目  录

　　1、国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告(2019)

　　2、国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知(2009)

　　3、财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知(2008)

　　4、广东省深圳市地方税务局关于个人出租房屋个人所得税征收管理的公告(2017)

　　5、广州市个人出租房屋落实普惠性税收减免政策工作指引(2019)

　　6、北京市地方税务局关于个人出租房屋征收管理有关问题的通知(2007)

　　7、厦门市地方税务局关于自然人出租房产个人所得税征收管理的公告(2018)

　　8、厦门市地方税务局关于《自然人出租房产个人所得税征收管理的公告》的政策解读

　　9、天津市地方税务局关于调整我市个人出租房屋税收政策的公告(2011)

　　「胡说财税」相较于上一篇本主题的工具箱，北京、广州、深圳的个人出租住房综合税负率大幅下降，因此特别更新，以供大家参考。其他未制定地方性政策的，相关业务可参照中央有关政策执行，详情应咨询当地税务机关，本文仅供参考。若大家发现各地有最新的相关政策信息，请联系我们，谢谢。

　　国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告(2019)

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　　一、小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过10万元(以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元，下同)的，免征增值税。

　　小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额超过10万元，但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过10万元的，其销售货物、劳务、服务、无形资产取得的销售额免征增值税。

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　　国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知(2009)

　　......

　　一、个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。

　　二、取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。

　　三、《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》(国税函〔2002〕146号)有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：

　　(一)财产租赁过程中缴纳的税费；

　　(二)向出租方支付的租金；

　　(三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；

　　(四)税法规定的费用扣除标准。

　　胡说财税：允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。 

　　财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知(2008)

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　　二、支持住房租赁市场发展的税收政策

　　(一)对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

　　(二)对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

　　(三)对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

　　(四)对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

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　　胡说财税：营业税部分参照2016年第53号营改增相关内容遵从。 

　　广东省深圳市地方税务局关于个人出租房屋个人所得税征收管理的公告(2017)

　　                   深圳市地方税务局公告2017年第1号

　　......

　　一、个人(含外籍个人、华侨、港澳台同胞)在深圳市范围内将自有房屋或租入房产出租给承租人，并取得租金或者其它经济利益所得，应按照“财产租赁所得”项目缴纳个人所得税。

　　二、个人所得税征收采取据实征收和核定征收两种征收方式：

　　(一)纳税人出租(转租)房屋采取据实征收方式计算应纳税所得额时，可凭合法有效凭证，从其租金收入中依次减除房屋租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的实际修缮费用，以及税法规定的费用扣除标准。

　　(二)纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。

　　(三)应纳税额的计算公式如下：

　　应纳税额=应纳税所得额×税率

　　个人出租住房，暂减按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。

　　三、房屋租赁所得以一个月内取得的收入为一次，纳税人同一个月多次取得房屋租赁所得应合并计算纳税。

　　四、个人出租房屋的个人所得税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包含本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的增值税税额，在计算转租收入时可予以扣除。

　　五、该公告自2017年4月1日起实施。我市针对个人出租房屋所征收的增值税及其附加、房产税按原规定执行。

　　胡说财税：根据以上文件计算出个人出租住房的综合征收率为4.5%(房产税4%，个税0.5%)，但根据深圳12366工作人员的最新答复(相关政策文件暂未查到)，该综合征收率已调整为：

　　月租金收入(不含税)不超过10万元的，综合征收率为2.25%；月租金收入(不含税)超过10万元的，综合征收率为4.09%。

　　广州市个人出租房屋落实普惠性税收减免政策工作指引(2019)

