| 房产税和土地使用税征收范围及地下 建筑物税收处理差异解析 |
| 2022-02-01 |
实务中，企业申报缴纳房产税的同时一般都要缴纳土地使用税，但是也存在不需要缴纳房产税但是需要缴纳土地使用税情形。两个税种主要表现在征收地域范围和地下建筑物的税收处理存在差异。 一、征税范围差异
(一)国家统一税收政策
1.房产税
《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)第一条 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
《财政部 国家税务总局检发<关于房产税若干具体问题的解释和暂行法规>、<关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行法规>的通知》（财税地字〔1986〕8号）附件1《关于房产税若干具体问题的解释和暂行法规》第二条 关于城市、建制镇征税范围的解释
城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城。不包括农村。
建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。不包括所辖的行政村。
2.土地使用税
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(国务院令1988年第17号)第二条 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人，应当依照本条例的法规缴纳土地使用税。
《国家税务局关于检发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》(国税地字〔1988〕第15号)第三条 关于征税范围的解释
城市的征税范围为市区和郊区。
县城的征税范围为县人民政府所在的城镇。
建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。
城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府划定。
3.政策调整
《国家税务总局关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释规定的通知》（国税发〔1999〕44号）：近接一些地区反映，原财政部 税务总局印发的《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(〔86〕财税地字8号)与原国家税务局印发的《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(〔88〕国税地字第15号)，有关房产税与土地使用税的具体征税范围的解释不尽一致，并且经济发展及城镇建设已发生很大变化，在实际执行中，不便于操作，经研究，现进一步解释和规定如下：
第一条 房产税、土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，各地在遵照执行。
第二条 关于建制镇具体征税范围，由各省、自治区、直辖市地方税务局提出方案，经省、自治区、直辖市人民政府确定批准后执行，并报国家税务总局备案。对农林牧渔业用地和农民居住用房屋及土地，不征收房产税和土地使用税。
《国家税务总局关于北京市房产税征税范围问题的批复》（国税函〔2000〕1003号）对北京市地方税务局批复如下：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》法规，房产税的征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区。你市房产税的具体征税范围由你局根据条例法规和你市的行政区划划定。房产税的征税范围应与土地使用税的征税范围一致。
(二)地方税收政策规定
《吉林省地方税务局关于明确房产税征税范围的通知》（吉地税函〔2004〕51号）：1987年由省政府颁发的《吉林省房产税实施细则》(吉政发〔1987〕163号)第二条第一款对房产税在城市中的征收范围作了“城市市区和郊区中设有街道办事处、居民委员会的区域”的规定。《实施细则》颁布17年来，我省城市经济、市政建设、行政区划有了较大变化，给不少地方执行这一规定带来了一定难度，致使城市征税范围较为模糊。为了适应发展需要，根据《吉林省房产税实施细则》第十条授权，经商省法制办，对房产税在城市中的征税范围具体解释如下：房产税在城市中的征税范围为“城市市区”。指的是城市行政辖区内按城市建设规划已实际成片开发建设(如被公共建筑、市政道路、给水排水、园林绿地等公共和基础设施所覆盖或占据)的非农业生产区域。农业生产区域(农村)仍不征税。
《内蒙古自治区人民政府关于进一步明确我区房产税征收范围的通知》（内政字〔2006〕371号）第一条 建制镇房产税征收范围：在建制镇行政区域内，除农林牧渔业和农牧民居住用房以外的所有从事生产经营用房均征收房产税。
第二条 工矿区房产税征收范围：对尚未设立建制镇的工矿企业所在地的工矿区开征房产税，由各盟行政公署、市人民政府提出征收方案，经自治区人民政府批准后执行。
《内蒙古自治区地方税务局关于房产税有关问题的公告》(内蒙古自治区地方税务局公告2016年第8号)第一条 《内蒙古自治区人民政府关于进一步明确我区房产税征收范围的通知》(内政字〔2006〕371号)明确了建制镇房产税的征收范围，经请示自治区人民政府，此规定仅指建制镇行政区域内农牧民自有房产自用于非经营的农林牧渔业和居住用房不征收房产税。对其他范围内从事农林牧渔业生产经营用房产应照章征收房产税。
《国家税务总局福建省税务局关于房产税、城镇土地使用税若干政策问题的公告》（国家税务总局福建省税务局2018年第17号）第一条 县城是指县人民政府所在地。建制镇是指镇人民政府所在地，不包括所辖的其他村。上述县城、建制镇的建成区具体范围，由县级人民政府确定。工矿区是指需同时具备下述两个条件：①非农业人口在二千人以上；②大中型企业所在地，按程序报市级人民政府批准。
（三）实务分析
河北省目前房产税的征收范围对于乡政府所辖全部行政农村的房产和土地，均未纳入房产税和土地使用税征税范围；对于镇政府机构坐落地的所在农村房产和土地，除了用于农业经营和农户自住房屋和土地免征房产税和土地使用税外，均纳入房产税和土地使用税征税范围；对于镇政府所辖的非镇政府机构所在地的其他农村房产和土地，不征收房产税但是作为土地使用税征税范围。
