现行税收法律、法规没有完全规范房地产行业的税收要素，一些房地产开发企业钻税法空子，采取隐瞒营业收入、多列支出等手段，偷逃国家税款。
一、对谁是营业税纳税义务人，税法无明确规定，在实际工作中争议较大。
房地产开发企业开发、经营商品房，首先通过市(县)计委批准立项，取得项目开发资格，然后实施规划、设计、拆迁、施工等工作，建筑工程完工后，房地产开发公司组织设计、施工、勘探、工程监理、质量监督等部门，对建筑工程进行验收，经市(县)工程质量监督站验收合格，取得《商品房质量合格证》，与施工单位办理已完工程接收手续，此时商品房具备“现房”销售条件。购房人凭与房产所有人(即立项人)签定的售房合同、提供的证明材料和发票复印件，到产权部门办理房屋产权证。
然而，笔者在实际工作中却发现，徐州市大部分拥有项目立项的房地产开发公司，由于缺少开发资金，并不直接从事房地产开发经营，为规避项目转让过程中发生契税和过户费用，不是采取合法途径变更项目立项，而是以“联合开发经营协议”名义，将项目转让给有资金实力的另一家房地产开发公司或其他单位、个人，双方在协议中约定权利和义务。
(一)拥有项目的房地产开发公司(甲方)提供开发项目，另一家房地产开发公司或其他单位、个人(乙方)投入资金，乙方向甲方缴纳一定的项目转让费，取得开发项目经营权，自主经营，自负盈亏。预售房款由乙方直接收取，但乙方销售商品房，必须以甲方的名义与购房人签定售房合同，使用乙方的发票加盖甲方的发票印章，凭发票记帐联记帐。营业税由乙方向税务机关申报缴纳。
(二)拥有项目的房地产开发公司(甲方)提供开发项目，另一家房地产开发公司(乙方)投入资金，乙方向甲方缴纳一定的项目转让费，取得开发项目经营权，自主经营，自负盈亏。预售房款由乙方直接收取，但乙方销售商品房，必须以甲方的名义与购房人签定售房合同，使用甲方的发票，营业税的缴纳由甲乙双方在合同中约定，如果合同中约定甲方缴纳营业税，那么甲方向乙方开具收据，收取代缴营业税，由甲方向税务机关申报纳税，乙方凭甲方发票复印件(或甲方提供的发票清单)和税票复印件(或甲方开具的代收营业税收据)入帐。
无论采取上述哪一种转让方式，政府部门(指：计委、规划、产权、质检等)认定的商品房所有人是项目立项人，售房合同也必须以项目立项人的名义与购房人签定。乙方是开发项目的实际经营人，必须以甲方的名义销售商品房，取得售房营业收入，核算售房成本，计算盈亏。在税款征收问题上，虽然采取的方法不同，但是假如有一方被税务机关查出有偷税行为，应当追究谁的法律责任?是项目立项人还是实际经营人，无法律依据，具体分析如下：
(一)如果确定项目立项人是营业税纳税义务人，即使乙方预收了房款，也不应当缴纳营业税，如何执行“销售不动产采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”?甲方只有在乙方要求开具发票时，才能知道确切收入金额申报纳税。一旦乙方出现隐瞒售房收入的情况，甲方应当承担什么法律责任?税务机关应当向谁追缴税款?
