一、地方相关文件

　　2007年西安市发布了《关于代征道路和代征绿地收缴有关问题的通知》，现虽已作废，但一定程度上也反映出了代征存在的原因。其中第二条第（二）项规定如下：建设单位持建设用地规划许可证等文件资料向市国土管理部门申请办理用地手续，市国土管理部门在下发土地审批件时，凡涉及代征道路、代征绿地的，应将土地审批件在抄送市建设管理部门的同时，按照城市规划用途把含有代征道路、代征绿地的土地审批件分别抄送市政管理部门和市容园林管理部门。项目建设单位在征地过程中，应同步完成代征道路、代征绿地的征地补偿和拆迁安置，并将代征道路移交市政管理部门，代征绿地移交市容园林管理部门。市政、市容园林管理部门在接到移交资料和代征土地后，出具相应的收缴凭证并及时将土地移交情况反馈给市规划、市国土管理部门。对未履行代征道路、代征绿地移交义务的建设单位，市国土管理部门不得为其核发土地证，市规划管理部门不得为其核发建设工程规划许可证，市建设管理部门不得为其核发建筑工程施工许可证，市政管理部门不得为其办理道路开挖、排水等各种管线与城市市政公用基础设施的连接和挖掘占用城市道路的审批手续。

　　2019年4月28日起施行的《北京市城市规划条例》第三十五条规定：建设工程沿道路、铁路、轨道交通、河道、绿化带等公共用地安排建设的，建设单位应当按照本市有关规定代征上述公共用地。代征应当在建设工程规划验收前完成，同步办理移交。

　　《北京市代征城市绿化用地移交建设管理办法》（京绿办发〔2020〕30号）第二条规定：本办法所指代征绿地是按照北京市城市总体规划和控制性详细规划要求，在建设项目实施过程中明确由建设用地单位负责征地、征地补偿安置、土地平整、具备绿化条件后，按照有关规定移交园林绿化部门建设管理的城市绿化用地。第四条规定：代征绿地属于城市公共绿地性质。市区规划自然资源部门和园林绿化部门，按照各自职责负责代征绿地的用地审批、产权移交、不动产登记、日常管理等工作。

　　石家庄市2008年发布的《加强工程建设项目代征城市绿化用地管理的若干规定》第二条规定：工程建设项目按照建设用地规划许可证核准的代征绿地面积和范围，完成征用工作后，在石家庄市投资促进中心办理市园林局绿地面积核准手续时，一并签订代征绿地移交协议书，最晚不迟于签订协议之日起两个月内将代征绿地交市园林局统一管理。

　　二、代征支出的定性分析

　　从上述地方文件看，代征支出是企业购地环节必须发生的支出。代征道路和绿地一般在土地出让合同附件和补充合同中约定。《国有建设用地使用权出让合同》第四条主要规定了土地出让金额和面积，宗地坐落以及宗地的平面界址，宗地的界址为出让的宗地红线范围。第十三条规定了建筑容积率、建筑密度、绿地率。这两个条款内容均不包含代征面积，代征用地也不纳入建设用地容积率、建筑密度、绿地率等指标核算范围。 

　　2016年石家庄市某房地产企业的出让合同附件所附的宗地图，上面明确：宗地实用地总面积***㎡，阴影部分代征绿地面积***㎡，代征道路面积***㎡，代征公建地（幼儿园）面积***㎡，代征公建地（小学）面积***㎡。附件中石家庄市城乡规划局建设项目规划条件表显示：按要求代征代拆城市道路绿地。

　　近期我所在唐山清算的房地产企业也出示了2010年关于代征道路绿地费用的《国有土地使用权出让合同补充合同》，合同第四条显示：根据挂牌文件规定，受让人应支付代征绿地24580.6㎡，代征道路58105.96㎡，代征道路、代征绿地费用188000元/亩，代征总费用23317570元，另加2%管理费466351元，费用合计23783921元，该费用受让人支付土地出让价款时一并支付。

　　两个单位的代征道路和绿地支出，一个仅明确代征面积，代征支出则隐含到土地出让金；另一个既明确代征面积又明确代征支出金额。代征道路和绿地不管是否明确金额，实际都缴入了国库。从票据形式上，支付土地出让金和代征道路绿地费取得的均为缴款书（收据），收款单位*市财政局，只是票据所载的收费名目稍有不同，代征道路绿地是“划拨土地收入（国土局收储）”，土地出让金是“土地出让总价款（国土局收储）”；代征道路绿地的管理费则缴入非税收入管理局，票据为河北省行政事业性收费缴款书，收费项目是征用地管理费。

　　经过对两个单位代征支出情形分析，结合实践取得的票据，我们认为，根据国办发〔2006〕100号文件规定，代征的道路绿地支出其实是属于土地价款的一部分，属于国土部门取得的其他和出让国有土地使用权的相关收入，而代征的管理费用则不属于土地价款。

　　代征支出如果定性为土地价款，那么房地产企业应该就此支出缴纳契税，计征增值税销项税额时就可以抵减，土地增值税清算时可以计入“取得土地使用权支付的金额”进行扣除，企业所得税则可以计入土地成本。

　　但是某市该企业的这项道路绿地代征支出，主管税务局的观点是：代征道路和绿地性质是划拨地而不是出让地，且企业没有交契税，因此不属于土地价款，所以也不能抵减增值税，最后该项目土地增值税清算时按照报批报建费调入“前期工程费”科目。

　　因此，企业如果实践中遇到单独支付代征道路、绿地支出时，需要和当地税务机关沟通，协商一致。

　　三、相关税收政策

　　《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条 房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

　　销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

　　第五条第四款  支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

　　第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

　　四、行业相关政策

　　《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）第一条第二款 国土资源管理部门依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入；出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益；土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市、县人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用(不含征地管理费)，一并纳入土地出让收入管理。