　　根据广州市个人出租住房最新政策，结合我市房屋租赁市场的实际情况，现将我市个人出租房屋税收政策调整如下：

　　一、个人出租住宅房屋月租金收入未达2000元的，税收综合征收率为2%(此前为4%)；

　　月租金收入2000元以上(含2000元)，30000元以下的，税收综合征收率为4%(此前为6%)；

　　月租金收入30000元以上(含30000元)，100000元以下的，税收综合征收率为4.295%(此前为7.9%)；

　　月租金收入100000元以上(含100000元)的，税收综合征收率为5.91%(此前为8%)；

　　其中，月租金收入低于2000元的，综合税率减半征收，从原来的4%降至2%。

　　二、个人出租非住宅房屋月租金收入未达2000元的，税收综合征收率为5%；

　　月租金收入2000元以上(含2000元)，30000元以下的，税收综合征收率为8%；

　　月租金收入30000元以上(含30000元)，100000元以下的，税收综合征收率为8.35%。

　　月租金收入100000元以上(含100000元)的，税收综合征收率为13.7%。

　　三、个人转租住宅房屋月租金收入未达5000元的，税收综合征收率为0%；

　　月租金收入5000元以上(含5000元)，30000元以下的，税收综合征收率为1%；

　　月租金收入30000元以上(含30000元)，100000元以下的，税收综合征收率为1.295%。

　　月租金收入100000元以上(含100000元)的，税收综合征收率为2.91%。

　　四、个人转租非住宅房屋月租金收入未达5000元的，税收综合征收率为0%；

　　月租金收入5000元以上(含5000元)，30000元以下的，税收综合征收率为2%；

　　月租金收入30000元以上(含30000元)，100000元以下的，税收综合征收率为2.35%。

　　月租金收入100000元以上(含100000元)的，税收综合征收率为7.7%。

　　胡说财税：本征收标准自2019年1月1日至2021年12月31日执行。

　　北京市地方税务局关于个人出租房屋征收管理有关问题的通知(2007)

　　为进一步加强个人出租房屋的征收管理，规范税款入库方式、入库级次和适用征收率，现就有关问题通知如下，请依照执行。

　　一、根据《北京市地方税务局关于修订<北京市地方税务局个人出租房屋管理办法>的通知》(京地税征[2004]181号)文件的有关规定，个人出租房屋并取得收入，按照综合征收率计征方式入库的税款中，分别包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税等地方各税。

　　税务机关或代征人在按照5%综合征收率计征方式征收或代征个人出租房屋税款时，个人所得税按0.5%的征收率计征，其他地方各税按照4.5%的征收率计征，并向纳税人填开包括房产税和个人所得税的完税证明。代征人应专户存储代征的税款，严禁挪用。

　　税务机关或代征人在按照规定期限解缴上述税款时，应按房产税(个人出租房屋子目)和个人所得税科目(财产租赁所得子目)分税种向银行汇总解缴税款。划分比例为房产税科目占4.5%，个人所得税科目占0.5%。

　　二、根据京地税征[2004]181号文件的规定，对个人出租、转租、再转租房屋的，应采取综合征收率方式或分税种计征方式征收，各局在按照综合征收率方式征收税款时，要严格执行5%的综合征收率。

　　三、本通知自2007年2月1日起执行，原京地税征[2004]181号文件第18条同时废止。

　　胡说财税：根据北京12366工作人员最新答复(相关政策文件暂未查到)，从2019年1月1日起，北京个人出租住宅综合征收率发生调整。个人出租住宅原来统一执行5%的综合征收率，现调整为：

　　租金(不含税)不超过10万元的，税率降为2.5%；月租金(不含税)在10万元以上的，税率降为4%。

　　厦门市地方税务局关于自然人出租房产个人所得税征收管理的公告(2018)

　　......