(二)如果确定项目立项人是营业税纳税义务人，甲方并没有取得营业收入，只是代乙方开具发票。乙方能否以甲方的发票入帐? 如何确定营业税纳税义务人，是实际工作中要解决的首要问题。
二、如何确认营业收入实现时间，很难掌握。
会计准则关于营业收入确认的原则，即：“房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算帐单提交买方并得到认可时，确认营业收入实现”。财政部财基便字〔1996〕5号文：“商品房营业收入的确认和实现，必须具备两个基本条件：
一是商品房必须建成完工办理移交手续；
二是开具结算帐单并得到买方认可，确认为营业收入的实现。
企业在商品房未办理移交手续前，所获得的分期预收款，不具备销售成立的基本条件，只能作为预收帐款核算，不得作为营业收入处理”。虽然会计准则对营业收入确认的原则十分明确，但在实际工作中，掌握上存在困难。主要表现在：
(一)何时确认“商品房建成完工”，无法律依据可循：
(二)“何时办理移交手续”，难以掌握；
(三)对什么是“结算帐单”，规定不明确。
例如：一些房地产开发企业，取得售房收入后，因测算当年实现的毛利较大，当期的期间费用和其他支出不足以抵消已实现的毛利，故意不结转营业收入，而将收取的售房款长期挂在“预收帐款”科目，拖延至合适的年度结转营业收入。税务机关在实施税务稽查时，一般都是安排对房地产开发企业以前年度的纳税情况检查，由于房地产开发企业销售房产一直处于动态状态，税务人员很难将预收房款，按年度划分营业收入，一旦与纳税人在征税问题上发生争执，无法取得有说服力的证据，证实纳税人故意拖延结转营业收入。确认营业收入实现的三个直接证据，即何时确认“商品房建成完工”、“何时办理移交手续”、对什么是“结算帐单”，在实际工作中并无明确规定。
三、对如何结转开发成本，在税法中无明确规定。
许多房地产开发公司借口与施工单位土建成本未决算、欠缴政府规费(主要指：城市开发配套费、人防经费、教育经费、墙改基金、散装水泥基金等等)和土地出让金为由，推脱开发成本无法计量，而故意不结转营业收入。据调查，房地产开发公司以与施工单位土建成本未决算为借口的居多，究其原因，主要如下：
(一)房地产开发公司与施工企业共同偷逃税款的需要。双方故意推延工程价款结算时间，对房地产开发公司而言，借口土建成本不能确定，无法核算盈亏，偷逃企业所得税；对施工单位而言，以土建成本未决算，不能开具结算发票，向房地产开发公司结清工程价款为由，偷逃营业税。
(二)如果房地产开发公司支付施工单位的工程价款，接近合同约定的金额，双方互不清算债权和债务，已成为建筑行业的正常现象。
原因之一：施工单位测算未结清的工程价款，不足以支付将要缴纳的营业税，不会主动要求开具发票，向房地产开发公司结算剩余工程款。房地产开发公司更不会主动向施工单位索要建筑业发票，支付剩余工程款。
原因之二：徐州市税务机关对施工企业实行行业管理，统一开具建筑业发票，从表面上看，加强了税款的源泉监控，但由于税务机关不掌握施工单位的工程进度情况和实际的业务流程，因而在税收征管措施方面并没有控制住施工单位故意不结算，偷逃国家税款行为。
针对上述情况，笔者结合房地产的经营特点，就“联合开发”涉及的如何确定纳税人问题、如何取得营业收入认定过程中所需证据材料，及如何核算土建支出和其他支出方面，阐述自己的观点。
一、实际经营人为营业税的纳税人。理由如下：
1、《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条：负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并向对方收取货币、货物或其他经济利益的单位。销售不动产的单位是实际经营人，收取货币的单位也是实际经营人，实际经营人理应是营业税的纳税人。
2、预收房款缴纳营业税与税法能保持一致。
3、实际经营人是纳税人体现责权利的统一。实际经营人收取营业收入、计算营业成本、核算经营利润。
二、依据《商品房质量合格证》的签发日，结合售房合同的部分条款，确认营业收入实现方式。房地产开发企业与施工单位办理已完工程接收手续，必须经市(县)土木建筑工程质量监督站验收合格，取得《商品房质量合格证》。因此，《商品房质量合格证》的签发日，标志着商品房已建成完工。此时商品房具备“现房”销售条件。
房地产开发公司何时与购房人办理商品房移交手续，税务机关虽然无法判定，但依据售房合同中的部分条款，可以按以下方法处理：
1、如果在售房合同中，约定上房日期在《商品房质量合格证》的签发日之前，那么，应当在《商品房质量合格证》的签发日的月份内，将预收房款按合同约定的付款方式，确认营业收入。
2、如果在售房合同中，约定上房日期在《商品房质量合格证》的签发日之后，直接按合同约定的付款方式，确认营业收入。
3、合同、协议、发票、结算票据应当是“结算帐单”，从法律意义上讲，都是索取价款的凭据。
三、国家建设规定，凡50万元以上的工程必须实行公开招投标或议标，标底价格或议标价即为应确定的工程价款。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。各市(县)的土木建筑工程质量监督站对已完工的建筑工程，实施监督管理。因而，笔者针对房地产开发企业开发过程中，发生的土建支出和其他支出应作如下处理：
(一)、土建支出成本。如果建筑工程已完工，并经市(县)土木建筑工程质量监督站验收合格，取得《商品房质量合格证》后，有尚未结算的建筑工程支出，建议采取工业企业暂估入帐(指货到票未到)的方法，按中标价或议标价暂估入帐，来解决营业收入确认年度的土建成本，待以后年度工程决算后，按实际价格进行调整。具体调帐方法：
首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，计入本年利润，准予在当期扣除。
(二)、拆迁补偿费、政府规费和其他支出。如果房地产开发企业工程完工后，有尚未结算的拆迁补偿费、政府规费和其他支出，待以后年度结算后，按成本对象进行归集和分配。
1、属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。
2、属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再钭应由完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，计入本年利润，准予在当期扣除。
