未成立独立法人公司并以分配利润形式合作开发房地产项目，实现的利润应先税后分。
　　近期，在我的博客上及来电均有企业提出有关合作开发建房项目利润如何计算缴纳企业所得税问题。近日，也有基层单位提出相似问题的咨询，要求谈谈对这一问题处理的看法。这是一项较为复杂的房地产企业特定事项企业所得税的处理实务，下面本人就这一问题谈谈见解，并针对疑点问题结合实例分析，提出对这一问题的解决办法。(此分析观点属个人浅见，仅供实际工作中参考)：
　　【问题】：甲、乙公司均属房地产开发公司，甲公司提供土地，乙公司提供资金，并以甲公司为主体联合乙公司共同开发此房地产项目，项目从拍卖土地、立项、领取预售证等都是以甲公司名义办理，双方约定不成立独立法人公司，共同投资，利润共享，风险共担。请问：企业所得税汇算清缴时，甲公司当年经营核算亏损，而合作的房地产项目盈利，是否应将甲公司当年经营核算亏损合并合作的房地产项目利润后计算企业所得税？
　　【疑点分析】：
　　根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31号)第三十六条规定：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
　　(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
　　1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
　　2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
　　由于该房地产项目未能成立独立法人公司，甲、乙公司不是法律意义上的股东，也不属于代建性质。所以，甲公司不得将该非独立法人的房地产项目形成的营业利润在税前分配，而应先成立非独立法人的项目公司(项目部)，甲、乙双方按股份比例派员参与管理，以甲公司名义开设银行专户，在会计核算上作为一个会计主体，采取独立核算，自负盈亏，独立纳税，利润分成的办法处理。即是说，项目部应单独编制有关财务报表，单独依法计算缴纳企业所得税后，再对投资方分配利润。但由于该项目从拍卖土地、立项、领取预售证等都是以甲公司名义办理，对外仍属于甲公司开发的项目之一，因此，项目部业务结束，其全部资产、负债应与甲公司(母公司)并账。
　　顺便提醒注意的是：
　　上述列举的实例只是现实情况中合作建房情形的一种，从目前房地产合作开发情况来看，合作建房主要以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司，参与分配的形式有二种：一是开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品；二是开发合同或协议中约定分配项目利润。所以，在现实工作中对发生的二种不同形式合作建房情形特定税务处理，应引起注意，应针对具体问题具体分析，严格按税法规定处理。