　　一、自然人在厦门市范围内将自有房产或租入房产出租，并取得租金收入或者其它经济利益，应按照“财产租赁所得”项目申报缴纳个人所得税。

　　二、个人所得税征收采取据实征收和核定征收两种征收方式：

　　(一)纳税人出租或转租房产采取据实征收方式计算应纳税所得额时，可凭合法有效凭证，从其租金收入中依次减除房产租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的实际修缮费用，以及税法规定的费用扣除标准。

　　(二)纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房产租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。

　　(三)应纳税额的计算公式如下：

　　应纳税额=应纳税所得额×税率

　　自然人出租住房，暂减按10%的税率征收个人所得税；自然人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。

　　三、房产租赁所得以一个月内取得的收入为一次，纳税人同一个月多次取得房产租赁所得应合并计算纳税。

　　四、本公告自2018年3月1日起实施。

　　厦门市地方税务局关于《自然人出租房产个人所得税征收管理的公告》的政策解读

　　为进一步规范自然人出租房产个人所得税的税收征管，进一步提高税收征管质效，厦门市地方税务局发布了《关于自然人出租房产个人所得税征收管理的公告》(以下简称公告)。为便于纳税人理解，现对《公告》解读如下：

　　一、《公告》出台的政策依据

　　(一)法律规定：《个人所得税法》第三条第四款规定，财产租赁所得适用比例税率，税率为百分之二十。《个人所得税法实施条例》第八条第八款的规定：“财产租赁所得，是指个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。”

　　(二)部门规章规定：《国家税务总局关于印发〈征收个人所得税若干问题的规定〉的通知》(国税发〔1994〕089号)和《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》(国税函〔2009〕639号)的规定，纳税人出租或转租房产采取据实征收方式计算应纳税所得额时，可凭合法有效凭证，从其租金收入中依次减除房产租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的实际修缮费用，以及税法规定的费用扣除标准。

　　《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税〔2000〕125号)规定，对个人出租住房，暂减按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。

　　二、《公告》所适用范围及对象

　　《公告》第一条规定，凡自然人(含外籍个人、华侨、港澳台同胞)在厦门市范围内将自有房产或租入房产出租，并取得租金或者其它经济利益的行为，都属于个人所得税财产租赁所得的应税行为，都应按规定缴纳个人所得税。

　　三、个人房产出租的征收方式

　　《公告》第二条规定了自然人出租房产征收个人所得税时有两种征收方式，分别为据实征收和核定征收，税务机关将根据纳税人的实际情况确定征收方式：

　　(一)据实征收：纳税人出租或转租房产采取据实征收方式计算应纳税所得额时，可凭合法有效凭证，从其租金收入中扣除相应的成本费用。即应纳税额=(应税收入-成本费用扣除)×税率。

　　(二)核定征收：纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房产租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。即应纳税额=应税收入×5%×税率。

　　个人出租住房，暂减按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。应税收入不含本次出租缴纳的增值税。

　　四、《公告》实施的时间规定

　　《公告》于2018年3月1日起实施。

　　胡说财税：据此，厦门市自然人出租房产个人所得税的实际税率仅为0.5%。

　　天津市地方税务局关于调整我市个人出租房屋税收政策的公告(2011)

　　为贯彻落实营业税起征点调整的税收政策，充分体现国家对个人的税收优惠，进一步规范我市个人出租房屋的税收征管，现将有关个人出租房屋税收政策调整如下：

　　一、对个人出租住房的税收政策

　　对个人取得月租金收入不足20000元的，按4%税率征收房产税，按0.5%征收率征收个人所得税。

　　对个人取得月租金收入超过20000元的，按4%税率征收房产税，按1.5%税率征收营业税并按规定征收附加税、费，按0.5%征收率征收个人所得税。

　　二、对个人出租非居住用房税收政策

　　个人取得月租金收入不足20000元的，按12%税率征收房产税，按10%税率征收个人所得税，免征营业税。

　　个人取得月租金收入超过20000元的，按12%税率征收房产税，按10%税率征收个人所得税，按5%税率征收营业税并按规定征收附加税、费。

　　三、本公告自2011年11月1日起施行。《关于调整我市个人出租房屋税收政策的通知》(津地税地[2004]1号)同时废止。