问：房地产开发企业替施工单位上缴给市建管处的劳保费按照工程造价的2.6%，然后建管处按施工完工进度的70%返还给施工队，房地产开发公司替施工队支付的劳保费是否可以在开发成本中列支，如何进行账务处理？
答：劳保费可以在开发成本中列支，账务处理为：
借：开发成本 贷：银行存款（或其他应付款）
劳保费属于开发企业向市建管处缴纳的行政事业性收费。
问：房地产开发公司按当前政府的有关规定，按建筑面积每平方米180元交纳的配套费、设施费是否进开发成本？
答：配套费、设施费可列进开发成本，账务处理为：
借：开发成本—前期费用 贷：银行存款
2002年4月15号以后青岛市区内安装有线电视、煤气暖气、电话初装费即房地产开发企业代收的有关费用不再向住户收取，而是摊入房屋的单位开发成本。市内四区规定按规划面积每平方米235元征收相关费用。其他地区参照当地政府的有关规定执行。
问：以前年度由于工程尚未竣工结标，外购材料支付给有关单位的费用开据的是付款凭证，未取得合法凭证，现工程已完工准备清算，以前开据的收据能否在税前扣除，如不能扣除，补开发票是否可以？
答：账务处理为：
外购材料时取得收据，未取得发票：
借：其他应收款 贷：银行存款
工程结束后结算时，向有关单位和施工队索要正式发票，账务处理应为：
借：开发成本 贷：其他应收款
问：房地产开发企业“销售不动产”所发生营业额是否可以差额纳税？外购的房产再转让时是否按差额纳税？
答：销售不动产不存在差额纳税—营业税
外购的房产再转让，可以按差额纳税，但必须有正规发票。具体请参照财税2003年16号文，青地税2003年166号文。
问：房地产开发企业在前期开发过程中未实现销售收入，但前期发生的业务接待费和广告费如何列支？怎样扣除？会计上如何进行处理？年终怎样进行纳税调整？
答：请查阅国税发2001年89号文，国税发2003年83号文有关广告费与宣传费的内容。
问：村委会对旧村进行改造，其中涉及到部分居民回迁，有的按面积返还，对回迁居民返还的房屋是否要缴纳营业税？同时对剩余的房屋对外销售是否要交税？对村民取得的村委会给予的青苗补偿费是否要交税？哪一级政府实施的动迁后返还给城镇居民的房屋不缴纳？如流亭机场周遍的居民因机场扩建动迁后，政府返还的房屋是否涉及到纳税问题？
答：根据青地税发[2002]123号文件的规定，对2002年以后发生的房屋拆迁补偿行为，对开发商以房产补偿费返还给被拆迁单位和个人的房产，一律视同销售房产并按“销售不动产”税目征收营业税。剩余房屋对外销售视同销售不动产缴纳营业税，返还居民的房屋超出原居住面积的部分要视同销售，缴纳营业税。根据国税函[1997]087号文件规定：一、对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。二、对土地承包人取得的青苗补偿费收入，暂免征个人所得税；取得的转让建筑物等财产性质的其他补偿费收入，应按照《中华人民共和国个人所得税》的“财产转让所得”应税项目计征个人所得税。
问：财税[2003]16号文件关于“营业税问题-------第20条“单位和个人销售、转让、抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权的余额认为是营业额，该政策是否适应于房地产企业？
答：视房地产企业的性质不同而定，若为开发性质的则不适用，若为自用性质则适用该政策。
问：税法规定：当企业利润超过20%时，要缴纳土地增值税，提前列支的成本有哪些？不允许列支进成本的科目和费用有哪些？
答：土地增值税前期按预收款１％预缴，竣工结算时按实际实现的增值额补交增值税，二手房不用预缴土地增值税。
问：某房地产开发公司为了扩大销售，采用预收订金的方式促销，双方约定购房户先支付房屋价款的60%作为订金，待房屋建成后再交足剩余款项，从收到订金到交房期间，公司按10%的年利率向购房者缴纳定金利息，支付给购房者的利息支出在“财务费用”科目列支，请问该利息是否可以税前扣除？购房者取得的利息是否要按“股息、利息所得缴个人所得税”，是否需要换算成含税所得交纳个人所得税？
答：实际工作中，开发企业预收的房款不向购房者支付利息，如是此种情况，在财务费用中列支，则税前不能扣除，年终进行纳税调整。对房地产开发公司向购房者支付利息按税法规定按“利息、股息收入”缴纳个人所得税，税率为20％，房地产企业应履行代扣代缴义务。
