【例题】某公司为增值税一般纳税人，2016年12月签订房屋出租合同，出租其2016年之前购入的坐落在市区内房产，合同约定自2017年1月1日起租赁期5年，每年含税租金252万元，并约定第1年1月1日一次性向租赁方收取1260万元含税房屋租金（其中销项税额60万元），一次性开具增值税专用发票。

　　一、增值税处理

　　（一）政策依据

　　《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告〔2016〕年第16号）第三条第一款 

　　一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算增值税应纳税额。

　　《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第（二）项 纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）第二条 《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）第四十五条第（二）项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

　　（二）税收分析

　　该公司应在2017年1月收到1260万元预收租金时确认收入，并在2017年2月征期一次性申报缴纳增值税=1260÷（1+5%）×5%=60万元。

　　二、企业所得税处理

　　（一）政策依据

　　《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条 根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

　　（二）税收分析

　　出租人可以选择分期均匀确认收入的租金必须同时具备两个条件：一是合同或协议规定租赁期限为跨年度；二是租金为提前一次性支付。可见国税函〔2010〕79号文件的出台对租赁期限跨年度且提前一次性支付的租金收入允许在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。在这种情况下，租金收入的确认则体现了权责发生制和配比原则，税法与会计准则的规定趋于一致，不会产生暂时性差异。另外，本条规定仅是明确出租人“可以”选择分期确认收入，这就给企业提供了一定的选择空间，企业可以根据自己的实际情况选择是否分期确认收入，比如既往年度亏损如果不弥补就要到期，那么企业可能选择一次性计入当期应纳税所得额；既往年度盈利则企业一般选择分期计入应纳税所得额。

　　具体到本例，该公司既可以在2017年将1200万元（不含税）的租赁收入全部确认为当期应税收入计算缴纳企业所得税，但是出租资产折旧只能扣除一年，收入和支出不配比；也可以选择将1200万元租赁收入在租赁期5年内分期均匀计入相关年度，即每年按照240万元计入当年应纳税所得额。

　　三、房产税处理

　　（一）政策依据

　　《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第七条　房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第二条  房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

　　《河北省人民政府关于调整房产税征期的通知》（冀政字〔2020〕7号）：省政府决定将《河北省房产税实施办法》中的房产税征期调整为：按年征收，分期缴纳。每年3月、6月、9月、12月的1日至15日申报缴纳本季度房产税。

　　《大连市地方税务局关于进一步明确出租房屋房产税相关规定的公告》（大地税公告〔2011〕5号）公告如下：在大连市行政区域内出租房屋的纳税人，应当自出租房屋的次月起，按月缴纳房产税，房产税的计税依据为合同约定的租金收入在合同约定的租赁期限内按月分摊后的价值；合同约定有免租期的，分摊的租赁期限不包含免租期；免租期内，由房屋产权人根据房屋原值按月计算缴纳当月房产税。凡到税务机关代开发票的出租房屋纳税人，应当在税务机关代开发票时，按照代开发票金额，一次性缴纳房产税。

　　《湖南省地方税务局关于房产税有关政策问题的批复》（湘地税函〔2000〕5号）第二条 关于限期转让房屋使用权如何征收房产税的问题

　　房屋产权单位将房屋使用权限期转让，不论采取何种形式，均属房屋出租行为，应按租金收入计征房产税。应征税款原则上应按租金收入金额一次性全额征收：一次性缴纳确有困难的，经县(市、区)税务机关批准后，可分次缴纳。

　　《贵州省地方税务局关于进一步明确城镇土地使用税和房产税纳税期限的公告》（贵州省地方税务局2016年第11号公告）第二条 依照房产租金收入计算缴纳的房产税，申报缴纳期限为取得租金收入后的次月1日至15日；取得租金收入时间滞后于合同约定付款日期的，申报缴纳期限为合同约定付款日期的次月1日至15日。

　　（二）税收分析

　　房产税按年征收，分期缴纳，具体如何分期，国家税务总局下放权限给各省。考虑到保证房产税均衡入库，有的地区对于纳税人一次性收取房屋租金仍然要求分期申报缴纳。考虑到纳税资金能力必要原则和防止欠税原则，有的地区对于一次性收取租金要求一次性申报缴纳。但是实践中对于非固定业户纳税人（比如自然人）到税务机关代开发票，一般都要求一次性申报缴纳房产税。

　　该公司2017年一次性申报缴纳房产税=1260÷（1+5%）×12%=144万元。

　　该公司2017年分年申报缴纳房产税=144÷5=28.8万元。

　　四、印花税处理

　　（一）政策依据

　　《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第七条　应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。

　　附件：《印花税税目税率表》第五行  财产租赁合同包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同，由立合同人按租赁金额1‰贴花。税额不足1元，按1元贴花。

　　（二）税收分析

　　印花税是行为税，租赁合同按照租赁期限所约定的不含税租金总额1200万元一次性贴花。因此该公司2017年1月份应当一次性申报缴纳租赁合同印花税=1200×1‰=1.2万元。

　　五、会计处理

　　（一）政策依据

　　《企业会计准则第21号—租赁》第四十五条 在租赁期内各个期间，出租人应当采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。其他系统合理的方法能够更好地反映因使用租赁资产所产生经济利益的消耗模式的，出租人应当采用该方法。

　　（二）会计分录

　　1.预收5年房租

　　借：银行存款          12,600,000.00元

　　贷：预收账款—承租人  12,000,000.00元

　　应交税费—简易计税   600,000.00元

　　2.计提税金及附加（假设房产税一次性申报缴纳）

　　借：长期待摊费用       1,524,000.00元

　　贷：应交税费—应交城市维护建设税 42,000.00元

　　—应交教育费附加   18,000.00元

　　—应交地方教育附加 12,000.00元

　　—应交房产税    1,440,000.00元

　　—应交印花税       12,000.00元

　　3.第一年结转收入

　　每年应结转收入=12000000元÷5年=2,400,000.00元

　　借：预收账款—承租人    2400,000.00元

　　贷：主营业务收入        2400,000.00元

　　4.第一年结转税金及附加

　　每年应结转税金及附加=1524000元÷5年=304,800.00元

　　借：税金及附加           304,800.00元

　　贷：长期待摊费用         304,800.00元