【问题】我公司是一家连锁餐饮企业，在P市和H市都有连锁餐厅，两市均为租房经营，收到的水费发票却迥然不同，情况如下：

　　一、P市餐厅：租用个人房屋，直接由水务集团开具发票，水费为3%增值税专用发票，污水处理费开的是辽宁省非税收入统一收据，水费发票如下图。

　　

　　二、H市餐厅：水费发票由出租方某置业大厦开具，水费与污水处理费合计开一张专票，税率内容***，但还有税额。经咨询出租方，答复只就污水处理费(594.22-451.5)=142.72开具3%税额，451.5为差额征税，见下图：

　　

　　如上两种水费发票开具是否正确，政策依据？

　　目前，自来水水费和污水处理费发票开具五花八门，经切磋讨论，如下结果供参考：

　　一、水务集团

　　销售自来水按照3%开具专用发票，代政府收取污水处理费开具辽宁省非税收入统一收据，如P市开票方式。

　　二、提供物业管理服务纳税人

　　1. 按照《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》(国家税务总局公告2016年54号)规定：提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

　　这里差额扣除部分仅为"自来水水费"，不包含污水处理费等。纳税人可以按3%向服务接受方全额开具增值税专用发票。

　　2. 提供物业服务的一般纳税人代自来水公司收取的污水处理费应按照经纪代理服务缴纳增值税，可开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

　　附北京国税答疑：

　　物业公司代自来水公司收取的污水处理费、水资源费，按照什么税目缴纳增值税？应如何开具发票？

　　答：提供物业服务的一般纳税人转收代付污水处理费及水资源费按照经纪代理服务缴纳增值税，可开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

　　政策依据：

　　1. 财税【2016】36号：经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。

　　2. 《财政部、国家发展改革委、住房城乡建设部关于印发<污水处理费征收使用管理办法>的通知》(财税〔2014〕151号)：污水处理费属于政府非税收入，全额上缴地方国库，纳入地方政府性基金预算管理，实行专款专用。污水处理费属于政府非税收入。

　　综上，提供物业管理服务的纳税人收取水费、污水处理费时有以下三种开票方式：

　　1.水费和污水处理费全额开具一张增值税普通发票，自来水水费征收率为3%；污水处理费税率为6%；(注：此处"代自来水公司收取的污水处理费"按照差额缴税，按扣除支付给"自来水公司收取的污水处理费"确认销售额，如无代收手续费，则差额后的销售额为0。)

　　2.开具两张增值税发票，一张为自来水水费的增值税专用发票，征收率为3%，一张为污水处理费的增值税普通发票，税率为6%(同1)；

　　3.开具一张利用差额开票系统开具的增值税专用发票，备注栏自动打印"差额征税"字样，"税率"栏自动打印"***"，同时将"自来水公司收取的污水处理费"的发票或者行政事业单位收据作为差额扣除凭证处理。

　　增值税申报按照差额缴纳增值税申报。