问：我是一家在外地注册的房地产开发公司，并以总公司的名义在青岛高科园购置了一块土地，为了公司开发的需要，去年在保税区成立一家分公司，请问总公司在高科园从事房地产开发的经营收入是否可以以分公司的名义缴纳营业税，预征的企业所得税按税法规定回机构所在地缴纳，请问我公司的所得税是否可以回原籍（注册所在地）缴纳？
答：该企业应在应税劳务发生地即高科园办理临时税务登记，并在应税劳务发生地缴纳营业税，具体查阅青地税[2002]178号文。
问：甲公司是房地产开发企业，与乙、丙公司联合买下一块地，但乙、丙两公司不是房地产企业，无开发资质，甲公司目前正在操作土地的转让手续、即将开发，请问甲公司与乙、丙公司如何分配更合理？如何做好开发前的税收筹划？
答：三家公司联合注册一家子公司，按出钱比例当作股份运作项目，然后按股份或约定分成。土地转让方缴纳营业税。
问：我公司与另一公司合作建房，我公司出地，对方公司出资金，并以我公司的名义从事开发，双方按比例分配，对方对所分配的房屋全部用于销售，我公司分配的房屋部分用于销售，部分用于安置本公司的职工。请问：
1、 我公司和对方分配的房屋对外销售如何纳税？
2、 我公司用于安置本单位职工的房屋是否需要纳税？如何结算开发成本？
3、 我公司出让的土地是否按“转让”无形资产——土地使用权缴纳营业税？
4、 是否有更好的税收筹划方式？
答：1、公司和对方分配的房屋对外销售视同“销售不动产”，缴纳营业税
2、安置本单位职工的房屋要纳税，若房屋价格低于市场价格则按主成计税价格，若房屋价高于市场价格，按房屋销售价格计税。
3、贵公司出让的土地应按“转让”无形资产—土地使用权缴纳营业税
4、 对方公司预付购房款，然后房屋建好以后，以市场价或公允价格转让给对方公司。
问：财税[2002]191号文件明确的
1、 以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。如何理解无形资产和不动产的含义。
２、对股权转让不征营业税，无形资产可否视为股权，企业购买的土地使用权可否视为股权？对外转让时是否要缴营业税？
答： 1、根据国税函[1997]490号文规定：根据《营业税税目注释》的有关规定，以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税：以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目种“租赁业”项目征收营业税；以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征收营业税。
2、形资产不可以视同股权，不是一个概念。
问：房地产开发公司代有关部门代收的有关费用〈煤气、暖气、有线电视初装费，电话安装费〉，如何进行帐务处理？如何交纳税金？怎样合理避税？青岛市地税局对收取的价外费用，代收、代垫款项有什么具体的规定和优惠政策？
答：青地税发[2001]137号文件。
一、房地产开发企业公布的商品房销售价格，凡包含集中供热、管道煤气、有线电视、电话等设施集资费、配套费的，以及以手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项等名义，向购房者收取的一户一表、空调设备、防盗门、可视门铃、房屋装修等各种性质的价外收费，按《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条的规定，均应并入计税营业额征收“销售不动产”税目的营业税。
二、自2001年9月1日起，对房地产开发企业按政府规定代收代缴的集中供热集资费、管道煤气工程集资及民用户管理安装费，凡严格按政府规定收费标准，在公布的商品房 销售价格之外收取，未开具在房地产专用发票上，暂不征收营业税。此前，已征的税款不再退还，未征的税款不再补征。对上述两项集资费之外收取的各种价外收费，不论会计制度规定如何核算，均应并入计税营业额征收营业税。
问：甲房地产开发公司欠乙公司70万元，挂“应付帐款”科目，但甲公司无力偿还，现有在用汽车一部，原值50万元，拟用于抵偿乙公司70万元的债务，请问该业务如何进行帐务处理和具体操作？
答：债务重组准则有详细规定。非货币交易应有净值，将固定资产转入清理中，计算净值。账务处理应为：
借：应付账款70万 贷：相关收入
问：某企业拥有一块土地，但无开发资质，现准备对外转让，拟将拥有的土地转让给某房地产开发公司，请问如何精心筹划可以降低企业税负？
答：这是土地性质的问题。该公司必须通过“招牌挂”改变土地性质（进行估价、拍卖），具体有三种操作方式：
