"从事房地产开发的纳税人"何解？没有房地产资质能否享受房地产开发企业税收政策？

　　总局文件要传达。

　　《国家税务总局关于实施进一步支持和服务民营经济发展若干措施的通知》(税总发〔2018〕174号) 特别提出：

　　强化税收政策执行情况反馈。各基层税务机关要充分发挥直接面对纳税人的优势，深入民营企业征询意见并及时反馈，特别是对操作性不强、获益面受限等政策，要积极研究提出简明易行好操作的改进完善建议。

　　加强税收规范性文件的公平竞争审查。制定税收规范性文件要充分评估可能产生的经济、社会等各方面综合影响，对违反公平竞争审查要求、可能不利于民营企业发展的，应调整完善或不予出台。各级税务机关在税收规范性文件清理中，对有违市场公平竞争的内容，要一律修改或废止。

　　--对于民营企业，这是多好的政策啊！

　　如果要清理税收规范性文件中有失公允的内容，建议先清理下房地产这个行业比较妥当，这个行业，民营企业扎堆儿。说不清的事儿多，要找的文件还能合理有效的不多，譬如屡屡被提起的一个身份认定的问题"从事房地产开发的纳税人"应当何解？就有点说不清。

　　一、先说土地增值税。

　　根据《土地增值税暂行条例》第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

　　为了这20%加计扣除，一方削破脑袋锲而不舍坚持实质重于形式要享受，一方千方百计道道设卡令人望而生畏知难而退。为什么？"税"字而已。

　　"从事房地产开发的纳税人"是否一定要拥有《房地产开发企业资质证书》为必要前提？

　　确实是，从事房地产开发要有房地产资质，要凭资质经营嘛。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。但这说的是正规套路。实务中，确实有些企业没有房地产资质，或者以房地产企业的名义根本搞不到土地，就换个非房地产企业的名字来搞开发建设，土地开发完毕销售或房屋建成按存量房转让，一样的卖房子，只不过少了个东西《预售许可证》。前些年，北京城边上的燕郊很多企业都是这种套路。

　　能说这不算房地产开发？老樊觉得这也可以坐下谈谈嘛。

　　附网传总局网站答疑：

　　土地增值税中关于"对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和,加计20%的扣除,请问从事房地产开发的纳税人是仅指房地产开发企业,还是所有企业和个人只要从事房地产开发就适用？

　　回复意见：

　　您好：

　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定"对从事房地产开发纳税人可按取得土地使用权和房地产开发成本计算的金额之和，加计20%的扣除"，因此"从事房地产开发纳税人"不仅指房地产开发企业，还包括其他从事房地产开发的企业和个人。

　　上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。欢迎您再次提问。

　　国家税务总局 2007/11/07

　　"从事房地产开发纳税人"还包括个人呢。"个人"能办房地产资质？老樊没见过，实务中，老樊倒是见到不少老板以个人名义招拍挂取得了土地要用来开发建设卖房子。

　　当然，总局的问答有参考价值，能加计扣除就可少交点税，替税局人员想想，少收税就是风险，拿此做依据，基层税务局不认可也属正常。

　　即便是房地产开发企业，也并非总能加计扣除。例如--

　　《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》(天津市地方税务局公告2016年第25号)第七条规定：受让的在建工程再转让进行土地增值税清算时，取得在建工程支付的金额，能提供合法有效凭证的，允许据实扣除，但不能加计扣除，后续投入的各项开发成本及费用按照土地增值税清算的有关规定处理。

　　《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号)规定：自2018年5月1日起，纳税人取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，其扣除项目如下：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税。

　　(二)开发土地的成本。

　　(三)加计开发土地成本的20%。(这里就不包括土地成本加计扣除)

　　(四)与转让土地使用权有关的税金。

　　还有，直接转让土地、房屋(已使用的固定资产)，即便是房地产开发企业也不能20%加计扣除。

　　事物总有两面性，老樊的意思还是不要分是否有房地产资质，只要从事的是房地产开发，就给一个宽松的口径好。

　　二、再说增值税

　　增值税大家容易忽视，看著名的18号公告《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，明确规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。

　　自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

　　第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

　　除18号公告外，纳税人转让房屋能适用的就是《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)文件了，14号公告明确规定为：本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。

　　如果是自建，则无论是否房地产开发企业，均该适用14号公告，会计处理为"在建工程"或"固定资产"或"投资性房地产"。建成后也不是马上卖的，首先是自用或出租。

　　如果是开发销售，则也无论企业是否具有房地产开发资质，均该适用18号公告，会计处理为"开发成本"。因为自行开发的定义为--是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

　　一个重要区别是：

　　房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

　　销售额的计算公式如下：

　　销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+10%)

　　不要不在乎--按照14号公告，将会失去土地价款10%的税金。按照18号公告，多扣10%税金。

　　说一千道一万，归根结底，别等最后再说资质的事情，这个行业的税事儿，从来都是公说公有理婆说婆有理。