企业的预(销)售许可证.看企业是否有隐瞒收入的可能性。
6.通过查看企业的竣工备案表，明确企业的完工产品结转主营业务收入的时间，是否符合国税发(2009)31号文第三条的规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物，配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
(1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(2)开发产品已开始投入使用。
(3)开发产品已取得了初始产权证明。
7.通过查看企业提供的项目概况，了解企业的项目开发情况并实地观察企业的项目建设情况对企业的项目完工程度有所了解
三、要注意企业的开发成本与期间费用的区分
1.销售模型制作费、销售部员工的相关费用、业务招待费、管理人员的工资、管理部门用车费用及汽车罚款、企业对外赞助、物业管理费等如列在开发成本中，应调整至相关期间费用。
2.产品未完工之前发生的利息支出，如列在财务费用而未在开发成本中列支，应调整至开发成本；产品完工后的利息支出仍在开发成本中核算，应调整至财务费用；支付的利息是否取得合规的票据，
3.土地办证费等应在开发咸 本核算的。如在期间费用列支。应 调整至开发成本。
四、要注意企业的收入确认 情况
1.未完工产品的收入确认应参照国税发(2009)31号第六条 的规定。
2.已完工产品的收入确认应参照国税发{2009)31号第六条的规定，
3. 查看企业提供的销售清单、销售合同及相关账册，判断企业是否有未确认收入或少转收入的情况。
五、注意企业开发成本的归集情况
1.成本的取得是否合规，
2.分期开发项目的成本分摊是否合理。
3.已完工产品产品是否已转入开发产品核算。
六、注意企业计税成本的计算
1.计税成本是否按国税发(2009)31号文的第十四条规定，已销开发产品的计税成本。按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
(1)可售面积单位工程成本=成本对象总成本/成本对象总可售面积
(2)已销开发产品的计税成 本=已实现销售的可售面积x可售面积单位工程成本
2.预提费用是否符合国税发(2009)31号文的第三十二条规定，除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本：
(1)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的.在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
(2)公共配套设施尚未建造 或尚未完工的.可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件，
(3)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：
七、其他应注意的问题
1.业务招待费。房地产企业开发周期长，在取得销售收入之前发生的业务招待费不允许扣除，在取得销售收入的当年允许按相关规定计算扣除。
2.广告费、业务宣传费。在取得销售收入前不允许扣除。在取得销售收入之后则要注意转回，进行纳税调减。
3.业务招待费、广告宣传费的计算口径，
(1)本期只有未完工产品的销售收入则以未完工产品的销售收入作为基数。
(2)本期既有未完工产品的销售收入，又有已完工产品的销售收入，则应以未完工产品的销售收入+(已完工产品的销售收入-本期结转完工产品以前年度已确认的销售收入)作为基数。
4.营业税金及附加。根据国税发(2009)31号文第十二条的规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。"未完工产品当期发生的营业税金及附加应在取得收入的当期扣除，而已完工产品相应计提的营业税金及附加则不允许扣除，否则造成重复扣除，
5.毛利
(1)未完工产品的毛利。根据国税发(2009)31号文第八条的规定。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局 地方税务局按下列规定进行确定；
①开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所庄地城市城区和郊区的，不得低15%。
②开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10%。
③开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
④属于经济适用房 限价房和危改房的。不得低于3%。
(2)已完工产品的毛利按照计税收入减去计税成本计算取得，应注意的是未完工产品的毛利以前年度已按当地确定的计税毛利率纳税调增，应在本年度纳税调减。