1、将土地转让给开发公司，由开发公司进行招牌挂，然后该公司竞价。
2、入股开发公司，用土地使用权入股。
3、合作成立一个子公司，做此项目，项目结束后清算。
问：财税[2003]16文，关于营业额问题的条款中规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额（即按差价纳税）”。请问应该如何理解该条款？我的理解是对购置的不动产或受让的土地使用权，在没有对其进行任何加工改造的情况下销售或转让才适应该条款。如果对其进行了加工改造或再开发，就不适应该条款了，不知道这样理解是否正确？另外，该条款对房地产开发企业是否也应该适应（文件中没有明确规定房地产企业不适应）？
答：请参照第八题，详参考青地税116号文。
问：税法规定：以不动产对外投资不征营业税，这里所说的不动产是否仅指作为固定资产管理的经营性资产？
答：二者不是一个概念，前者是税法概念，包括开发用地和自用地等概念，而后者是会计概念.
问：国税发[2003]83号文规定：房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取缴纳企业所得税。如果企业正处于亏损阶段，按规定利润率计算出的预计营业利润额是否应先予抵补亏损，而后有余额再交所得税？如果以前年度还有尚未弥补的亏损，是否也应将当期预计营业利润额先用以抵补亏损，而后有余额再交所得税？
答：当期预交所得税，当期抵补不了的，以后各期逐期抵补。具体请参阅国税发[2004]82号文件。
问：企业之间的借贷行为所支付的利息，在会计实务中应索取何种发票？所支付的不超过银行同期利率部分的利息是否可以税前扣除？
答：应向税务局代开发票，所支付的利息不超过银行同期利率部分的利息可以税前扣除.
问：房地产开发企业应如何处理按政策规定比例预缴所得税？即按规定缴纳后，如何处理企业定价（政府限价）利润率与税务规定利润率的矛盾？
答：先按政策规定比例预缴；若为经济适用房，则可找税务局单项审批。具体请参阅青地税发[2003]116号文件。
问：正在开发一个项目会计期间不能决算的，发生的各项费用——按收入计算可入帐的，如：招待费、广告费、宣传费等如何列支？怎样才能在无销售收入情况下避免年终汇算清缴时做纳税调整？
答：请参阅国税发〔2001〕89号文，国税发〔2003〕83号文。
问：低值易耗品，以前本单位实行五五摊销法，何时、怎样处理帐务将其调整为一次摊销，并将以前的余额转为期间费用或递延资产，而不做纳税调整。
答：五五摊销法已不适用，现为一次摊销或分次摊销。该企业可以按照会计一次性或分次计入成本或相关费用。
问：关于所得税税前扣除一事，按企业所得税税前扣除办法第十五条规定：管理费用中包括董事会费一项，而公司做审计时都要求剔除此项，不知为何？
答：国税发2000年84号文规定，董事会费可以税前扣除，但需要正规发票以及各种正规文件（如：董事会决议、差旅费、会务费）
问：供热企业收取的每平方米100元的供热集冷，即供热管网初装费怎么处理？是否应在收取当年缴纳企业所得税，并在应纳税所得额中？
答：该公司每平方米100元的供热集冷可以计入成本，收取的相关费用按照〈〈中华人民共和国增值税暂行条例〉〉缴纳增值税。如年底实现利润，应缴纳企业所得税。
问：关于83号文规定依据预收收入缴纳所得税一事，那就取得预售收入年度以前的亏损，是否自行弥补，抵扣取得预售收入年度及以后年度应缴纳的所得税？自行弥补亏损的问题，是否针对以上我提的这一情况呢？
答：参考第二十题，先预缴所得税，然后抵补。请参阅国税发[2004]82号文。
问：关于拆迁费是否需要与拆迁户的拆迁合同及拆房中介出具的拆迁明细表同时入账？税务各方面有无这一方面的具体规定？有无具体文件？
答：该公司应提供拆迁合同和明细表，然后拆迁费可以税前扣除。税务暂无相关文件，但税务局会抽查扣除情况及拆迁合同和明细表。
问：对于开发周期较长的大型小区，面临规划经常变，总开发面积不能准确确定的情况，如何确定成本核算对象，在会计核算方面应如何进行土地成本分摊及开发成本的分摊？
答：先按规划许可面积计算成本，成本累计结转后以总成本面积/实际建筑面积进行成本分摊。
问：按规定开发过程中发生的贷款利息应记入开发成本，即此利息支出应由财务费用科目结转入开发成本而非成本利润科目，由此以来损益表中所反映的财务费用是否就不真实了，就不能体现当期实际发生的财务费用支出了，如何理解和解决？
答：该企业需要直接按税法原则做，列入资本化。但上市公司可按会计原则作账，然后进行调整.
