总局口头回复：缴纳营业税后办理退房的情况有两种：一是已签订房地产买卖合同，但未办理房地产权属登记；二是已签合同，并办理了房地产权属登记。对于第一种情况，原则上给予办理退还营业税。如已经办理了产权证，退房属于回购业务。再销售时，可差额征收营业税。
【中国财税浪子王骏提示】这里应用的总局口头答复及辽宁请示原件均摘自肖宏伟博客。浪子的观点是：营业税并非财产行为税，因此套用契税的政策措施未必妥当。究其实质，还要看到底是撤销原商品房买卖合同还是重新订立一份二手商品房买卖合同。不宜以是否办证为处理逻辑。请律师朋友给解释解释其中的民商法原理。
辽宁省地方税务局
关于房地产开发企业发生退房有关营业税问题的请示
辽地税发【2009】54号
国家税务总局：
沈阳万达商业广场开发有限公司(以下简称沈阳万达)于2002年在沈阳市开发了泰原金座精品店项目(以下简称商铺)，对外销售354个铺位，取得销售收入7.5亿元，并足额缴纳了相关税款。商铺开业后，由于经营状况不佳，多数业主收益没有达到沈阳万达售房宣传与业主们的预期，到2005年初多数商铺处于停业状态。为此，业主们多次集中到市、区两级政府上访，要求退铺。为维护社会的稳定和谐，2006年初沈阳市、区两级政府与沈阳万达达成协议，由沈阳万达对已售出商铺原价退回，并给予业主一定利息补偿。到目前为止，沈阳万达已和所有业主签订退铺协议，同意由沈阳万达收回商铺所有权，解除双方原签订的《商品房买卖合同》；354个商铺的原购房款均已退还，原先开出的发票已收回；在帐务处理上，沈阳万达按照财务会计制度有关销售退回的处理规定，将原销售时所作的“预收帐款”科目反方向冲回(因沈阳万达销售商铺后尚未结转营业收入即已出现业主要求退铺的现象)；对原已办理产权的商铺产权证，沈阳万达已全部收回，并到沈阳市房产局办理了产权注销手续。退铺后，沈阳万达将商铺均已全部拆除，并重建为商业楼盘。
沈阳万达根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)第三条第(一)项：“单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除”等相关规定为依据，要求主管税务机关退税或抵税。
目前，基层税务部门对以上商铺退铺行为是否给予退税或抵税问题存在两种意见：一种意见认为商铺退铺属于销售不动产后发生退款行为，应按现行营业税政策给予沈阳万达退税或抵税；另一种意见是商铺退铺行为是因为经营原因造成的，且属于政府行为，不同于传统意义上的房屋质量等客观原因造成的正常退回，同时所购商铺大部分已办理产权，多数业主也进行了经营，而现行营业税政策又未对销售不动产后发生退款行为的具体情形进行明确界定，所以不能简单的对上述商铺退铺行为按现行税收政策进行退税。
鉴于目前销售不动产退回原因的多样性和复杂性，我们认为，应对销售退回行为予以原则界定，即：凡是由于开发商(销售者)的原因(如质量、虚假宣传误导消费等问题)造成销售退回的，一律不予退税，其他原因造成的销售退回可以退税。
当否，请批示。
二ΟΟ九年七月十六日
讨论：
无极小刀：在物权法上，不动产物权以登记作为物权变动公示的方法。第一种情况，“已签订房地产买卖合同，但未办理房地产权属登记”，不产生物权的变动效力，只是债权的反悔，也就是通常说的未成交。因此，原则上给予办理退还营业税；第二种情况，“是已签合同，并办理了房地产权属登记”，已经产生物权变动的效力，再退房就是回购或第二次销售，因此，适用差额纳税的规定。
中国财务官王骏：我不赞成无极小刀的观点，本案例虽然是受到政府的干预，但是最终是以合同当事人约定解除合同为意思表示的。既然解除合同，道理上应该恢复原状。这样没有进行物权登记的，直接恢复原状。如果业主已经进行了无权登记的，也应该注销原来的物权登记，恢复原主。我的理解，应该认可该销售业务原已成立，当时已经依法缴纳营业税，现在发生退货，理应给人家依据财税【2003】16号文的规定退税，跟是否办理物权登记无关。对于同样的业务基于物权登记方式不同而给予不同的税收待遇，没有道理。
无极小刀：哈哈！王版！不是我的观点，是总局口头答复的意思。我只是根据我的理解解释了其中的原理。
但是，我支持总局的口头答复！
你的理解，前半部分“既然解除合同，道理上应该恢复原状。没有进行物权登记的，直接恢复原状”没问题，但后半部分“如果业主已经进行了无(物)权登记的，也应该注销原来的物权登记，恢复原主(状)”却不能成立。
因不动产物权存在特殊性，它不能因房屋销售合同无效或解除而被注销。
1、不动产物权的设定、变更、转让和消灭是法定的，不能因房屋销售合同无效(解除)要恢复原状而变更不动产物权。
2、房屋销售合同无效或解除的效力只及于债权，不及于不动产物权。
不当之处，请批评指正！
