随着土地增值税的清算工作渐趋常态化和严格化，作为国家鼓励建造的普通住房，因其享受国家规定的税收优惠政策，成为税企双方共同关注的焦点。但如何识别已经建造的房屋是否属于普通住房，因为涉及到清算企业的税收利益和国家的税收征，税企双方在判断的标准上存在着相当大的差异。
　　国务院办公厅转发的由建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》(国办发[2005]26号)规定"五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%……"，这个文件规定的三个条件成为税企双方共同判断是否为普通住房的标准。
　　在土地增值税的清算事务中笔者注意到，税企双方对于普通住房三个条件中的"住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在1 20平方米以下"的规定不存在分歧，因为这两个数据很容易从清算企业的立项备案和其他资科中提取或计算取得。税企双方的分歧主要表现在作为参照标准的"同级别工地上住房平均交易价格1 .2倍"确认的时间和空间上，由于已建单套房屋的实际成交价格在一定的时间和空间内其金额是确定的，而作为参照标准的金额在时间和空间上税法没有作出明确的规定。实务中，通常的做法是，特定期间内，市级地税机关分别发布多层和高层的普通住房的参照单价，企业在清算参照执行时不分地点、不分月份，凡标准价格以上按非普通住房计算，标准价格以下按普通住房计算：
　　这样的价格标准虽然简便易行，但并不合理，且与上述文件的有关规定相抵触。近年来，全国各地房地产建设高歌猛进，各类房产价格飞涨，日新月异。如果地税机关颁布的普通住房的价格标准不分地域，时间滞后，就有可能缺乏参照意义，必然引起清算企业的强烈反弹。
　　笔者认为，确认价格标准，应当综合考虑其时间因素和空间因素。
　　时间因素是指确定并取得"同级别土地上住房平均交易价格1.2倍"数据的实际时间，应当和清算企业销售房产的时间分别按年月对应。一个具体的房地产项目从立项、取地、规划、开工、竣工、销(预)售、清盘或达到清算条件，往往跨度数年。其间相应会取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》以及销售台账、发票、竣工结算等资料.而每一种证件和资料的日期不一，甚或相差数年，同地同类型房屋的价格在上述不同的时期变化之大，则往往难以预期，不具可比性。因此以哪一个时间点来确定"同级别土地上住房平均交易价格1.2"倍数据，取舍不同差异巨大。笔者认为，应以发票日期为准，参考销售合同和台账分别按年月确定。
　　空间因素亦称地域因素，是指确定并取得"同级别土地上住房平均交易价格1.2倍"数据的空间(地域)，应当和清算企业的房地产所处的土地级别相一致。土地级别的取得，应与当地城镇土地使用税所划分对应的土地级别相对应。《城镇土地使用税暂行条例》第五条规定，"市、县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划分为若千等级"。事实上，各个县市土地级别的划分已经覆盖其所辖行政区，所有具备土地增值税清算条件的房地产项目均存在于已划分级别的土地上。级差各异、位置优劣、价格高低、相差天壤。因此，以城镇土地使用税申报资料所列明的土地级别，对照具备土地增值税清算条件的房地产项目所处的地段(地域)，便可轻易确定清算项目所对应的"同级别土地"然后收集"同级别土地"上住房同时期(年月)的销售价格，再计算"住房平均交易价格1.2倍"，也就更加具备可行性和可操作性。
　　确定了普通住房的价格标准中的时间因素和空间因素，需要地方税务机关和房地产企业所做的工作也就相对明确了。企业必须按项目分别逐级向县市主管地税机关上报相关月份的详细销售资料，而县市主管地税机关对企业上报的房地产项目的销售资料，以相同或相近时间以及相同级别土地按年月分别整理计算出，"同级别土地上住房平均交易价格1.2倍"形成数据库，定期在税局网站上公布以利查询。
　　解决并确定了判定普通住房的价格标准问题，既可消除存在于税企双方的分歧，也可消除发布"一刀切"价格标准于法无据、于理不合的尴尬。