| 层高系数法和建筑面积法在土增清算中的应用 |
| 2021-06-01 |
因为房地产企业开发项目建设周期相对较长，成本构成较为复杂，所以全面准确计算房地产开发成本是准确反映房地产开发项目利润的关键。房地产开发企业在开发同一项目中既开发住宅，又开发其他类型房地产，此时扣除项目金额中建筑安装工程费在不同类型房地产分摊时可选择采用建筑面积法或层高系数法计算分配。两种方法对于土地增值税清算税负影响较大。 一、层高系数法计算公式
层高系数法建立在“开发产品层高高，建筑安装成本就高”的假定成本模型基础上。因此企业在应用层高系数法时，应当注意根据每类开发产品（比如高层住宅、洋房住宅、别墅、商铺、地下室、地下车位、写字楼）等的具体层高进行比对分配。房地产企业采用“买房赠送车位”的促销方式时，车位的清算类别，虽然一般根据所买房屋判断，但是车位成本应当根据自身层高系数进行分摊计算，而不能转按所购买房屋类别层高系数进行分摊计算。
（一）计算层高系数
在对同时具有不同类型房地产的项目进行土地增值税清算时，根据各栋建筑物的剖面图，选取标准住宅的层高为基数，设定为1；则其他类型房屋层高系数=该类型房屋的层高÷住宅层高。
（二）按层高系数计算面积
1.某类型用房总层高系数面积=∑(某类型用房层高系数×某类型用房可售建筑面积)
2.某类型用房已售部分的层高系数面积=某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积
（三）建筑安装工程费分摊金额计算
某类型用房已售部分应分摊的建筑安装工程费=总建筑安装工程费÷总层高系数面积×某类型用房已售部分的层高系数面积
二、案例分析
某房地产开发企业2018年开发建造某小区项目，分别建有普通住宅、商业和地下车位，总可售面积242,240.00㎡，已售面积219,228.87㎡，建筑安装工程费690,435,311.52元，建筑安装工程费分别采用建筑面积法和层高系数法分摊对比如下：
各类型层高、可售面积、已售面积明细表
1.建筑面积法
采用建筑面积法计算允许扣除建筑安装工程费624,848,716.78元，具体计算过程如下：
2.层高系数法 采用层高系数法计算允许扣除建筑安装工程费615,411,767.72元，具体计算过程如下：
通过上述比较分析，建筑面积法住宅比层高系数法住宅建安成本大，因此建筑面积法住宅比层高系数法住宅增值额小，进而缴纳土地增值税也小；建筑面积法商业和车位比层高系数法商业和车位建安成本小，因此建筑面积法比层高系数法增值额大，同时缴纳土地增值税也大。
综上所述，企业如果销售商铺价格较高且商铺层高较高时，采用层高系数法将使得商铺分配较多建筑安装工程费，从而可以降低商铺的土地增值税税负。如果企业住宅销售价格较高，则采用建筑面积法住宅较多分配建筑安装工程费，从而可以降低住宅的土地增值税税负。因此，房地产开发企业在土地增值税清算分配建筑安装工程费时，应当根据企业已销产品情况，谨慎选择适用建筑面积法还是层高系数法。
三、相关政策
（一）国家统一规定
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
（二）各地方相关政策
1.武汉市规定
《武汉市地方税务局关于土地增值税清算有关政策执行过程中若干问题意见的通知》（武地税函〔2013〕51号）第五条第（三）项 关于单栋建筑物中住宅与商业用房层高系数调整的问题
（1）单栋建筑物中既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑成本可以按照层高系数予以调整，但单栋建筑物总的建筑成本是不变的。
（2）按照层高系数调整分摊成本，仅对有形的建筑成本进行调整，而不是所有成本都按层高系数进行调整分摊，其余扣除项目金额不得按层高系数调整，在清算时重点审核，防止清算申报不合理的计算分摊，从而造成税款的流失。
2.河北省规定
2014年《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第四条第三款 对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，可以采用层高系数建筑面积法计算分摊。
3.新疆规定
《新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号）第六条 清算单位中既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整，其余扣除项目成本不得按层高系数调整。
商业用房层高系数小于1.5的，其建筑安装工程费不予调整。
商业用房层高系数=商业用房单层层高/单层住宅层高
4.内蒙古规定
《内蒙古自治区地方税务局关于进一步明确土地增值税有关政策的通知》（内地税字〔2014〕159号）第五条 单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。
商业用房层高系数=商业用房平均层高/住宅平均层高
5.湖南省规定
《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》（湖南省地方税务局公告2014年第7号）第五条 单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。
商业用房层高系数=商业用房平均层高/住宅平均层高
6.山西省规定
《山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的公告》（山西省地方税务局公告2014年第3号）第十九条第（二）项第3目 审核建筑安装成本费用是否按照合理的分摊方法在各建筑物中进行分摊〔某建筑物建筑安装成本=建筑物实际建筑面积×(清算单位总建筑安装成本/清算单位总建筑面积)〕；同一建筑物中若存在层高不同的情况时，可按层高系数加以调整，但不得增加建筑物总的建安成本。
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| 作者： | 徐筱冲 |
| 工作单位： | 河北博睿宏税务师事务所有限公司 |
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