一、土地征用及拆迁补偿费

1、土地款

2、大配套费

3、土地出让金

4、土地契税

5、土地交易费（拍卖手续费）

6、办理土地证费

二、前期工程费

1、三通一平

（1）临电工程费

①红线外

②红线内

（2）临水工程费

①红线外

②红线内

（3）临路工程费

（4）填土及平整场地费

（5）临时设施

2、规划管理费

3、规划设计费

（1）咨询费

（2）方案设计费

4、施工图设计费

（1）方案设计费

（2）施工图设计费

5、环境方案设计费

（1）方案设计费

（2）环境施工图设计费

6、综合管网设计费

7、人防费

8、招投标费

（1）招标监督服务费

（2）代理费

9、墙改费（新型建筑材料专项基金）

10、地名费

11、施工图审查费

12、勘察放线费

（1）地质勘察费

（2）测绘费

（3）地基测量费

 

（4）人防物探费

13、产权登记费

14、销售许可证及面积测量费

15、房屋交易手续

16、分户土地登记费

17、地籍地形图、核地

18、合同审查费

19、水泥专项基金

20、环境影响评估费

21、避雷检测费

22、新建房屋白蚁防治费

三、建安工程费

1、地基处理

（1）桩基础工程费

（2）桩检测费用

2、住宅土建、安装

（1）土建安装工程费  

（1.1）土建工程费

（1.2）安装工程费

（1.3）甲控、甲供材

（2）电梯     

（3）消防

（4）排气通风

3、工程预算编制费

4、土建监理费

5、沉降观测

6、质量监督费

7、人防设施

（1）人防监理费

（2）人防设施费

8、变更及签证      

9、示范小区奖      

10、成品房装修

11、其他（外装费用）

四、基础设施费                

1、供电

 （1）工程费

（2）小区管网

2、供水

（1）自来水工程费

（2）水表费

3、燃气

4、通讯线路安装费

5、电视

（1）电视线路安装费

（2）电视外网工程费

6、智能化         

7、区内路灯       

8、环卫

9、邮政

10、环境工程

（1）绿化         

（2）道路

11、排水           

12、围墙大门

13、车棚

14、水面         

五、公共配套设施费

1、区内非经营性公建

（1）地下室及车库(人防)

（2）其他区内设施

（3）其它公共用房

2、小区配套费

3、公共设施维修基金

 

 

 

 

为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

                

    要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：

      

1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

      

2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

      

3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

      

4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

     

以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：

                

     

 1、土地征用及拆迁补偿费：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、耕地占用税、劳动力安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。

      

2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

      

3、基础设施费：指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

      

4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

                

5、公共配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

                

6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销

房地产开发企业核算开发成本时的一般程序是：
1．归集开发成本费用。
(1)在项目开发中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安费、公共配套设施费各项费用支出，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
(2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。

2．计算并结转已完开发实际成本。
计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品” 账户。
借：开发产品
贷：开发成本

3．按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。
如：结转销售成本时
借：经营成本
贷：开发产品

 

 

 

土地增值税采取四级超率累进税率，具体标准如下：

 

 

 

             注：1、本表所称的土地增值额是指纳税人转让房地产取得收入减除<<中华人民共和国土地 增值税暂行条例>> 规定扣除项目的金额。

 

                   2、转让土地使用权和出售新住房及配套设施应纳税额的计算步骤：

                     ⑴增值额=转让房地产收入—扣除项目金额

                     ⑵增值额与扣除项目之比=增值额÷扣除项目金额×100%

                     ⑶土地增值税税额=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数