一、“以房换地”双方均未纳税
以房换地是房地产开发企业取得土地使用权的一种方式，具体形式是房地产开发
企业以无偿转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取土地所有人土地使用权的一种
行为。因其前期投入少，对企业资金需求压力不大而被房地产开发企业普遍采用。表
面来看，房地产开发企业与土地所有人在房屋与土地互换过程中均没有进行货币结算，
也不通过会计帐簿核算，房地产开发企业又依实际收取的“预收帐款”为计税依据
缴纳营业税，故此种方式因其隐蔽性极强而容易形成偷逃税现象。
实际上，在房屋与土地互换过程中，房地产开发企业以转让建成后的部分房屋所
有权为代价，换取了土地使用权，发生了销售不动产的行为；土地所有人以转让土地
使用权为代价，换取了部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为。因此，应
当按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额，对
房地产开发企业依“销售不动产”税目征税，对原土地所有人依“转让无形资产”税
目征税，如原土地所有人将分得的房屋售出，则应对其销售收入再按“销售不动产”
税目征收营业税。
二、“拆一还一”回迁户未依成本价计税
房地产开发企业对老城区或旧有居民点进行开发时，对原有住户普遍采用以建成
后新房等面积换取需拆占原住户面积，对原住户在“拆一还一”的基础上增加的面积
依市场价或优惠价出售的方法(俗称“拆一还一，多增补价”)取得土地使用权。对原
住户增加面积缴纳的购房款，房地产开发企业仍能依预收帐款计提营业税，而对“拆
一还一”等面积的部分直接视为拆迁成本，而未计算并缴纳营业税。
根据营业税政策中旧城改造涉税问题的有关条款，对“拆一还一”等面积的部分，
应由当地税务机关按同类住宅房屋的实际成本核定征收营业税。故此，税务机关应
在全面掌握原住户“拆一还一”面积的同时，据实依实际成本核定征收营业税。
三、“以收抵支”或收入在往来科目归集，长期挂帐，偷逃税款
有的房地产开发企业采用售房收入记入“应付帐款”等往来科目归集，不通过“
预收帐款”科目核算，长期挂帐不结转收入或直接通过“应付帐款”拨付工程款以收
抵支，从而达到偷税的目的。
对此，税务机关应结合销售不动产发票、售房合同，掌握其销售总收入，严查“
预收帐款”及往来科目，检查其售房收入是否全部归集入“预收帐款”结转收入，如
有差额看其归向，发现其挂帐往来不记收入或以收抵支，依征管法严肃处理。
四、“虚开发票”虚减计税依据，实现“双偷”
房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入缴纳营业税，购房者以
销售不动产发票开具金额依比例缴纳契税后方可办理《房屋所有权证》，可见销售不
动产发票开具金额是双方缴纳税款的计税依据，故双方协议少开或不开销售不动产发
票，可偷逃税款，实现“双赢”。对税务机关来讲可谓“双偷”，对此除应加强与房
产、房管部门沟通协作，杜绝以收据作为契税及办理房产证依据外，还应深入实际，
掌握售房面积、售房价格，核对销售不动产发票，强化征管，促使房地产开发企业严
格依据发票管理办法如实、及时开具发票，缴纳税款。
五、“收入实收不转”直接抵减应付工程款，偷逃税款
房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入及投资方对应由房地产
开发企业转付施工方优良工程及提前竣工奖励收入不通过“营业外收入”科目核算，
而直接抵减应付工程款，从而减少会计利润偷逃企业所得税。
对此，税务机关应细查原始凭证，结合工程施工预、决算，检查其往来科目，调
增应纳税所得额，计征企业所得税。
六、“费用不实分配”虚减应纳税所得额，偷逃所得税
房地产开发企业年终不把所有的成本、费用在完工产品和在产品之间分配，合理
结转成本，而是把当年度成本、费用全部列入已完工产品成本，人为减少了会计利润，
偷逃企业所得税。
对此，税务机关应按权责发生制和配比原则把全部成本、费用在完工产品和在产
品之间分配，从而确定应结转成本，不应在当年度完工产品结转的成本，全部调增应
纳税所得额，计征企业所得税。
七、“费用计提未付”影响当年度应纳税所得额，偷逃所得税
预提费用、预计负债是企业实际并未发生而根据会计谨慎性原则预计提取记入当
期成本、费用的未支付款项，符合会计准则。但因是计提当期预期数，提取金额与以
后应支付金额容易存在较大差异，从企业角度讲，当期有会计利润，多提预提费用、
预计负债，形成亏损；当期亏损，则不提或少提，从而达到人为操纵会计利润，少交
或不交企业所得税的目的。
税务机关应根据企业所得税的有关规定，对于上年度提取的预提费用、预计负债
如在企业所得税汇算清缴之前实际支付的，允许记入上年度成本、费用；对于未支付
部分则调增应纳税所得额，计征企业所得税。
八、“擅自削减税基”代收、代垫款项不并入营业额，偷逃税款
房地产开发企业在收取购房款的同时，依据与有关方面的协议，代收燃气、水、
电开口费等代收、代垫款项，对于收取的这部分款项，企业通常通过“其他应付款”、
“应付帐款”等往来科目核算，未并入营业额，计算应纳营业税金。
根据《营业税暂行条例实施细则》第十四条的规定，代收、代垫款项应并入营业
额计征营业税。企业因收取此部分款项实为代收，甚至前期已支付，售房时再收取，
实属“过路财神”，税法要求对此部分款项并入营业额计征营业税，企业对此抵触情
绪极大，税务机关应在依条例规定依法足额计征税款的同时，耐心、细致地做好企业
工作，宣传税法，堵漏增收。
九、“无效票据入帐”冲减成本，偷逃税款
房地产开发企业在技工程进度拨付工程款时，有时未按规定要求施工方开具建筑
业发票入帐；购进小额零散用品不严格依据财务制度索要正式票据而仅以收据甚至白
条等无效票据作为原始凭证记入成本、费用。从会计核算角度讲，白条不属法定有效
的原始凭证，不能入帐；从税法角度讲，白条入帐也属不予列支的成本项目。对此税
务机关在查阅原始凭证时，发现有白条入帐情况的，应一律调增应纳税所得额，计征
企业所得税。
十、“违规订立合同”转移纳税人，逃避纳税义务
房地产开发企业有时因各种因素制约或出于各种目的和考虑，在与出资方或土地
出让方签订合同时，常常列有“一切税费均由X方缴纳”或“一切税费向X方所在地主
管税务机关缴纳”等条款，从而达到转移法定纳税人或更改纳税机关、级次的目的。
根据《合同法》的有关规定，“违反法律，行政法规的强制性规定”属无效合同，
无效合同不具有法律约束力。显然，在合同条款中规定“税费由X方缴纳或在何地
缴纳”的条款，违反税收法律的规定，虽然最终负税人有可能改变，但法定纳税义务
人应根据税法有关规定确认，承担纳税责任，履行纳税义务，依规定向主管税务机关
缴纳各项税款。