问：有一小公司有土地一块（取得时成本300万）；另一房地产公司预以1000万之价格购买此地。但如此以来，小公司需交纳约700万的土地增值税（由此会抬高房地产公司的购地成本，小公司要求房地产公司负担此块土地增值税），以何方式操作会使双方的税务支出最少？（以收购？兼并？联合开发？而且小公司急于拿回1000万元的土地购置费），请全面考虑各种方式下的各项税金支出。
答：若该公司要详细作账，我公司可作为一个独立服务项目为该公司服务。该公司可以以1000万入股小公司，然后进行开发。
问：我公司是中外合资的商业零售企业，经营范围中有多处用房租售业务。目前我公司在房地产业务中，预收房款预交营业税。土地增值税是按房地产有关税法规定操作的，但在所得税方面，因我公司主营商业零售，而非房地产企业，所以在所得税方面的一些外资房地产企业的优惠政策我公司是否可以享受？对于我们这种兼营房地产业务的特殊企业，有哪些所得税方面的政策？另外也希望总瑞和孙炜教授能针对我公司给予一些简单的税收筹划思路。
答：外资企业只有生产经营型有优惠政策，而商业型无优惠政策。该公司若出租房屋则不用预交房产税、营业税；但出售房屋则必须预交营业税、土地增值税。但无论怎样，内部核算要清楚.
问：在项目开发过程中，如何降低成本，通过哪几个方面来有效控制项目的投资？
答：降低成本总体有三个环节：
1、设计环节（如何节省材料、扩大建筑空间）
2、施工管理（主要是现场管理的问题）
3、结算环节（审计施工单位报告）
问：（以地换房，联合建房），甲方自己土地，盖宿舍及办公楼；建到25%时，将宿舍部分转让给乙方（房地产公司），甲方不收转让费，乙方免费给甲方代建办公楼，甲方如何纳税？
答：甲方：在建项目转让视同销售需要缴纳营业税，双方可以以甲方名义建办公楼，没必要将宿舍转让，但乙方要全额纳税。具体参照财税字[2003]16号文。
问：我单位是一家刚成立的房地产开发企业，现有以下几个问题想咨询一下专家：
1、房地产企业的个人及企业借款利息可否在税前列支；
2、私营企业可否计提职工福利费；
3、建筑企业的缴费税率是多少；
4、青岛地区可否在6—9月份发放高温补贴；
5、企业对外投资的投资收益如何确定。
答：具体参考国税发[2000]84号文
1、可以税前列支
2、可以计提职工福利费
3、按取得的营业收入千分之一比例缴纳河道维修费，建筑业的税率3%
4、青岛地区规定7、8、9三个月发放的高温费为80元，。
5、具体参考国税发[2002]118号文
问：1）预收房款，因没转成本不能计入销售收入，如果交所得税，怎样处理？
2）自建房转为办公房，如何进行账务处理？固定资产，是不是交其他费用，如何进行账务处理？
答： 1、预交所得税，结转收入后再进行配比
2、为固定资产，按房产的原值从价缴纳房产税，账务处理为：
借：管理费用 贷：银行存款
