一、营业税 （工商税处）
1、营业税 9个税目 94年发布条例
3、纳税地点：应按劳务发生地或不动产所在地
我公司在涉外分局
4、纳税时间：收到劳务款或取得收款的凭据
预收货款，预收时交纳
5、房地产企业具体常见问题
（1）纳税地点：应按劳务发生地或不动产所在地
我公司在涉外分局
纳税时间：收到劳务款或取得收款的凭据
预收货款，预收时交纳
（2）无偿赠与：视同销售依法纳税
营业成本或销售成本×（1＋成本利润率）
1－营业税率
陕西省的成本利润率为12％
（3）自建后销售：加收一道建筑业营业税3％，计税价格公式同上
（4）98年6月30日前建成未销售，在2002年12月31日前销售可免征营业税。现该政策已停。
（5）纳税时限：次月10日内
（6）包销商承销：
①包销期内
②包销期过后：包销商按销售不动产交纳 5％
（7）合作建房（一方出地，一方出钱）
① 以物易物
A 以各自的的土地房屋进行交换如：甲方出一亩地，乙方出资金盖了两座楼，甲乙双方各得一座，则甲方五分地按转让土地使用权交纳营业税，乙方按销售不动产交纳营业税
B 以出租土地换取房屋如：甲方租地给乙方（租期满后连房带地交还甲方）甲方按租赁业征5％的营业税，乙方按销售不动产征营业税
② 一方出地，一方出钱成立合营公司
A 房屋建成后风险利润共担：对合营企业销售不动产征营业税
B 一方取得固定比例收入：获得固定比例收入的一方按转让无形资产征收营业税
C 建成后按比例分成：提供土地按转让无形资产征收，另一方按销售不动产征收营业税
（8）精装修房屋
一并提供，合入房价中，按5％收营业税
（9）在建工程
没有施工前转让按无形资产转让收营业税
施工但没有完工转让按销售不动产收营业税
（10）转让抵债所得不动产交纳营业税
计税价格同上
二、土地增值税
1、 四个特点
（1） 在房地产转让环节征收, 转让一次征收一次
（2） 以转让的增值额为计税依据
（3） 以房地产评估价格为参照
（4） 贯彻宏观政策是一个特定的税
2、 征税范围
（1） 是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附属物（非国有的不收）
（2） 产权是否转让
（3） 转让房地产是否取得收入（继承、无偿赠与不征收）
3、 计算方法
（1） 转让房地产取得的收入：包括货币收入和实物收入、其他收入（专利权、商标权、土地使用权）
（2） 扣除项目金额
① 土价款
A 取得土地使用权支付的金额
B 取得土地使用权交纳的费用（登记、过户）
②开发土地的成本费用
开发成本中的六项
难点：房地产开发费用总额a+b
销售、管理、财务直接计入当期期间费用
不按实际发生的开发费用扣除，按细则规定标准扣除
B 若不能满足A中a条件,则B其他费用（①＋②）×10％扣除
评估价格＝同等新房×折旧
④与房地产有关的税金
营业税、城建税、教育费附加、印花税
⑤财政部规定的其他扣除费用
按（①＋②）×20％加计扣除
4、 税率、速算公式
四级超率累进税率 30％ 40％ 50％ 60％
① 增值额未超过扣除项目金额50％ 按30％
② 增值额超过50％未超过扣除项目金额100％ 按40％
增值额×40％－扣除项目×5％
③ 增值额超过100％未超过扣除项目金额200％ 按50％
增值额×50％－扣除项目×15％
④ 增值额超过200％ 按200％
增值额×60％－扣除项目
例题：某房地产开发公司建造并出售一写字楼，收入1000万，营业税5％，城建税7％，教育费附加3％，支付100万地价款，开发成本200万，同时建造商品房不能分摊贷款利息支出，计算土地增值税。
解：收入＝1000万
增值额＝1000－445＝555万元
比例：（555／445）×100％＝125％
应交土地增值税＝555×50％－445×15％＝210.75
5、 土地增值税优惠文件：
（1） 暂行条例第八条
建造普通标准住宅，增值额不超过扣除项目的20％，免征
国家征用收回的，免征
（2） 财税（95）48号文件
联营：一方以土地出资，将房地产转让到合营公司出资免征
合作建房：按比例分房自用，免征
兼并：
个人互换自用住房
（3） 实施细则十二条