【例题1】河北省某生产制造企业坐落地于2020年12月撤乡并镇，已知该地段土地使用税2元/年，该企业占地面积10万平方米，那么企业2021年度应交土地使用税=2×10=20万元，但是因为厂区所占宗地不在镇政府所在地，无需缴纳房产税。
二、地下建筑物的房产税和土地使用税税收待遇
(一)国家统一税收政策规定
1.房产税
《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)第一条第一款 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
第二条 自用的地下建筑，按以下方式计税：
（1）工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%-30%)]×1.2%
（2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%-30%)]×1.2%
房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
（3）对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
2.土地使用税
《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)第四条 对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,按规定征收城镇土地使用税。其中,已取得地下土地使用权证的,按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的,按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。
对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。
(三)地方税收政策规定
1.房产税
（1）计税依据问题
《河北省财政厅 河北省地方税务局转发<财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税通知>的通知》明确：自用的地下建筑，工业用途房产，以房屋原价的60%作为应税房产原值；商业和其他用途房产，以房屋原价的80%作为应税房产原值。
《吉林省财政厅 吉林省地方税务局转发《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》的通知》(吉财税〔2006〕119号)第一条 关于自用地下建筑的原值折算。工业用途房产，以房屋原值的50%作为应税房产原值；商业和其他用途房产，以房屋原值的70%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值×(1-30%)×1.2%。
（2）地下人防工程房产税征免问题
《天津市地税局关于地下停车场(位)等房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(津地税地〔2012〕16号)第一条 对房地产开发企业长期(不低于20年)出租的地下停车场(位)，视同不动产销售，不征收房产税；对停车场(位)的实际使用人征收或免征房产税，凡实际使用人为应税单位的，车位价值应并入房产原值征收房产税，凡实际使用人为免税单位或个人的，免征房产税。
对房地产开发企业、物业公司定期收取车位租金的地下停车场(位)，按已出租车位房产原值征收房产税。
《吉林省地方税务局关于免征人民防空工程房产税的通知》(吉地税发〔2009〕69号)明确：为支持人民防空建设事业的发展，依据中国人民解放军沈阳军区、辽宁省人民政府、吉林省人民政府、黑龙江省人民政府《关于贯彻落实<国务院、中央军委关于进一步推进人民防空事业发展的若干意见>的意见》(〔2008〕8号)的有关规定，经研究决定，从2009年1月1日起，对全省各级人防主管部门及其事业单位平时开发利用的人民防空工程(含口部伪装房、管理房)暂免征收房产税。
《辽宁省地方税务局关于暂免征收地下人防工程房产税的批复》（辽地税函〔2011〕183号）：为支持我省人防事业的发展，根据中国人民解放军沈阳军区、辽宁省人民政府、吉林人民政府和黑龙江人民政府《关于贯彻落实<国务院、中央军委关于进一步推进人民防空事业发展的若干意见>的意见》(〔2008〕8号)的有关规定，同意自2011年1月1日起，暂免征收我省人防部门收取的、已纳入财政预算管理的平战结合工程的房产税。
《沈阳市地方税务局关于深航(沈阳)置业有限公司地下停车位税政问题的批复》(沈地税函〔2013〕54号)第一条 从2011年1月1日起，对符合《辽宁省地方税务局关于暂免征收地下人防工程房产税的批复》(辽地税函〔2011〕183号)规定免税的地下人防工程，无论是自用还是出租，还是销售长期使用权，均不征收房产税。此前，未征税款不予补征。
2.土地使用税
《大连市地方税务局关于明确财产与行为税有关问题的通知》(大地税财行便函〔2011〕0001号)第九条 非单独建造的地下建筑，应按地上建筑政策规定征收城镇土地使用税，不享受减免50%的政策优惠。
（三）实务分析
房产税的计税依据包括从租计征和从价计征两种。从租计征的房产，不论坐落于地上还是地下，均按不含税租金收入作为计税依据，但是从价计征，地上和地下建筑物关于房产税的计算存在明显差异。土地使用税则强调坐落在土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑物用地减半征收土地使用税，并没有明确说明非单独建造的地下建筑物用地减半征收土地使用税。房产税和土地使用税属于地方税种，各地税收规定差异较大，企业应当注意结合当地税收政策口径进行申报纳税。
【例题2】项目坐落在市区范围内的河北省房地产开发企业，2021年开始将2015年开始建造写字楼下面但是尚未出售完毕地下车位转为出租，并且按照每个车位停车时长收取停车费，其中2021年12月收取停车费（含税）105万元。那么其2021年12月应交房产税=105÷（1+5%）×5%=5万元，应交土地使用税=0元。
【例题3】河北省商贸公司2020年12月购置房地产企业开发的步行街地下商场用于自营，取得增值税专用发票，票载不含税价格1000万元，该地下商场的不动产登记证注明占地面积500平方米，土地使用税12元/年，则企业每年应交房产税=1000×80%×(1-30%)×1.2%=6.72万元，应交土地使用税=500×12×50%=0.3万元。 |
| 作者： | 张晓红 |
| 工作单位： | 河北博睿宏税务师事务所有限公司 |
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